ما هو القسم 1250؟
المادة 1250 من قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة هي قاعدة تنص على أن مصلحة الضرائب الأمريكية ستفرض ضريبة على الربح الناتج عن بيع العقارات المستهلكة كدخل عادي إذا تجاوز الاستهلاك المتراكم الاستهلاك المحسوب باستخدام طريقة الخط المستقيم.
يعتمد القسم 1250 على نوع العقار لتحديد مقدار الضريبة المستحقة—سواء كان عقار سكني أو غير سكني—مع الأخذ في الاعتبار عدد الأشهر التي امتلك فيها المقدم العقار المعني.
النقاط الرئيسية
- تنص المادة 1250 من قانون الإيرادات الداخلية الأمريكي على أن مصلحة الضرائب الأمريكية ستفرض ضريبة على الربح الناتج عن بيع العقارات المستهلكة كدخل عادي، إذا تجاوز الاستهلاك المتراكم الاستهلاك المحسوب باستخدام طريقة الخط المستقيم.
- ينطبق القسم 1250 بشكل رئيسي عندما تقوم الشركة باستهلاك عقاراتها باستخدام طريقة الاستهلاك المتسارع.
أساسيات القسم 1250
يتناول القسم 1250 فرض الضرائب على الأرباح الناتجة عن بيع العقارات القابلة للاستهلاك، مثل المباني التجارية والمستودعات والحظائر والعقارات المؤجرة ومكوناتها الهيكلية بمعدل ضريبي عادي. ومع ذلك، فإن الممتلكات الشخصية الملموسة وغير الملموسة والأراضي لا تندرج تحت هذا التنظيم الضريبي.
تنطبق المادة 1250 بشكل رئيسي عندما تقوم الشركة باستهلاك عقاراتها باستخدام طريقة الاستهلاك المعجل، مما يؤدي إلى خصومات أكبر في السنوات الأولى من عمر الأصل الحقيقي، مقارنة بطريقة القسط الثابت. تنص المادة 1250 على أنه إذا تم بيع عقار حقيقي بسعر شراء ينتج عنه ربح خاضع للضريبة، وكان المالك يستهلك العقار باستخدام طريقة الاستهلاك المعجل، فإن مصلحة الضرائب الأمريكية تفرض ضرائب على الفرق بين الاستهلاك الفعلي والاستهلاك بطريقة القسط الثابت كدخل عادي.
نظرًا لأن مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) تلزم المالكين باستهلاك جميع العقارات التي تم شراؤها بعد عام 1986 باستخدام طريقة الخط المستقيم، فإن معاملة الأرباح كدخل عادي بموجب القسم 1250 هي حالة نادرة نسبيًا. إذا قام المالك بالتخلص من العقار كهدية تُنقل عند الوفاة، أو بيعه كجزء من تبادل مماثل، أو التخلص منه بطرق أخرى، فلا توجد أرباح خاضعة للضريبة ممكنة.
مثال على تطبيق القسم 1250
لملاحظة مثال واقعي على تطبيق القسم 1250، تخيل أن مستثمرًا يشتري عقارًا بقيمة 800,000 دولار مع عمر افتراضي يبلغ 40 عامًا. بعد خمس سنوات، وباستخدام طريقة الاستهلاك المتسارع، يطالب هذا المستثمر بمصاريف استهلاك متراكمة بمبلغ 120,000 دولار، مما يؤدي إلى أساس تكلفة يبلغ 680,000 دولار.
لنفترض أن هذا المستثمر يبيع العقار مقابل 750,000 دولار، مما ينتج عنه مكسب خاضع للضريبة بقيمة 70,000 دولار. نظرًا لأن الاستهلاك المتراكم بطريقة الخط المستقيم يبلغ 100,000 دولار (السعر الأولي 800,000 دولار، مقسومًا على 40 سنة، مضروبًا في خمس سنوات من الاستخدام)، يجب على دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) فرض ضريبة على 20,000 دولار من الاستهلاك الفعلي الذي يتجاوز الاستهلاك بطريقة الخط المستقيم، كدخل عادي. بعد ذلك، ستفرض دائرة الإيرادات الداخلية ضريبة على 50,000 دولار المتبقية من المكسب الكلي، وفقًا لمعدلات ضريبة الأرباح الرأسمالية المطبقة.
تحت القسم 1250، يتم تقييد استرداد الربح كدخل عادي ليقتصر على الربح الفعلي المسجل عند بيع العقار. في مثالنا، إذا قام المستثمر ببيع العقار مقابل 690,000 دولار، مما أدى إلى تحقيق ربح قدره 10,000 دولار، فإن دائرة الإيرادات الداخلية ستصنف فقط 10,000 دولار كدخل عادي، وليس الـ 20,000 دولار الإضافية.