ما هو التحليل المقارن للسوق؟
تحليل السوق المقارن (CMA) هو تقدير لسعر المنزل بناءً على العقارات المماثلة التي بيعت مؤخرًا في المنطقة المجاورة. يقوم وكلاء العقارات والوسطاء بإعداد تقارير CMA لمساعدة البائعين في تحديد أسعار الإدراج لمنازلهم ومساعدة المشترين في تقديم عروض تنافسية. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك إجراء تحليل السوق المقارن الخاص بك من خلال البحث عن العقارات المماثلة (المعروفة باسم "comps") على مواقع إدراج العقارات، مثل realtor.com.
النقاط الرئيسية
- التحليل المقارن للسوق (CMA) هو تقدير لسعر المنزل يُستخدم لمساعدة البائعين في تحديد أسعار الإدراج ومساعدة المشترين في تقديم عروض تنافسية.
- يأخذ التحليل في الاعتبار الموقع، العمر، الحجم، البناء، النمط، الحالة، وعوامل أخرى تتعلق بالعقار والمقارنات.
- إذا كنت مشتريًا أو بائعًا مهتمًا بالحصول على تحليل مقارن للسوق (CMA) لعقار معين، فاطلب المساعدة من وكيل عقاري محلي أو سمسار، أو قم بإجراء بحثك الخاص بمقارنة المنازل عبر الإنترنت.
فهم التحليل المقارن للسوق
تحليل السوق المقارن يساعد البائعين في اختيار أفضل أسعار الإدراج لمنازلهم. السعر "الأفضل" هو الذي لا يكون منخفضًا جدًا بحيث يترك البائع في مزيد من الديون، ولا مرتفعًا جدًا بحيث لا يتم بيع المنزل. بالنسبة للمشترين، يمكن لتحليل السوق المقارن التحقق مما إذا كان المنزل في النطاق السعري المناسب ويساعد في تحديد عرض تنافسي سيتم أخذه بجدية—دون المبالغة.
يقارن تحليل السوق المقارن (CMA) بين عقار معين ومنازل أخرى مشابهة من حيث الموقع والحجم والميزات. من الناحية المثالية، يستخدم تحليل السوق المقارن المنازل التي بيعت مؤخرًا في نفس الحي. بالطبع، قد يكون من الصعب العثور على منازل بيعت خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة الماضية في المنطقة المباشرة إذا كنت في سوق عقارات منخفض الحجم أو ريفي. في هذه الحالات، قد يكون التقييم الرسمي خيارًا أفضل.
تحليل السوق المقارن هو تقدير للسعر، لذلك لا يحتاج وكلاء العقارات والوسطاء إلى رخصة مثمن عقاري لإجراء تحليل السوق المقارن أثناء خدمة العملاء.
ما الذي يتضمنه تقرير CMA؟
عندما يقوم وكيل أو وسيط عقاري بإجراء تحليل سوقي مقارن، سيقوم بإنشاء تقرير يوضح النتائج. لا يوجد تقرير CMA موحد؛ ومع ذلك، من المهم ملاحظة أن بعض الولايات لديها قوانين تتطلب تضمين معلومات محددة في تقارير CMA.
ومع ذلك، فإن شهادة المحاسب الإداري المعتمد (CMA) تشمل عادةً:
- وصف لكل عقار، بما في ذلك الارتفاع، مخطط الطابق، وعدد غرف النوم والحمامات.
- المساحة المربعة لكل عقار
- سعر بيع كل منتج
- تعديلات الدولار لأي اختلافات
- السعر المعدل لكل قدم مربع لكل عقار مقارن
- نطاق سعر معقول للعقار
مقارنة بين CMA والتقييم
يتم إعداد تحليل السوق المقارن (CMA) بواسطة وكيل عقاري أو البائع أو المشتري باستخدام منازل مشابهة لتقدير السعر. يمكن بعد ذلك استخدام هذا السعر المقدر للتفاوض على سعر البيع.
يتطلب التقييم وجود مثمن مرخص ومعتمد من الدولة. يقوم المثمن بمقارنة المنازل المماثلة في الحجم والتصميم والموقع. ثم يقوم بتقييم ظروف سوق الإسكان ويولد تقريرًا بقيمة السوق للمنزل. يتم استخدام قيمة التقييم من قبل المقرضين لتحديد المبلغ الذي يتم الموافقة عليه للمشتري.
الفرق الرئيسي هو أن تحليل السوق المقارن (CMA) يحدد سعر المنزل، بينما التقييم يحدد قيمته. السعر هو ما تدفعه لشيء ما بينما القيمة هي ما يستحقه.
كيفية إجراء تحليل سوق مقارن
يتضمن تحليل السوق المقارن (CMA) أكثر بكثير من مجرد مقارنة أسعار المنازل التي بيعت مؤخرًا في المنطقة. إليك نظرة عامة على الخطوات الأساسية لإنشاء تحليل سوق مقارن دقيق:
1. تقييم الحيّ
لتحديد السعر المناسب للإدراج - أو لضمان أن المنزل الذي تهتم به هو صفقة جيدة - يجب أن تأخذ التحليل المقارن للسوق (CMA) في الاعتبار الجودة العامة للحي. على سبيل المثال، يجب أن تأخذ في الاعتبار الكتل الأكثر جاذبية وأن تتناول وسائل الراحة المجتمعية، والإزعاجات، وقواعد جمعية مالكي المنازل (HOA). من المهم أيضًا تضمين قرب المدارس وجاذبية المظهر الخارجي للمنزل (curb appeal).
2\. جمع تفاصيل حول العقار
إذا قام وكيل أو سمسار عقارات بإجراء تحليل السوق المقارن (CMA)، فسوف يقوم بمراجعة القوائم الحالية (إذا كانت موجودة) ويقوم بزيارة شخصية لجمع المعلومات حول المنزل. سيلاحظون حجم المنزل (خصوصًا المساحة القابلة للعيش)، العمر، النمط، البناء، الحالة، التصميم، التشطيبات، تنسيق الحدائق، الترقيات، والتحديثات.
3\. اختر المقارنات (Comps)
ابحث عن ثلاثة إلى خمسة منازل مماثلة في المنطقة التي تم بيعها مؤخرًا، بحيث تكون قريبة قدر الإمكان من المنزل. من الناحية المثالية، يجب أن تكون المنازل المقارنة (comps) ضمن ميل واحد من العقار وفي نفس منطقة المدرسة. ركز على المنازل المشابهة من حيث المساحة المربعة، وحجم القطعة، وعدد غرف النوم والحمامات، ونوع البناء. انتبه جيدًا إلى توقيت بيع العقار المقارن: كلما كان البيع حديثًا، كان ذلك أفضل، حيث يمكن أن تتقلب أسعار العقارات بسرعة.
4\. التعديل للاختلافات
الخطوة التالية هي التعديل للاختلافات بين المنزل وكل عقار مقارن. يمكن لوكيل أو وسيط عقاري ذو خبرة أن يحدد سعرًا لكل من هذه الاختلافات ويعدل سعر كل عقار مقارن وفقًا لذلك. قد يبدو الأمر غير منطقي، ولكن إذا كان العقار المقارن يحتوي على ميزة أقل جودة، يتم إجراء تعديل إيجابي على سعر العقار المقارن، والعكس صحيح.
على سبيل المثال، إذا كان العقار المقارن يحتوي على غرفة نوم إضافية (ميزة متفوقة)، فمن المعقول افتراض أن المشتري دفع مبلغًا أكبر للحصول على غرفة النوم الإضافية. في هذه الحالة، ستقوم بخصم مبلغ من العقار المقارن لتعويض غرفة النوم الإضافية، مما يسمح بإجراء مقارنة عادلة. لذلك، لا يتم تعديل سعر المنزل المستهدف أبدًا.
5. تحديد السعر لكل قدم مربع بعد التعديلات
بعد تعديل الفروقات، قُم بتقسيم السعر المعدل لكل عقار مقارن على مساحته المربعة لتحديد سعر البيع لكل قدم مربع. بعد ذلك، اجمع سعر البيع لكل قدم مربع لجميع العقارات المقارنة، ثم قُم بتقسيم المجموع على عدد العقارات للحصول على المتوسط. وأخيرًا، اضرب هذا المتوسط في عدد الأقدام المربعة للعقار لتقدير سعره.
مثال على تحليل السوق المقارن
يستخدم العديد من وكلاء العقارات والوسطاء برامج لتوليد تقارير CMA شاملة (وذات مظهر احترافي). إذا كنت تخطط لإنشاء تقرير خاص بك، يمكنك استخدام جدول بيانات لتتبع أبحاثك، أو تجربة أداة لتحديد أسعار المنازل عبر الإنترنت التي تقدمها إحدى مواقع قوائم العقارات. أدناه مثال على تقرير CMA.
تقرير نموذجي.
هل يُعتبر التحليل المقارن للسوق (CMA) جيدًا مثل التقييم؟
يمكن أن يكشف التحليل المقارن للسوق عن النطاق السعري العادل للعقار؛ ومع ذلك، لا يعتبره المقرضون أو خبراء العقارات طريقة جيدة أو دقيقة مثل التقييم الذي يقوم به مثمن مرخص ومعتمد.
ماذا يتضمن شهادة المحاسب الإداري المعتمد (CMA)؟
عادةً ما يقوم محلل السوق المقارن (CMA) بمقارنة موقع المنزل وحجمه وعمره وأسلوبه ومواد بنائه وحالته مع المنازل المماثلة التي تم بيعها خلال الأشهر الستة الماضية للوصول إلى سعر تقديري.
ما هو الغرض من شهادة المحاسب الإداري المعتمد (CMA)؟
يسمح تحليل السوق المقارن (CMA) للبائعين بتحديد سعر طلب عادل؛ كما يتيح للمشترين معرفة ما إذا كان البائع يطلب سعرًا معقولًا للمنزل.
ما هو الفرق الأكبر بين CMA والتقييم؟
يمكن إجراء تحليل السوق المقارن من قبل الوكلاء أو السماسرة أو المشترين أو البائعين. يمكن أن يتم التقييم فقط من قبل مثمن مرخص ومعتمد من الدولة.
الخلاصة
بشكل عام، أفضل المقارنات هي تلك التي تكون الأكثر تشابهًا مع المنزل، والتي تم بيعها مؤخرًا، وتتطلب أقل عدد من التعديلات. اعتمادًا على السوق، قد يحتاج السعر النهائي إلى تعديل طفيف. على سبيل المثال، إذا كان السوق نشطًا أو كان المخزون منخفضًا، فقد يكون السعر أعلى قليلاً. وعلى العكس، إذا كان هناك العديد من المنازل المشابهة في السوق، فقد يتعين خفض السعر ليكون تنافسيًا.