ما هو الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة (GPM)؟
الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة (GPM) هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر الثابت، حيث تزداد الدفعات تدريجيًا من مستوى منخفض ابتدائي إلى مستوى نهائي أعلى. عادةً ما تنمو الدفعات بنسبة تتراوح بين 7% إلى 12% سنويًا من مبلغ الدفعة الأساسية الأولية حتى يتم الوصول إلى مبلغ الدفعة الشهرية الكامل.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري ذو الدفعات المتدرجة (GPM) هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر الثابت مع جدول استهلاك يوفر دفعات أقل في البداية ثم تزداد مع مرور الوقت.
- الهدف من الرهن العقاري المتدرج (GPM) هو السماح لأصحاب المنازل بالبدء بدفعات شهرية أقل للرهن العقاري لمساعدة بعض الأشخاص على التأهل للحصول على قروضهم.
- تميل التكاليف الإجمالية على مدى عمر قرض GPM إلى أن تكون أكبر من تلك الخاصة بالرهن العقاري العادي، وقد يجد أصحاب المنازل الذين كانوا قادرين على تحمل الدفعات السابقة أنفسهم في مشكلة مالية مع ارتفاع الفواتير الشهرية بمرور الوقت.
كيف تعمل الرهون العقارية ذات الدفعات المتزايدة تدريجياً
الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة مصمم ليبدأ بمدفوعات منخفضة على المالك. ثم، مع مرور الوقت، تزداد قيمة الدفعات. ما يؤهل المشتري هو معدل الفائدة الأولي المنخفض. هذا المعدل المنخفض يسمح للعديد من الأشخاص الذين قد لا يكونون مؤهلين للحصول على رهن عقاري للمنزل بأن يصبحوا مؤهلين لأنهم يستطيعون تحمل الدفعات الأولية المنخفضة. لو كان السند مكتوبًا بمعدل فائدة أعلى، ربما لم يكن هؤلاء المشترون ليكونوا مؤهلين بسبب المدفوعات الشهرية الأعلى. قد يكون هذا النوع من نظام دفعات الرهن العقاري مثاليًا للشباب أو لأصحاب المنازل لأول مرة لأن مستويات دخلهم تميل إلى الارتفاع تدريجيًا.
قد يكون الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة قرضًا ذو سداد سلبي أو لا يكون كذلك. إذا كانت قيمة الدفعة الأولية أقل من الفائدة المتراكمة على قرض الرهن العقاري، فإن الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة يكون قرضًا ذو سداد سلبي. مع قرض السداد السلبي، تكون الدفعات التي يقوم بها المقترض أقل من الفائدة المفروضة على السند. يؤدي هذا الهيكل للدفع إلى خلق فائدة مؤجلة، مما يضيف إلى إجمالي رأس المال للقرض.
الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة متاح فقط للقروض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). قروض FHA تتيح للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط الذين لا يستطيعون دفع دفعة أولى كبيرة تمويل ما يصل إلى 96.5% من قيمة المنزل.
فوائد الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة تدريجياً
يمكن أن توفر الرهون العقارية ذات الدفعات المتزايدة بعض الفوائد الرئيسية لمشتري المنازل. تتضمن بعض المزايا المرتبطة بقروض الرهن العقاري ذات الدفعات المتزايدة ما يلي:
- إمكانية التأهل للحصول على رهن عقاري بسهولة أكبر، بناءً على الدخل.
- مدفوعات أقل في البداية، مع زيادة المدفوعات مع زيادة دخلك.
- المرونة في وضع ميزانية النفقات الشهرية
اختيار رهن عقاري ذو دفعات متزايدة يمكن أن يجعل من السهل شراء منزل الآن بدلاً من الانتظار حتى وقت لاحق عندما تكون دخلك أعلى. قد تتمكن أيضًا من الحصول على منزل أكبر مقابل أموالك من خلال قبول هيكل دفعات يتطور جنبًا إلى جنب مع دخلك. المفتاح هو التأكد النسبي من أنك ستكون قادرًا على تحمل دفعات الرهن العقاري بمرور الوقت مع زيادتها.
عيوب الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة
العيب الرئيسي لقرض الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة هو أن التكاليف الإجمالية المرتبطة بالقرض تكون أعلى من تلك الخاصة بالرهن العقاري التقليدي. مع زيادة الدفعات إلى معدلات فائدة أعلى، قد يجد المقترض أنه يدفع فقط رسوم الفائدة دون تقليل المبلغ الأساسي المقترض.
أيضًا، إذا كان الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة هو قرض ذو إطفاء سلبي، فسيدفع المقترض فائدة أكبر على القرض. حيث أن الفائدة المؤجلة تُضاف إلى المبلغ الأساسي المقترض، فإن هذه القيمة تزداد، ثم تُحسب الفائدة بناءً على المبلغ الأكبر.
عيب رئيسي آخر يجب مراعاته هو أنه مع الرهن العقاري ذو الدفعات المتدرجة، لا يوجد ضمان بأن دخل المقترض سيزداد بالتوازي مع زيادة دفعات الرهن العقاري. إذا لم يرتفع دخل المقترض بما يتناسب مع الدين الشهري، فقد يتخلف عن سداد القرض. سيؤدي التخلف عن السداد إلى مزيد من الضرر لائتمانهم، وسيقوم المقرض بحجز العقار.
مثال على الدفعات المتزايدة
يمكن أن يساعد رؤية مثال على كيفية عمل الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة. لذا، افترض أنك تأخذ قرضًا بقيمة 300,000 دولار مع فترة سداد لمدة 30 عامًا بنسبة فائدة 3%. معدل التدرج السنوي هو 2% مع إجمالي خمس تدرجات سنوية. إليك كيف قد تبدو دفعتك:
جدول سداد الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة
السنة
مبلغ الدفع
1
١١٦١.٥٠ دولارًا
2
١١٨٤.٧٣ دولارًا
3
١٢٠٨.٤٣ دولارًا
4
$1232.60
5
١٢٥٧.٢٥ دولارًا
٦-٣٠
١٢٨٢.٣٩ دولارًا
إذًا، ما هي تكلفة الرهن العقاري إذا اقترضت 300,000 دولار بنسبة 3% على مدى 30 عامًا بدون تدرجات؟ سيكون دفعتك الشهرية للرأس المال والفائدة 1,265 دولارًا.
الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة مقابل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل
على الرغم من أن الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة قد يبدو وكأنه نوع من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، إلا أنه ليس نفس الشيء.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل يتغير بشكل دوري ليعكس سعر الفائدة في السوق. يتم تعديل معدل الرهن العقاري القابل للتعديل بشكل دوري، ولكن ليس وفق جدول ثابت. كما أن سعر الفائدة قد ينخفض أو يرتفع بناءً على سعر السوق الحالي. وعلى العكس من ذلك، فإن سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة يرتفع فقط.
مهم
بعض القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) تسمح بدفع الفائدة فقط. على الرغم من أن هذا قد يؤدي إلى دفعة شهرية أقل، إلا أنه لن يساعدك في تقليل المبلغ الأساسي المستحق على القرض.
الأسئلة الشائعة
ما هو الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة؟
الرهن العقاري ذو الدفعات المتدرجة هو نوع من قروض المنازل حيث تبدأ الدفعات الشهرية بمبلغ معين ثم تزداد تدريجياً مع مرور الوقت. تم تصميم هذا النوع من الرهن العقاري لمساعدة المشترين الذين قد يواجهون صعوبة في التأهل للحصول على قرض بسبب دخلهم المنخفض.
من يجب أن يفكر في رهن عقاري ذو دفعات متزايدة؟
قد يكون الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة مناسبًا لشخص يتوقع أن يزيد دخله بشكل مطرد في السنوات القادمة. إذا لم تكن لديك توقعات واقعية بأن دخلك سيرتفع مع مرور الوقت، فقد يكون الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة مشكلة حيث تزداد دفعاتك الشهرية.
كيف يتم حساب الدفعات المتدرجة؟
يتم حساب الدفعات المتزايدة باستخدام مبلغ قرض الرهن العقاري، ومعدل الفائدة، ومعدل التخرج السنوي، وعدد التدرجات المطبقة. يمكنك حساب الدفعات الشهرية لرهن عقاري متزايد باستخدام حاسبة القروض عبر الإنترنت.