ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)؟
يشير مصطلح الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) إلى قرض سكني بسعر فائدة متغير. مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، يتم تثبيت سعر الفائدة الأولي لفترة زمنية معينة. بعد ذلك، يتم إعادة ضبط سعر الفائدة المطبق على الرصيد المستحق بشكل دوري، سواء كان ذلك سنويًا أو حتى شهريًا.
تُعرف القروض العقارية ذات السعر المتغير أيضًا باسم القروض العقارية ذات السعر المتغير أو القروض العائمة. يتم إعادة ضبط سعر الفائدة لهذه القروض بناءً على معيار أو مؤشر، بالإضافة إلى هامش إضافي يُسمى هامش القرض العقاري المتغير. كان سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) هو المؤشر النموذجي المستخدم في هذه القروض حتى أكتوبر 2020، عندما تم استبداله بسعر التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR) في محاولة لزيادة السيولة على المدى الطويل.
يتمتع المشترون في المملكة المتحدة أيضًا بإمكانية الوصول إلى قرض الرهن العقاري ذو السعر المتغير. هذه القروض، المعروفة باسم الرهون العقارية المتعقبة، لديها معدل فائدة مرجعي أساسي من بنك إنجلترا أو البنك المركزي الأوروبي.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل هو قرض سكني بمعدل فائدة يمكن أن يتغير بشكل دوري بناءً على أداء مؤشر معين.
- تُعرف ARMS أيضًا بالرهن العقاري ذو السعر المتغير أو العائم.
- عادةً ما تحتوي القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) على حدود تقيد مقدار ارتفاع سعر الفائدة و/أو الدفعات التي يمكن أن تزيد سنويًا أو على مدى عمر القرض.
- يمكن أن يكون القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) خيارًا ماليًا ذكيًا للمشترين الذين يخططون للاحتفاظ بالقرض لفترة محدودة من الوقت ويمكنهم تحمل أي زيادات محتملة في معدل الفائدة الخاص بهم.
كيف تعمل الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)
تسمح الرهون العقارية لأصحاب المنازل بتمويل شراء منزل أو قطعة عقارية أخرى. عندما تحصل على رهن عقاري، ستحتاج إلى سداد المبلغ المقترض على مدى عدد محدد من السنوات بالإضافة إلى دفع شيء إضافي للمقرض لتعويضهم عن جهودهم واحتمالية أن يؤدي التضخم إلى تآكل قيمة الرصيد بحلول الوقت الذي يتم فيه استرداد الأموال.
في معظم الحالات، يمكنك اختيار نوع قرض الرهن العقاري الذي يناسب احتياجاتك بشكل أفضل. يأتي الرهن العقاري ذو السعر الثابت مع معدل فائدة ثابت طوال مدة القرض. وبالتالي، تظل دفعاتك كما هي. أما الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)، حيث يتغير السعر بناءً على ظروف السوق. وهذا يعني أنك تستفيد من انخفاض الأسعار وتواجه أيضًا المخاطر إذا ارتفعت الأسعار.
هناك فترتان مختلفتان في الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM). الأولى هي الفترة الثابتة، والأخرى هي الفترة المعدلة. إليك كيف يختلف الاثنان:
- الفترة الثابتة: لا يتغير معدل الفائدة خلال هذه الفترة. يمكن أن تتراوح بين السنوات الخمس أو السبع أو العشر الأولى من القرض. يُعرف هذا عادةً بمعدل المقدمة أو التشجيع.
- الفترة المعدلة: هذه هي النقطة التي يتغير فيها المعدل. يتم إجراء التغييرات خلال هذه الفترة بناءً على المؤشر الأساسي، الذي يتقلب بناءً على ظروف السوق.
ميزة رئيسية أخرى للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) هي ما إذا كانت قروضًا متوافقة أو غير متوافقة. القروض المتوافقة هي تلك التي تفي بمعايير المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs) مثل فاني ماي وفريدي ماك. يتم تجميعها وبيعها في السوق الثانوية للمستثمرين. أما القروض غير المتوافقة، فهي لا تفي بمعايير هذه الكيانات ولا تُباع كاستثمارات.
يتم تحديد سقف معدلات الفائدة على القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs). هذا يعني أن هناك حدودًا لأعلى معدل فائدة يمكن أن يدفعه المقترض. ومع ذلك، يجب أن تضع في اعتبارك أن درجة الائتمان الخاصة بك تلعب دورًا مهمًا في تحديد المبلغ الذي ستدفعه. لذا، كلما كانت درجتك أفضل، كان معدل الفائدة أقل.
أنواع الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs)
تأتي القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) عادةً في ثلاثة أشكال: الهجين، الفائدة فقط (IO)، وخيار الدفع. إليك نظرة سريعة على كل منها.
الرهن العقاري ذو السعر المتغير الهجين (Hybrid ARM)
تقدم قروض الرهن العقاري الهجينة مزيجًا من فترة ذات معدل ثابت وفترة ذات معدل قابل للتعديل. مع هذا النوع من القروض، سيكون معدل الفائدة ثابتًا في البداية ثم يبدأ في التغير في وقت محدد مسبقًا.
يتم التعبير عن هذه المعلومات عادةً برقمين. في معظم الحالات، يشير الرقم الأول إلى طول الفترة الزمنية التي يتم فيها تطبيق المعدل الثابت على القرض، بينما يشير الرقم الثاني إلى مدة أو تكرار تعديل المعدل المتغير.
على سبيل المثال، يتميز 2/28 ARM بمعدل ثابت لمدة سنتين يليه معدل عائم للسنوات الـ 28 المتبقية. بالمقارنة، فإن 5/1 ARM لديه معدل ثابت لأول خمس سنوات، يليه معدل متغير يتعدل كل سنة (كما هو موضح بالرقم واحد بعد الخط المائل). وبالمثل، فإن 5/5 ARM سيبدأ بمعدل ثابت لمدة خمس سنوات ثم يتعدل كل خمس سنوات.
قرض الرهن العقاري ذو الفائدة فقط (Interest-Only ARM)
من الممكن أيضًا الحصول على قرض عقاري بفائدة فقط (I-O) ARM، والذي يعني بشكل أساسي دفع الفائدة فقط على الرهن العقاري لفترة زمنية محددة، عادةً ما تكون من ثلاث إلى عشر سنوات. بمجرد انتهاء هذه الفترة، يُطلب منك دفع كل من الفائدة والمبلغ الأساسي للقرض.
تجذب هذه الأنواع من الخطط أولئك الذين يرغبون في إنفاق أقل على الرهن العقاري في السنوات القليلة الأولى حتى يتمكنوا من تحرير الأموال لشيء آخر، مثل شراء الأثاث لمنزلهم الجديد. بالطبع، تأتي هذه الميزة بتكلفة: كلما طالت فترة الفائدة فقط (I-O)، زادت مدفوعاتك عندما تنتهي.
خيار الدفع القابل للتعديل (Payment-Option ARM)
الرهن العقاري ذو الخيارات المتعددة للدفع payment-option ARM هو، كما يوحي الاسم، رهن عقاري ذو معدل فائدة متغير مع عدة خيارات للدفع. تتضمن هذه الخيارات عادةً دفعات تغطي رأس المال والفائدة، أو دفع الفائدة فقط، أو دفع الحد الأدنى الذي لا يغطي حتى الفائدة.
اختيار دفع الحد الأدنى أو مجرد الفائدة قد يبدو جذابًا. ومع ذلك، من الجدير بالذكر أنك ستضطر إلى سداد كل شيء للمقرض بحلول التاريخ المحدد في العقد، وأن رسوم الفائدة تكون أعلى عندما لا يتم سداد المبلغ الأساسي. إذا استمريت في دفع مبالغ صغيرة، فستجد أن ديونك تستمر في النمو، وربما تصل إلى مستويات غير قابلة للإدارة.
مزايا وعيوب الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs)
تأتي الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل مع العديد من الفوائد والعيوب. لقد قمنا بإدراج بعض من الأكثر شيوعًا أدناه.
المزايا
الميزة الأكثر وضوحًا هي أن المعدل المنخفض، خاصة المعدل التمهيدي أو معدل التشويق، سيوفر لك المال. لن تكون دفعتك الشهرية أقل من معظم الرهون العقارية ذات المعدلات الثابتة التقليدية فحسب، بل قد تتمكن أيضًا من دفع المزيد نحو رصيد المبلغ الأساسي. فقط تأكد من أن المقرض لا يفرض عليك رسوم سداد مبكر إذا قمت بذلك.
القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) رائعة للأشخاص الذين يرغبون في تمويل شراء قصير الأجل، مثل منزل بداية. أو قد ترغب في الاقتراض باستخدام قرض بفائدة متغيرة لتمويل شراء منزل تنوي بيعه بسرعة. هذا يتيح لك دفع أقساط شهرية أقل حتى تقرر البيع مرة أخرى.
المزيد من المال في جيبك مع قرض الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) يعني أيضًا أن لديك المزيد في جيبك لتوجيهه نحو الادخار أو أهداف أخرى، مثل إجازة أو سيارة جديدة.
على عكس المقترضين بمعدل ثابت، لن تحتاج إلى الذهاب إلى البنك أو المقرض الخاص بك لإعادة التمويل عندما تنخفض معدلات الفائدة. ذلك لأنك على الأرجح تحصل بالفعل على أفضل صفقة متاحة.
عيوب
أحد العيوب الرئيسية للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) هو أن معدل الفائدة سيتغير. هذا يعني أنه إذا أدت ظروف السوق إلى زيادة في المعدل، ستنتهي بك الحال إلى إنفاق المزيد على دفعتك الشهرية للرهن العقاري. وهذا يمكن أن يؤثر سلبًا على ميزانيتك الشهرية.
قد توفر لك القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) بعض المرونة، لكنها لا تقدم لك أي نوع من التنبؤ كما تفعل القروض ذات الفائدة الثابتة. يعرف المقترضون الذين لديهم قروض ذات فائدة ثابتة ما ستكون عليه دفعاتهم طوال فترة القرض لأن معدل الفائدة لا يتغير أبدًا. ولكن نظرًا لأن معدل الفائدة يتغير مع القروض ذات الفائدة المتغيرة، فسيتعين عليك الاستمرار في تعديل ميزانيتك مع كل تغيير في المعدل.
يمكن أن تكون هذه الرهون العقارية معقدة للغاية للفهم، حتى بالنسبة لأكثر المقترضين خبرة. هناك ميزات مختلفة تأتي مع هذه القروض التي يجب أن تكون على دراية بها قبل توقيع عقود الرهن العقاري الخاصة بك، مثل الحدود، المؤشرات، والهامش.
الإيجابيات
يوفر لك المال
مثالي للاقتراض قصير الأجل
يتيح لك تخصيص المال لأهداف أخرى
لا حاجة لإعادة التمويل
السلبيات
قد تزداد المدفوعات بسبب ارتفاع معدلات الفائدة.
ليست متوقعة مثل الرهون العقارية ذات السعر الثابت
معقدة
كيف يتم تحديد السعر المتغير على الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)
في نهاية فترة السعر الثابت الأولية، ستصبح معدلات الفائدة للقروض ذات السعر المتغير (ARM) متغيرة وستتذبذب بناءً على بعض معدلات الفائدة المرجعية (مؤشر ARM) بالإضافة إلى مقدار محدد من الفائدة فوق ذلك المعدل المرجعي (هامش ARM). غالبًا ما يكون مؤشر ARM معدلًا مرجعيًا مثل المعدل الأساسي، أو LIBOR، أو معدل التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR)، أو معدل سندات الخزانة الأمريكية قصيرة الأجل.
على الرغم من أن معدل المؤشر يمكن أن يتغير، إلا أن الهامش يبقى كما هو. على سبيل المثال، إذا كان المؤشر 5% والهامش 2%، فإن معدل الفائدة على الرهن العقاري يتعدل ليصبح 7%. ومع ذلك، إذا كان المؤشر عند 2% فقط، فإن المرة التالية التي يتعدل فيها معدل الفائدة، ينخفض المعدل إلى 4% بناءً على هامش القرض البالغ 2%.
يتم تحديد سعر الفائدة على القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) بواسطة معدل مرجعي متغير يعكس عادةً الحالة العامة للاقتصاد، بالإضافة إلى هامش ثابت إضافي يفرضه المقرض.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مقابل الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة
على عكس الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs)، فإن الرهون العقارية التقليدية أو ذات السعر الثابت تحمل نفس معدل الفائدة طوال مدة القرض، والتي قد تكون 10 أو 20 أو 30 سنة أو أكثر. عادةً ما تكون لديها معدلات فائدة أعلى في البداية مقارنة بالرهون العقارية ذات السعر المتغير، مما يجعل الرهون العقارية ذات السعر المتغير أكثر جاذبية وملاءمة، على الأقل في المدى القصير. ومع ذلك، توفر القروض ذات السعر الثابت ضمانًا بأن معدل الفائدة للمقترض لن يرتفع إلى نقطة قد تصبح فيها دفعات القرض غير قابلة للإدارة.
مع الرهن العقاري ذو السعر الثابت، تظل الدفعات الشهرية كما هي، على الرغم من أن المبالغ التي تذهب لسداد الفائدة أو الأصل ستتغير مع مرور الوقت، وفقًا لجدول الاستحقاق الخاص بالقرض.
إذا انخفضت معدلات الفائدة بشكل عام، يمكن لأصحاب المنازل الذين لديهم رهون عقارية بمعدل ثابت أن يقوموا بإعادة التمويل، حيث يقومون بسداد القرض القديم بقرض جديد بمعدل فائدة أقل. refinance
يتعين على المقرضين توضيح جميع الشروط والأحكام المتعلقة بالقرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) الذي تهتم به. يتضمن ذلك معلومات حول المؤشر والهامش، وكيفية حساب معدل الفائدة الخاص بك ومدى تكرار تغييره، وما إذا كانت هناك حدود معينة، والحد الأقصى للمبلغ الذي قد تضطر لدفعه، واعتبارات هامة أخرى مثل الاستهلاك السلبي.
هل القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) مناسب لك؟
يمكن أن يكون الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) خيارًا ماليًا ذكيًا إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالقرض لفترة محدودة من الوقت وستكون قادرًا على التعامل مع أي زيادات في السعر في هذه الأثناء. ببساطة، يناسب الرهن العقاري ذو السعر المتغير الأنواع التالية من المقترضين:
- الأشخاص الذين ينوون الاحتفاظ بالقرض لفترة زمنية قصيرة
- الأفراد الذين يتوقعون رؤية تغيير إيجابي في دخلهم
- أي شخص يمكنه ويرغب في سداد الرهن العقاري في فترة زمنية قصيرة.
في العديد من الحالات، تأتي القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) مع حدود لزيادة الفائدة تحدد مقدار الزيادة الممكنة في أي وقت أو بشكل إجمالي. تحدد الحدود الدورية لمعدل الفائدة مقدار التغيير الممكن في معدل الفائدة من سنة إلى أخرى، بينما تحدد الحدود القصوى لمعدل الفائدة مدى الحياة مقدار الزيادة الممكنة في معدل الفائدة طوال فترة القرض.
من الجدير بالذكر أن بعض الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs) تحتوي على حدود للدفعات تحد من مقدار زيادة دفعة الرهن العقاري الشهرية من حيث الدولارات. يمكن أن يؤدي ذلك إلى مشكلة تُعرف باسم السداد السلبي إذا لم تكن دفعاتك الشهرية كافية لتغطية سعر الفائدة الذي يفرضه المقرض. مع السداد السلبي، يمكن أن يستمر المبلغ الذي تدين به في الزيادة حتى أثناء قيامك بالدفعات الشهرية المطلوبة.
لماذا يُعتبر الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل فكرة سيئة؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل ليس مناسبًا للجميع. نعم، فإن أسعار الفائدة التمهيدية المغرية تجذب الانتباه، ويمكن أن يساعدك الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل في الحصول على قرض أكبر لشراء منزل. ومع ذلك، من الصعب وضع ميزانية عندما يمكن أن تتقلب الدفعات بشكل كبير، وقد تجد نفسك في مشكلة مالية كبيرة إذا ارتفعت أسعار الفائدة بشكل حاد، خاصة إذا لم تكن هناك حدود موضوعة.
كيف يتم حساب القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs)؟
بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت الأولية، ستتغير تكاليف الاقتراض بناءً على سعر فائدة مرجعي، مثل سعر الفائدة الأساسي، أو سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR)، أو سعر التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR)، أو سعر سندات الخزانة الأمريكية قصيرة الأجل. بالإضافة إلى ذلك، سيضيف المقرض أيضًا مبلغًا ثابتًا من الفائدة للدفع، والذي يُعرف بهامش الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM margin).
متى تم تقديم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) لأول مرة للمشترين؟
لقد كانت القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) موجودة منذ عدة عقود، حيث أصبح خيار الحصول على قرض سكني طويل الأجل بأسعار فائدة متغيرة متاحًا للأمريكيين لأول مرة في أوائل الثمانينيات.
تم إحباط المحاولات السابقة لتقديم مثل هذه القروض في السبعينيات من قبل الكونغرس بسبب المخاوف من أنها ستترك المقترضين مع دفعات رهن عقاري لا يمكن التحكم فيها. ومع ذلك، فإن تدهور صناعة الادخار في وقت لاحق من ذلك العقد دفع السلطات إلى إعادة النظر في مقاومتها الأولية وأصبحت أكثر مرونة.
الخلاصة
لدى المقترضين العديد من الخيارات المتاحة لهم عندما يرغبون في تمويل شراء منزلهم أو نوع آخر من العقارات. يمكنك الاختيار بين رهن عقاري بسعر فائدة ثابت أو رهن عقاري بسعر فائدة متغير. بينما يوفر لك الخيار الأول بعض التنبؤ، فإن الرهون العقارية ذات السعر المتغير تقدم معدلات فائدة أقل لفترة معينة قبل أن تبدأ في التغير مع ظروف السوق.
هناك أنواع مختلفة من القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) للاختيار من بينها، ولكل منها مزايا وعيوب. ولكن يجب أن تضع في اعتبارك أن هذه الأنواع من القروض تناسب بشكل أفضل أنواعًا معينة من المقترضين، بما في ذلك أولئك الذين ينوون الاحتفاظ بالعقار لفترة قصيرة أو إذا كانوا ينوون سداد القرض قبل بدء فترة التعديل. إذا كنت غير متأكد، تحدث إلى خبير مالي حول خياراتك.