ما هو التعويض العادل؟
التعويض العادل يشير إلى التعويض الذي يتلقاه الأفراد عندما يتم الاستيلاء على ممتلكاتهم من قبل الحكومة لاستخدامها في الأغراض العامة. على سبيل المثال، عندما تم بناء نظام الطرق السريعة الوطنية في الخمسينيات، تم الاستيلاء على ممتلكات العديد من أصحاب المنازل لأن الحكومة كانت بحاجة إلى الأرض لبناء نظام الطرق السريعة بين الولايات.
يتم توفير تعويض عادل من خلال بند الاستيلاء في التعديل الخامس وعادةً ما يُعتبر القيمة السوقية العادلة. ومع ذلك، قد لا يُعتبر التعويض الذي تراه الحكومة عادلاً "عادلاً" من قبل الشخص الذي يتم الاستيلاء على ممتلكاته. قدرة الحكومة على أخذ الممتلكات الخاصة للاستخدام العام تُسمى الاستيلاء القانوني.
النقاط الرئيسية
- يتم دفع تعويض عادل لأصحاب الممتلكات مقابل الاستيلاء القانوني على الممتلكات الشخصية أو الأراضي.
- يتم تعريفه قانونيًا بموجب بند الاستيلاء في التعديل الخامس.
- يتم دفع قيمة السوق العادلة لأصحاب العقارات مقابل ممتلكاتهم، ولكن غالبًا ما يكون تحديد ما هي القيمة السوقية العادلة أمرًا صعبًا.
- هناك طرق مختلفة تُستخدم لتحديد قيمة العقار وتشمل هذه الطرق النهج السوقي، والنهج الدخلي، ونهج التكلفة.
فهم التعويض العادل
الفكرة وراء التعويض العادل هي إصلاح ممتلكات الفرد، كما لو أن الاستيلاء على الملكية لم يحدث. وهذا يعني دفع القيمة السوقية العادلة للملكية.
ومع ذلك، قد لا يعتبر الأفراد الذين يفقدون منازلهم بسبب إجراء نزع الملكية أن القيمة السوقية العادلة للعقار تعويضًا عادلاً عن خسارتهم، لأنها لا تأخذ في الاعتبار الوقت والضغط وتكلفة الانتقال إلى عقار جديد. كما أن التعويض العادل لا يأخذ في الاعتبار فقدان الروابط الاجتماعية في الحي أو الارتباط العاطفي الذي قد يكون للمالك بالعقار. غالبًا ما تكون القيمة العادلة موضع نزاع في حالات نزع الملكية.
عوامل التعويض العادل
عند تحديد التعويض العادل، يتم النظر في القضايا التالية:
القيمة السوقية العادلة للأرض
السعر الذي سيحصل عليه مالك العقار إذا كان راغبًا، وليس مجبرًا، في بيع الأرض يمكن استخدامه للمساعدة في تحديد القيمة السوقية العادلة للأرض. على سبيل المثال، إذا قرر مالك الأرض أنه يريد قطعة أرض أكبر وقام ببيع ممتلكاته الحالية في مزاد، فإن سعر البيع في المزاد سيعتبر القيمة السوقية العادلة.
القيمة السوقية العادلة لتحسينات الأراضي
تشير تحسينات الأراضي إلى الهياكل التي تزيد من قيمة الأرض المصادرة. قد تشمل تحسينات الأراضي المنازل المنفصلة، والحظائر، والمرائب المنفصلة. يجب أيضًا أخذ تحسينات الأراضي غير الملموسة في الاعتبار. على سبيل المثال، قد يُعتبر الأرض القريبة من منطقة تحتوي على موارد طبيعية تحسينًا للأرض.
ضرر البقايا
إذا تم الاستيلاء على جزء فقط من الممتلكات، فإن الأضرار المتبقية تشير إلى الأضرار التي تلحق بالممتلكات المتبقية بسبب الاستيلاء. قد تشمل الأضرار المتبقية عدم القدرة على استخدام أفضل جزء من الأرض، أو أي تغيير في شكل الأرض، وقرب الأرض الجديد من البنية التحتية العامة، مثل الطرق أو معدات المرافق.
الفوائد
على الرغم من أن ذلك أقل شيوعًا، قد يستفيد مالكو العقارات من مصادرة أراضيهم. على سبيل المثال، إذا تم مصادرة جزء من أرض المالك لإنشاء طريق خدمة جديد يسمح بتقسيم العقار، يمكن استخدام هذا الفائدة لتعويض إجمالي التعويض المستلم.
طرق تقييم الممتلكات
هناك ثلاث طرق مقبولة بشكل عام لتقييم الممتلكات خلال قضية الاستملاك. وتشمل هذه الطرق ما يلي:
1. النهج السوقي
النهج السوقي بسيط إلى حد ما حيث يتم مقارنة العقار المصادَر بمبيعات العقارات الأخيرة ذات الخصائص المماثلة. تُستخدم هذه الطريقة عادةً لتقييم العقارات السكنية.
2\. منهج الدخل
يُستخدم نهج الدخل بشكل أفضل للعقارات التي تولد دخلاً. في هذه الحالات، يجب تحديد الدخل التشغيلي للعقار أولاً. ثم يتم استخدام الدخل ومعدل الرسملة للوصول إلى القيمة.
3. منهج التكلفة
تأخذ طريقة التكلفة في الاعتبار هيكلًا محددًا جدًا على العقار يكون فريدًا بما يكفي لدرجة أن المالك سيحتاج إلى إعادة إنشائه على أي عقار مستقبلي. سيتم أخذ قيمة الأرض الفارغة في الاعتبار، بالإضافة إلى تكلفة استبدال الهيكل الجديد وطرح استهلاك الهيكل الحالي.