ماذا يعني مصطلح "Coterminous"؟
القروض المتزامنة تشير إلى قرض إضافي له تاريخ استحقاق يتطابق مع الدين الرئيسي، أو القرض الأصلي. يُستخدم مصطلح "المتزامنة" غالبًا لوصف القروض العقارية، مثل تلك الخاصة بالمقترضين السكنيين والتجاريين.
النقاط الرئيسية
- القروض المتزامنة هي قروض إضافية لها تاريخ استحقاق يتزامن مع القرض الرئيسي.
- القروض المتزامنة شائعة لتمويل البناء وملكية العقارات.
- عادةً ما تكون القروض المتزامنة مصحوبة بقيود على المبلغ وفترة الخدمة.
فهم مفهوم "Coterminous"
بينما يمكن أن يكون للقرض التكميلي تاريخ استحقاق يحدث بعد تاريخ استحقاق القرض الأصلي (غالبًا ما يُطلق عليه "غير متزامن")، يفضل معظم مقرضي الرهن العقاري الثاني أو مقرضي الميزانين أن يستحق كلا القرضين في نفس التاريخ. بهذه الطريقة، يمكن للمقترض اختيار إعادة تمويل كلا القرضين في قرض أكبر واحد، ويفضل أن يكون مع نفس المقرض.
وجود نفس تاريخ التسوية يجعل من السهل على المقترضين تحديد ما إذا كان إعادة تمويل القروض الأصلية والمتزامنة يوفر وفورات كبيرة. كما يستفيد المقرضون من وجود نفس تواريخ التسوية لأنه يمثل مخاطرة أقل في حالة التخلف عن السداد مقارنةً بـ الرهن العقاري الثانوي غير المتزامن.
ميزة أخرى لوجود نفس تاريخ التسوية لقرضين هي أن الاستراتيجية تضمن توافق القروض مع معدلات الفائدة السائدة. بالإضافة إلى ذلك، يصبح من الأسهل تحديد معدلات الفائدة عند إعادة التمويل أو تجميع كلا القرضين في أداة دين واحدة في نهاية فترات استحقاقهما.
كيف يتم هيكلة القروض المتزامنة
في بعض الحالات، يتم تمويل القروض الثانوية من خلال أدوات استثمارية مُهيكلة كشركات ذات مسؤولية محدودة.
قد يفرض المقرضون الذين يقدمون قروضًا متزامنة عددًا من الحدود والقيود. قد يشمل ذلك شرطًا بأن يقوم نفس المقرض بخدمة أي رهون عقارية سابقة موجودة للمقترض. قد لا يسمح المقرض بأخذ قرض تكميلي متزامن بعد فترة قصيرة من الموافقة على القرض الأصلي. قد يتعين على المقترض الانتظار لمدة لا تقل عن سنة واحدة في مدة القرض الأصلي قبل السعي للحصول على هذا التمويل الإضافي. قد يطلب المقرضون أن يكون للقرض الأصلي حد أدنى من الوقت المتبقي - خمس سنوات، على سبيل المثال - في مدته قبل الموافقة على القرض المتزامن.
قد يكون للرهن العقاري المتزامن حد أدنى يجب اقتراضه. في الرهون العقارية التجارية المتزامنة، قد تكون هناك أيضًا شروط تتعلق بالعقار نفسه.
على سبيل المثال، قد تكون هناك متطلبات إشغال يجب على المقترض تلبيتها والحفاظ عليها من أجل التأهل للحصول على رهن عقاري إضافي. قد يحتاج المبنى إلى أن يكون مشغولًا بنسبة 85% فعليًا لمدة لا تقل عن 90 يومًا قبل إغلاق الرهن العقاري. قد يتم التنازل عن جمع احتياطيات الاستبدال في الرهن العقاري الإضافي المتزامن؛ ومع ذلك، ستستمر جمع احتياطيات الاستبدال في الرهن العقاري الأصلي. قد يكون من الضروري إجراء تقييم جديد للعقار بالإضافة إلى سياسة تأمين على الملكية جديدة.
يمكن أن يكون هذا النوع من التمويل جذابًا للمقترضين لأنه يوفر طريقة لتوحيد مواعيد انتهاء الرهون العقارية المتعددة بحيث يكون هناك تاريخ واحد متوقع لتحرر العقار من الديون. من الممكن أن يقوم المقترضون بتوحيد قروضهم عن طريق إعادة التمويل عندما تصبح معدلات الفائدة أكثر ملاءمة لتقليل التزاماتهم الديونية الإجمالية.
مثال على القرض المتزامن
القروض المتزامنة تُستخدم بشكل شائع في تمويل البناء. على سبيل المثال، إذا كان مطور عقاري يقوم ببناء مجمع سكني، يمكنه الحصول على قرض أول لبدء البناء. ستغطي الدفعات الأولية المتعلقة بتلك الرهن العقاري الأول المبلغ الأساسي المقترض. بعد ذلك، يمكنهم الحصول على قرض ثانٍ متزامن لسداد القرض الأول وتمويل المزيد من أعمال البناء.
تستفيد هذه الاستراتيجية كل من الباني والمؤسسة التمويلية. يحصل الباني على مصدر تمويل إضافي لمشروعه في شكل قرض ثانٍ، ويمكن للمؤسسات التمويلية تقييم تقدم المشروع قبل إصدار القرض الثاني. عادةً ما يتم حساب مبالغ الرافعة المالية للقروض المتزامنة كنسبة مئوية من نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أو loan-to-value. كلما زادت نسبة القرض إلى القيمة، زادت المخاطرة.