ما هو نسبة القرض إلى القيمة (LTV)؟
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي تقييم لمخاطر الإقراض التي تقوم المؤسسات المالية والمقرضون الآخرون بفحصها قبل الموافقة على الرهن العقاري. عادةً ما تُعتبر تقييمات القروض ذات نسب LTV العالية قروضًا ذات مخاطر أعلى. لذلك، إذا تمت الموافقة على الرهن العقاري، فإن القرض يكون بفائدة أعلى.
بالإضافة إلى ذلك، قد يتطلب القرض ذو نسبة القرض إلى القيمة (LTV) العالية من المقترض شراء تأمين الرهن العقاري لتعويض المخاطر على المقرض. يُطلق على هذا النوع من التأمين اسم التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI).
النقاط الرئيسية
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي نسبة تُستخدم بشكل متكرر في إقراض الرهن العقاري لتحديد المبلغ اللازم لدفع دفعة مقدمة وما إذا كان المقرض سيمنح الائتمان للمقترض.
- معدلات القرض إلى القيمة (LTVs) المنخفضة تعتبر أفضل في نظر المقرضين، لكنها تتطلب من المقترضين تقديم دفعات أولى أكبر.
- يقدم معظم المقرضين لمقدمي طلبات الرهن العقاري وقروض حقوق الملكية المنزلية أدنى معدل فائدة ممكن عندما تكون نسبة القرض إلى القيمة عند 80% أو أقل.
- تصبح الرهون العقارية أكثر تكلفة للمقترضين الذين لديهم نسب قرض إلى قيمة (LTV) أعلى.
- برامج الرهن العقاري HomeReady من Fannie Mae وHome Possible من Freddie Mac للمقترضين ذوي الدخل المنخفض تسمح بنسبة القرض إلى القيمة (LTV) تصل إلى 97% (دفعة مقدمة بنسبة 3%)، ولكن تتطلب تأمين الرهن العقاري (PMI) حتى تنخفض النسبة إلى 80%.
كيفية حساب نسبة القرض إلى القيمة
يمكن للمشترين المهتمين بسهولة حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للمنزل. هذه هي الصيغة:
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تساوي مبلغ الرهن العقاري مقسومًا على القيمة المقدرة للعقار، حيث:
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV) = مبلغ الرهن العقاري (MA) ÷ القيمة المقدرة للعقار (APV)
حيث:
- MA = مبلغ الرهن العقاري
- APV = القيمة المقدرة للعقار
يتم حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) عن طريق قسمة المبلغ المقترض على القيمة المقدّرة للعقار، ويتم التعبير عنها كنسبة مئوية. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء منزل بقيمة مقدّرة تبلغ 100,000 دولار ودفع دفعة أولى بقيمة 10,000 دولار، ستقترض 90,000 دولار. وهذا يؤدي إلى نسبة قرض إلى قيمة (LTV) تبلغ 90%، أي 90,000 مقسومة على 100,000.
فهم نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
تحديد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هو عنصر حاسم في عملية الاكتتاب للرهن العقاري. يمكن استخدامه في عملية شراء منزل، أو إعادة تمويل رهن عقاري حالي إلى قرض جديد، أو الاقتراض مقابل الأسهم المتراكمة داخل العقار.
يقوم المقرضون بتقييم نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لتحديد مستوى التعرض للمخاطر التي يتحملونها عند الاكتتاب في الرهن العقاري. عندما يطلب المقترضون قرضًا بمبلغ يساوي أو يقترب من القيمة المقدرة (وبالتالي يكون لديه نسبة LTV أعلى)، يدرك المقرضون أن هناك فرصة أكبر لأن يدخل القرض في حالة التعثر. وذلك لأن هناك قدرًا ضئيلًا جدًا من حقوق الملكية المتراكمة داخل العقار.
نتيجة لذلك، في حالة حدوث حجز عقاري، قد يجد المقرض صعوبة في بيع المنزل بمبلغ كافٍ لتغطية الرصيد المتبقي من الرهن العقاري وتحقيق ربح من الصفقة.
كيف يتم استخدام نسبة القرض إلى القيمة (LTV) من قبل المقرضين
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي عامل واحد فقط في تحديد الأهلية للحصول على رهن عقاري أو قرض ملكية المنزل أو خط ائتمان. ومع ذلك، يمكن أن تلعب دورًا كبيرًا في معدل الفائدة الذي يمكن للمقترض الحصول عليه. تقدم معظم المقرضين لمقدمي طلبات الرهن العقاري وملكية المنزل أقل معدل فائدة ممكن عندما تكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لديهم عند أو أقل من 80%.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الأعلى لا تمنع المقترضين من الحصول على الموافقة للحصول على رهن عقاري، على الرغم من أن الفائدة على القرض قد ترتفع مع زيادة نسبة القرض إلى القيمة. على سبيل المثال، قد يتم الموافقة على مقترض لديه نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 95% للحصول على رهن عقاري. ومع ذلك، قد تكون نسبة الفائدة الخاصة بهم أعلى من نسبة الفائدة الممنوحة لمقترض لديه نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 75%.
إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أعلى من 80%، قد يُطلب من المقترض شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). يمكن أن يضيف هذا التأمين ما بين 0.5% إلى 1% إلى إجمالي مبلغ القرض على أساس سنوي. على سبيل المثال، إذا كان معدل PMI هو 1% على قرض بقيمة 100,000 دولار، فإنه سيضيف 1,000 دولار إضافية إلى المبلغ الإجمالي المدفوع سنويًا (أو 83.33 دولار شهريًا). تكون مدفوعات PMI مطلوبة حتى تصل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) إلى 80% أو أقل. ستنخفض نسبة LTV مع سدادك للقرض وزيادة قيمة منزلك بمرور الوقت.
بشكل عام، كلما كان معدّل القرض إلى القيمة (LTV) أقل، زادت فرصة الموافقة على القرض وانخفضت احتمالية ارتفاع معدل الفائدة. بالإضافة إلى ذلك، كقرض، من غير المرجح أن يُطلب منك شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
على الرغم من أنه ليس هناك قانون يلزم المقرضين بضرورة وجود نسبة قرض إلى قيمة (LTV) تبلغ 80% لكي يتجنب المقترضون التكلفة الإضافية للتأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، إلا أن هذه هي الممارسة المتبعة لدى معظم المقرضين. يتم أحيانًا استثناء هذا الشرط للمقترضين الذين لديهم دخل مرتفع، أو ديون أقل، أو لديهم محفظة استثمارية كبيرة.
مثال على نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهون العقارية
على سبيل المثال، افترض أنك تشتري منزلاً تم تقييمه بمبلغ 100,000 دولار. ومع ذلك، فإن المالك مستعد لبيعه مقابل 90,000 دولار. إذا قمت بدفع دفعة مقدمة قدرها 10,000 دولار، فإن القرض الخاص بك سيكون بقيمة 80,000 دولار، مما ينتج عنه نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بنسبة 80%، أي 80,000 مقسومة على 100,000. إذا قمت بزيادة مبلغ الدفعة المقدمة إلى 15,000 دولار، فإن قرض الرهن العقاري الخاص بك سيكون الآن 75,000 دولار. وهذا سيجعل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة بك 75%، أي 75,000 مقسومة على 100,000.
التنوعات في قواعد نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
قد يكون لأنواع القروض المختلفة قواعد مختلفة عندما يتعلق الأمر بمتطلبات نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)
قروض FHA هي قروض عقارية مصممة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. يتم إصدارها من قبل مقرض معتمد من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وتكون مؤمنة من قبلها.
تتطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) دفعة أولى أقل ودرجات ائتمان أقل مقارنة بالعديد من القروض التقليدية. تسمح قروض إدارة الإسكان الفدرالية بنسبة قرض إلى قيمة (LTV) تصل إلى 96.5%، ولكنها تتطلب قسط تأمين الرهن العقاري (MIP) الذي يستمر طوال مدة القرض (بغض النظر عن مدى انخفاض نسبة القرض إلى القيمة في النهاية).
يقرر العديد من الأشخاص إعادة تمويل قروضهم من نوع FHA بمجرد أن يصل معدل القرض إلى القيمة (LTV) إلى 80% من أجل التخلص من متطلبات التأمين على الرهن العقاري (MIP).
قروض VA و USDA
قروض VA وUSDA—المتاحة للعسكريين الحاليين والسابقين أو لأولئك في المناطق الريفية—لا تتطلب تأمين رهن عقاري خاص حتى لو كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تصل إلى 100%. ومع ذلك، فإن كلا من قروض VA وUSDA تتضمن رسومًا إضافية.
فاني ماي وفريدي ماك
برامج الرهن العقاري HomeReady من فاني ماي وHome Possible من فريدي ماك للمقترضين ذوي الدخل المنخفض تسمح بنسبة القرض إلى القيمة (LTV) تصل إلى 97%. ومع ذلك، فهي تتطلب تأمين الرهن العقاري حتى تنخفض النسبة إلى 80%.
بالنسبة لقروض FHA وVA وUSDA، تتوفر خيارات إعادة تمويل مبسطة. هذه الخيارات تعفي من متطلبات التقييم بحيث لا يؤثر معدّل القرض إلى القيمة (LTV) للمنزل على القرض. بالنسبة للمقترضين الذين لديهم معدّل القرض إلى القيمة (LTV) يزيد عن 100%—المعروف أيضًا بأنهم "تحت الماء" أو "مقلوبين"—تتوفر أيضًا خيارات إعادة التمويل ذات معدّل القرض إلى القيمة العالي من فاني ماي وخيار إعادة التمويل المعزز من فريدي ماك.
مهم
تم تغيير الرسوم المسبقة على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023. تم زيادة الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما تم تخفيضها للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل، مثل أولئك الذين تقل درجاتهم عن 640. تغيير آخر: سيؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على الرسوم الخاصة بك. كلما زادت دفعتك المقدمة، قلت الرسوم، على الرغم من أنها ستظل تعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك. تقدم فاني ماي تعديلات الأسعار على مستوى القرض على موقعها الإلكتروني.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) مقابل نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV)
بينما ينظر نسبة القرض إلى القيمة (LTV) إلى تأثير قرض الرهن العقاري الواحد عند شراء عقار، فإن نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي نسبة جميع القروض المضمونة على العقار إلى قيمة العقار. يشمل ذلك ليس فقط الرهن العقاري الأساسي المستخدم في LTV ولكن أيضًا أي رهون عقارية ثانية، أو قروض أو خطوط ائتمان على قيمة المنزل، أو أي امتيازات أخرى.
يستخدم المقرضون نسبة CLTV لتحديد مخاطر التخلف عن السداد للمشتري المحتمل للمنزل عندما يتم استخدام أكثر من قرض واحد—على سبيل المثال، إذا كان لديهم رهن عقاري واحد أو أكثر، أو رهن عقاري بالإضافة إلى قرض أو خط ائتمان بضمان المنزل (HELOC). بشكل عام، يكون المقرضون على استعداد للإقراض عند نسب CLTV تصل إلى 80% وما فوق وللمقترضين ذوي التصنيفات الائتمانية العالية. يميل المقرضون الأساسيون إلى أن يكونوا أكثر سخاءً مع متطلبات CLTV لأنها تعتبر مقياسًا أكثر شمولاً.
لنلقِ نظرة أقرب على الفرق. نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تأخذ بعين الاعتبار فقط الرصيد الأساسي للرهن العقاري على المنزل. لذلك، إذا كان الرصيد الأساسي للرهن العقاري هو 100,000 دولار وقيمة المنزل هي 200,000 دولار، فإن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تساوي 50%.
ضع في اعتبارك المثال إذا كان هناك أيضًا رهن عقاري ثانٍ بمبلغ 30,000 دولار وخط ائتمان عقاري (HELOC) بقيمة 20,000 دولار. يصبح الآن نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (100,000 دولار + 30,000 دولار + 20,000 دولار / 200,000 دولار) = 75%؛ وهي نسبة أعلى بكثير.
هذه الاعتبارات مجتمعة تكون ذات أهمية خاصة إذا تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري ودخل في عملية الحجز.
ما هو معدل LTV الجيد؟
يستخدم معظم المقرضين نسبة 80% كحد أدنى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) الجيدة. أي شيء أقل من هذه القيمة يعتبر أفضل. لاحظ أن تكاليف الاقتراض يمكن أن تصبح أعلى، أو قد يتم رفض القروض للمقترضين، عندما ترتفع نسبة LTV فوق 80%.
ما هي عيوب نسبة القرض إلى القيمة؟
العيب الرئيسي للمعلومات التي يوفرها نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هو أنها تشمل فقط الرهن العقاري الأساسي الذي يدين به صاحب المنزل، ولا تتضمن في حساباتها الالتزامات الأخرى للمقترض، مثل الرهن العقاري الثاني أو قرض حقوق الملكية المنزلية. لذلك، فإن نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي مقياس أكثر شمولاً لقدرة المقترض على سداد قرض المنزل.
ماذا يعني نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بنسبة 70%؟
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بنسبة 70% (0.70) تشير إلى أن المبلغ المقترض يعادل سبعين بالمئة من قيمة الأصل. في حالة الرهن العقاري، يعني ذلك أن المقترض قد دفع دفعة مقدمة بنسبة 30% ويمول الباقي. على سبيل المثال، عقار بقيمة 500,000 دولار مع نسبة LTV تبلغ 70% سيكون لديه دفعة مقدمة بقيمة 150,000 دولار ورهن عقاري بقيمة 350,000 دولار.
كيف يتم حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV)؟
يتم حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ببساطة عن طريق أخذ مبلغ القرض وقسمته على قيمة الأصل أو الضمان الذي يتم الاقتراض ضده. في حالة الرهن العقاري، سيكون ذلك عن طريق قسمة مبلغ الرهن العقاري على قيمة العقار.
الخلاصة
عادةً ما يمثل نسبة القرض إلى القيمة مقدار الرهن العقاري مقارنةً بقيمة العقار. على سبيل المثال، نسبة LTV بنسبة 80% تعني أن الرهن العقاري يساوي 80% من قيمة العقار.
غالبًا ما يمكن للمقترضين الحصول على شروط أفضل على قروضهم العقارية مع نسب قرض إلى قيمة (LTV) أقل لأنهم يتطلبون دفعات مقدمة أعلى. كلما زاد المبلغ الذي يمكن للمقترضين دفعه مقدمًا، قل احتمال اعتبارهم مخاطرة في نظر المقرضين.
القروض العقارية التي تكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) فيها أعلى من 80% عادةً ما تتطلب تأمينًا خاصًا على الرهن العقاري، مما يضيف تكلفة إضافية إلى الدفعات الشهرية.