ما هو الربح غير المستعاد من القسم 1250؟
الربح غير المستعاد وفقًا للمادة 1250 هو ربح يتم التعامل معه بموجب المادة 1250 من قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة. تنص هذه المادة على أنه يجب استعادة الاستهلاك المعترف به سابقًا كدخل عند تحقيق ربح من بيع العقارات القابلة للاستهلاك.
تُفرض الضرائب على هذه المكاسب بمعدل ضريبي أقصى يبلغ 25%، على الرغم من أن المعدل يكون أقل في بعض الحالات. يتم حساب المكاسب والضرائب عليها في ورقة عمل ضمن التعليمات الخاصة بـ جدول د من مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، ويتم الإبلاغ عنها في جدول د، ثم تُنقل إلى النموذج 1040 الخاص بالمكلف.
النقاط الرئيسية
- عادةً ما يتم فرض ضريبة على المكاسب غير المستردة من القسم 1250 بمعدل أقصى يبلغ 25%.
- يمكن تعويض مكاسب القسم 1250 بخسائر رأس المال للقسم 1231.
- ينطبق القسم 1250 على العقارات، بينما ينطبق القسم 1245 على الممتلكات الشخصية.
كيف تعمل مكاسب القسم 1250 غير المستردة
تشمل أصول القسم 1231 جميع الأصول الرأسمالية القابلة للاستهلاك التي يحتفظ بها دافع الضرائب لأكثر من عام. يتعلق القسم 1231 بالأصول التي يتناولها القسم 1245 والقسم 1250، والأخير هو الذي يحدد معدل الضريبة على استرداد الاستهلاك.
يتعلق القسم 1250 فقط بالعقارات، مثل المباني والأراضي. أما الممتلكات الشخصية، مثل الآلات والمعدات، فهي تخضع لاسترداد الاستهلاك كـ دخل عادي بموجب القسم 1245.
الاعتراف بالأرباح
يتم تحقيق مكاسب القسم 1250 غير المستردة فقط عندما يكون هناك مكسب صافي في القسم 1231. في الأساس، تعوض الخسائر الرأسمالية على جميع الأصول القابلة للاستهلاك مكاسب القسم 1250 غير المستردة على العقارات. وبالتالي، فإن الخسارة الرأسمالية الصافية بشكل عام تقلل مكاسب القسم 1250 غير المستردة إلى الصفر.
يتم استرداد مكاسب القسم 1250 عند بيع العقارات التي تم استهلاكها، تمامًا كما هو الحال مع أي أصل آخر؛ والفرق الوحيد هو المعدل الذي يتم به فرض الضرائب عليها.
سبب القاعدة
تبرير الربح هو لتعويض الفائدة من مخصصات الإهلاك التي تم استخدامها سابقًا. بينما يتم فرض الضرائب على الأرباح المنسوبة إلى الإهلاك المتراكم بمعدل ضريبة استرداد القسم 1250، فإن أي أرباح متبقية تخضع فقط لمعدل ضريبة الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل بنسبة 15%.
مثال على الأرباح غير المستردة من القسم 1250
إذا تم شراء عقار في البداية بمبلغ 150,000 دولار، وادعى المالك استهلاكًا بقيمة 30,000 دولار، فإن الأساس المعدل للتكلفة للعقار يعتبر 120,000 دولار.
150,000 دولار - 30,000 دولار = 120,000 دولار
إذا تم بيع العقار لاحقًا بمبلغ 185,000 دولار، فإن المالك يحقق ربحًا إجماليًا قدره 65,000 دولار فوق أساس التكلفة المعدلة.
١٨٥,٠٠٠ دولار - ١٢٠,٠٠٠ دولار = ٦٥,٠٠٠ دولار
نظرًا لأن العقار بيع بأكثر من الأساس الذي تم تعديله للاستهلاك، فإن المكاسب غير المستردة وفقًا للقسم 1250 تستند إلى الفرق بين أساس التكلفة المعدل وسعر الشراء الأصلي.
150,000 دولار - 120,000 دولار = 30,000 دولار
هذا يجعل أول 30,000 دولار من الربح خاضعًا للربح غير المستعاد من القسم 1250، بينما يتم فرض الضرائب على الـ 35,000 دولار المتبقية بمعدل مكاسب رأس المال طويلة الأجل العادي.
٦٥,٠٠٠ دولار - ٣٠,٠٠٠ دولار = ٣٥,٠٠٠ دولار
نتيجة لذلك، يخضع مبلغ 30,000 دولار لمعدل ضريبة الأرباح الرأسمالية الأعلى الذي يصل إلى 25%. أما المبلغ المتبقي البالغ 35,000 دولار فيُفرض عليه ضريبة بمعدل الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل البالغ 15%.
اعتبارات خاصة
تعويض المكاسب
نظرًا لأن المكاسب غير المستردة من القسم 1250 تُعتبر شكلاً من أشكال المكاسب الرأسمالية، يمكن تعويضها بالخسائر الرأسمالية. يجب الإبلاغ عن هذه الخسائر الرأسمالية من خلال النموذج 8949 والجدول D. قد يختلف قيمة الخسارة اعتمادًا على ما إذا كانت تُعتبر قصيرة الأجل أو طويلة الأجل.
تغييرات الملكية
يمكن للمستثمرين تجنب دفع الضرائب على استرداد الاستهلاك عن طريق تحويل العقار السكني إلى مقر إقامة رئيسي. يمكن لدافع الضرائب أيضًا إجراء تبادل 1031 للعقارات المماثلة. هذا النوع من التبادل مؤجل ضريبيًا ولكنه ليس معفيًا من الضرائب.
الميراث
عندما يتوفى مالك العقار، غالبًا ما يحصل الورثة على العقار على أساس "معدّل الأساس المرفوع" (stepped-up basis). هذا يعني أن أساس تكلفة العقار الموروث يتم تعديله إلى قيمته السوقية العادلة في وقت وفاة المالك السابق. من خلال زيادة الأساس، يقلل النظام من مقدار الضريبة التي سيتعين على الملاك الجدد للعقار دفعها على أي أرباح تتحقق من بيع مستقبلي.
ما هي أمثلة على الممتلكات 1250؟
أمثلة على الممتلكات من النوع 1250 تشمل المباني التجارية والعقارات السكنية المؤجرة. يتم التعامل مع المباني التجارية كممتلكات عقارية وفقًا لنظام الاسترداد المعجل المعدل (MACRS)، حيث يتم استهلاكها على مدى فترة استرداد تبلغ 39 عامًا. أما العقارات السكنية المؤجرة فيتم استهلاكها على مدى فترة استرداد تبلغ 27.5 عامًا.
كم مقدار الضريبة التي أدفعها على المكاسب غير المستردة من القسم 1250؟
الحد الأقصى للمعدل المنسوب إلى المكاسب غير المستردة من القسم 1250 هو 25%.
كيف أحسب استرداد القسم 1250؟
يتم حساب القسم 1250 على أنه الأقل بين مبلغين. المبلغ الأول هو الفائض من الاستهلاك المتسارع الذي تم المطالبة به على العقارات مقارنة بما كان يمكن أن يكون المبلغ المسموح به بموجب طريقة الخط المستقيم. المبلغ الثاني هو الربح المحقق عند التصرف.
ما الذي يسبب استرداد الإهلاك؟
يحدث استرداد الإهلاك عندما يكون هناك فرق بين سعر بيع الأصل والأساس الضريبي أو الأساس المعدل للتكلفة. يتم استرداد الفرق بين هذين المبلغين عن طريق الإبلاغ عن الفرق كدخل عادي.
الخلاصة
يشير مكسب القسم 1250 إلى المكسب الخاضع للضريبة الناتج عن بيع الممتلكات العقارية القابلة للاستهلاك. يتم تنظيم الاعتراف بهذا المكسب بموجب القسم 1250 من قانون الإيرادات الداخلية (IRC)، الذي يتعامل مع المعالجة الضريبية لاسترداد الاستهلاك.
عندما يقوم مالك العقار ببيع أصل قابل للاستهلاك، تطلب مصلحة الضرائب الأمريكية من المالك استرداد جزء من الاستهلاك الذي تم المطالبة به على العقار على مر السنين. يتم فرض ضريبة على المبلغ المسترد بمعدل خاص يُعرف بمعدل استرداد القسم 1250، والذي يكون عادةً 25%.