ما هو التقسيم؟
تشير قوانين تقسيم المناطق إلى القوانين واللوائح البلدية أو المحلية التي تحكم كيفية استخدام العقارات وكيفية عدم استخدامها في مناطق جغرافية معينة. على سبيل المثال، يمكن لقوانين تقسيم المناطق أن تحد من الاستخدام التجاري أو الصناعي للأراضي لمنع شركات النفط أو التصنيع أو أنواع أخرى من الأعمال من البناء في الأحياء السكنية.
يمكن تعديل أو تعليق هذه القوانين إذا كان بناء العقار سيساهم في مساعدة المجتمع على التقدم اقتصاديًا.
النقاط الرئيسية
- يسمح التقسيم للسلطات المحلية بتنظيم المناطق الواقعة تحت سلطتها القضائية لتحديد استخدام العقارات أو الأراضي لأغراض معينة.
- تشمل أمثلة تصنيفات تقسيم المناطق السكنية، التجارية، الزراعية، الصناعية، أو الفنادق/الضيافة، بالإضافة إلى تصنيفات أخرى أكثر تحديدًا.
- يمكن تغيير قوانين تقسيم المناطق من قبل الحكومة المحلية طالما أنها تتماشى مع القوانين والأنظمة الفيدرالية والولائية، ويمكن إعادة تقسيم قطعة أرض معينة بناءً على الاعتبارات.
كيف تعمل تقسيمات المناطق
تحدد قوانين تقسيم المناطق أنواع الاستخدامات التنموية والتشغيلية للأراضي المسموح بها في قطعة معينة. تميل البلديات إلى تقسيم المناطق والأحياء وفقًا لخطة رئيسية. قد يتم ذلك لتعزيز التنمية الاقتصادية، والتحكم في تدفق المرور، وإدارة مستويات الضوضاء، وتخصيص مساحات للعيش للسكان، وحماية بعض الموارد.
تشمل أمثلة تصنيفات تقسيم المناطق: صناعي، صناعي خفيف، تجاري، تجاري خفيف، زراعي، سكني لعائلة واحدة، سكني متعدد الوحدات، ومدارس.
قد تحظر الحكومات المحلية استخدام العقارات السكنية لأغراض تجارية للحفاظ على النشاط التجاري محصورًا في أجزاء معينة من المدينة. يمكن أن يؤدي هذا النوع من تقسيم المناطق إلى نزاعات إذا اعترض السكان على الاستخدام المخصص.
يمكن لقوانين تقسيم المناطق أيضًا تنظيم تفاصيل البناء في أحياء معينة. على سبيل المثال، يمكن أن تحدد قوانين تقسيم المناطق الحد الأقصى لارتفاع المباني في منطقة معينة بغض النظر عن نوع البناء المسموح به. قد يتم حظر المباني السكنية أو المكاتب الشاهقة في قطع أراضٍ معينة من خلال قوانين تقسيم المناطق، بغض النظر عما إذا كانت المباني تتوافق مع القوانين الأخرى أم لا.
يمكن أن تؤثر قيود تقسيم المناطق على الأسعار عند شراء قطعة من العقار. قد يتم بيع العقارات بسعر أعلى بناءً على عدد القيود التي وضعتها البلدية.
النظرية الاقتصادية للتقسيمات التنظيمية
وفقًا لنظرية الاقتصادي الحائز على جائزة نوبل رونالد كوز Theorem، في غياب تكاليف المعاملات، يمكن حل الأسئلة والنزاعات المتعلقة باستخدام الأراضي وتطويرها بشكل مثالي دون الحاجة إلى تنظيم حكومي. تحت افتراضات نظرية كوز، يمكن ببساطة التفاوض بين الأطراف المعنية حول استخدام قطعة معينة من الأرض ونوع الأنشطة التي يجب السماح بها لتحقيق نتيجة اقتصادية فعالة.
يوضح مبدأ كوز لماذا، في العالم الحقيقي - حيث تحدث تكاليف المعاملات ومن غير المحتمل أن يحدث تفاوض سلس بين الأطراف المعنية - تعتبر تنظيمات استخدام الأراضي مثل تقسيم المناطق والحلول التي تفرضها الحكومة هي القاعدة.
انتقادات لقانون تقسيم المناطق
هناك انتقادات متنوعة لتطبيق تقسيم المناطق التقليدي.
يدعي بعض النقاد أن قوانين تقسيم المناطق تساهم في خلق وتوسيع الفجوة في جودة الحياة بين المجموعات الاجتماعية والاقتصادية. على سبيل المثال، قد تحتفظ بلدية بقوانين تقسيم المناطق التي تقصر التطوير الصناعي والتجاري الثقيل على قطع الأراضي المجاورة للأحياء ذات الدخل المنخفض. ستسمح تأثيرات هذه السياسات للأجزاء الأكثر ثراءً من المدينة بتجنب الضوضاء والتلوث المرتبطين بذلك.
المناطق التي تستمر في تخصيصها لأحياء سكنية منخفضة الكثافة مع نقص في المساكن تساهم في زيادة التشرد في منطقتها من خلال رفض السماح ببناء المزيد من الوحدات السكنية.
انتقاد حديث لتقسيم المناطق الذي يفصل بين المناطق التجارية والسكنية هو أنه يجعل السكان يعتمدون على السيارات. إن وجود حي أكثر تكاملاً وقابلية للمشي حيث يمكن للناس الحصول على البقالة والعمل والاستمتاع بالترفيه بالقرب من منازلهم سيمكنهم من التخلي عن التكاليف البيئية والمالية لامتلاك السيارات. إذا سمح تقسيم المناطق بوجود أحياء قابلة للمشي، فسيكون هناك حاجة إلى تخصيص مساحة أقل للطرق ويمكن تخصيص مساحة أكبر للإسكان والمساحات الخضراء.
المنطقة متعددة الاستخدامات
الزونات متعددة الاستخدامات هي هيكل يسمح بمزيج من الاستخدامات السكنية والتجارية وأحيانًا الصناعية داخل منطقة أو مبنى واحد. واحدة من المزايا الرئيسية هي إنشاء أحياء نابضة بالحياة وقابلة للمشي حيث يمكن للناس العيش والعمل والتسوق في مكان قريب. على سبيل المثال، يجمع التطوير متعدد الاستخدامات في تايمز سكوير في مدينة نيويورك بين الترفيه والتجزئة ومساحات المكاتب والوحدات السكنية، مما يحول المنطقة إلى مركز اقتصادي مزدحم.
على الرغم من تلك الفوائد، فإن تقسيم المناطق للاستخدام المختلط يقدم أيضًا عدة تحديات. واحدة من القضايا الرئيسية هي الاحتمال لحدوث صراعات بين الاستخدامات المختلفة للأراضي. على سبيل المثال، يمكن أن يتسبب الضجيج والنشاط من المؤسسات التجارية في إزعاج المناطق السكنية، مما يؤدي إلى شكاوى وتوتر بين السكان وأصحاب الأعمال.
تُعتبر التعقيدات والتكاليف المرتبطة بتطوير المشاريع متعددة الاستخدامات تحديًا آخر. تتطلب هذه التطورات عادةً تخطيطًا وتصميمًا وعمليات بناء أكثر تعقيدًا مقارنة بالمشاريع ذات الاستخدام الواحد. في سان فرانسيسكو، يمكن أن تكون التكاليف المرتفعة المرتبطة بالتطورات متعددة الاستخدامات، مثل تلك الموجودة في حي Mission Bay، عائقًا أمام المطورين. يمكن أن يكون التمويل للمشاريع متعددة الاستخدامات أكثر تعقيدًا أيضًا، حيث قد تنطوي على مخاطر أكبر مع وجود تدفقات إيرادات غير واضحة وتحديات لوجستية.
تصاريح الاستخدام المشروط والتقسيمات الزونية
تصاريح الاستخدام المشروط (CUPs) هي أدوات في تقسيم المناطق تسمح لمالكي العقارات باستخدام أراضيهم بطرق لا تُسمح عادةً بموجب اللوائح الحالية لتقسيم المناطق. الشرط هو أنه يجب تلبية شروط معينة.
هذه التصاريح مفيدة للأنشطة التي قد يكون لها تأثيرات كبيرة على المجتمع المحيط ولكنها مفيدة وضرورية. على سبيل المثال، غالبًا ما تتطلب المدارس والمستشفيات والمؤسسات الدينية تصاريح استخدام مشروط (CUPs) للعمل في المناطق السكنية. هذه الاستخدامات مدعومة بشكل عام لأنها تخدم كـ منفعة عامة، ولكنها تتطلب تنظيمًا دقيقًا لضمان عدم تأثيرها السلبي على طابع الحي أو بنيته التحتية.
تتضمن عملية الحصول على تصريح استخدام مشروط (CUP) مراجعة شاملة من قبل السلطات المحلية للتخطيط لتقييم التأثيرات المحتملة للاستخدام المقترح. نظرًا لأن الاقتراح ينحرف عن اللوائح المحلية، فإنه غالبًا ما يتم مراجعته بدقة. يشمل ذلك تقييم عوامل مثل توليد حركة المرور، والضوضاء، ومدى التوافق مع استخدامات الأراضي المحيطة. عادةً ما تكون جلسات الاستماع العامة جزءًا من العملية، مما يتيح لأعضاء المجتمع التعبير عن دعمهم أو مخاوفهم.
اعتبارات خاصة
من الممكن إجراء تعديلات على قوانين تقسيم المناطق حتى دون إلغاء كامل للتشريعات الحالية. يمكن للمطور أو مالك العقار التقدم بطلب للحصول على استثناءات تسمح ببعض الاستثناءات من اللوائح التنظيمية لتقسيم المناطق. سيسمح هذا باستخدام العقار بطرق غير مسموح بها بشكل عام. على سبيل المثال، قد يطلب صاحب عمل منزلي استثناء للسماح باستمرار العمليات.
قد يُطلب من المتقدمين للحصول على التفاوتات توضيح سبب الحاجة إلى التفاوت وكيف لن يتسبب التغيير في إحداث اضطراب كبير أو ضرر للمجتمع المحيط.
أمثلة عامة على تقسيم المناطق
مثال واقعي على تأثير تقسيم المناطق على قيم العقارات هو تنفيذ تقسيم المناطق متعددة الاستخدامات في بورتلاند، أوريغون. من خلال السماح بتواجد المساحات السكنية والتجارية والترفيهية معًا، أدى تقسيم المناطق متعددة الاستخدامات إلى إحياء الأحياء، وزيادة إمكانية المشي، وتعزيز المشاركة المجتمعية. هذا النوع من تقسيم المناطق قد زاد بشكل كبير من قيم العقارات حيث يكون السكان على استعداد لدفع مبالغ إضافية مقابل الراحة والأجواء الحيوية التي توفرها التطويرات متعددة الاستخدامات.
يمكن أن تساهم قوانين تقسيم المناطق أيضًا في حماية وتعزيز قيمة الممتلكات من خلال الحفاظ على طابع المجتمع ومنع استخدامات الأراضي غير المتوافقة. في المناطق التاريخية مثل سافانا، جورجيا، تضمن قوانين تقسيم المناطق أن تكون التطورات الجديدة متوافقة مع التراث المعماري للمنطقة. تساعد هذه اللوائح في الحفاظ على الجاذبية الجمالية والأهمية الثقافية للمنطقة، مما يؤدي إلى الحفاظ على قيم عقارية أعلى مع الحفاظ على التاريخ أيضًا.
من يتحكم في تقسيم المناطق؟
لا توجد وكالة فدرالية لتنظيم تقسيم المناطق، لذا فإن الجهة التي تتحكم في تقسيم المناطق في منطقتك تعتمد بشكل كبير على مكان إقامتك. في بعض الحالات، يتم التحكم في ذلك على مستوى المقاطعة، وفي حالات أخرى على مستوى المدينة. أحيانًا يتم تحديد تقسيم المناطق من قبل مكتب تقسيم المناطق، وأحيانًا يتم التحكم فيه من قبل مكتب استخدام الأراضي.
كيف يمكنك تغيير تقسيم المناطق لشيء ما؟
أولاً، ستحتاج إلى معرفة من يتحكم في تقسيم المناطق في منطقتك. عادةً ما يكون لديهم عملية يمكنك من خلالها الطعن في تقسيم المناطق لشيء ما، ولكن الخطوات المحددة ستختلف بناءً على مكان إقامتك. يُنصح بالحصول على مشورة من محامٍ عقاري محلي.
هل يمكن لقوانين تقسيم المناطق أن تمنعني من البناء على ممتلكاتي؟
نعم، قد تمتلك الأرض التي ترغب في البناء عليها، ولكن لا يزال عليك الالتزام بقوانين تقسيم المناطق التي قد تنص على أنه لا يمكنك بناء مبنى بحجم معين، أو لغرض معين، أو أي عدد من اللوائح الأخرى.
لماذا يعتبر تقسيم المناطق مهمًا؟
التقسيم إلى مناطق مهم لأنه يساعد في إدارة النمو والتطوير الحضري، مما يضمن أن استخدام الأراضي يكون متوافقًا ومفيدًا للمجتمع. يمنع استخدامات الأراضي غير المتوافقة من أن تكون متجاورة مع بعضها البعض، مثل المنشآت الصناعية بجانب المناطق السكنية.
كيف أجد تصنيف تقسيم المناطق لعقاري؟
للعثور على تصنيف تقسيم المناطق لعقارك، يمكنك زيارة موقع قسم التخطيط أو تقسيم المناطق المحلي الخاص بك حيث تتوفر عادةً خرائط ومعلومات تقسيم المناطق. تقدم العديد من البلديات أيضًا خرائط تفاعلية عبر الإنترنت تتيح لك البحث بواسطة العنوان.
الخلاصة
تم إنشاء تقسيم المناطق في الأصل لتصميم أحياء متجانسة، والتحكم في أنماط المرور، وعند القيام به بشكل صحيح، يسمح للمدينة بالنمو. ومع ذلك، فإن تنفيذ تقسيم المناطق قد أدى إلى عدة عواقب غير مقصودة وللأسف ساهم في زيادة عدم المساواة في الدخل والفوارق في الثروة العرقية. لمواكبة العصر الحديث، سيتعين على ممارسات تقسيم المناطق التكيف مع تزايد السكان واحتياجاتهم.