ما هو حق الاستملاك؟
الاستملاك هو سلطة الحكومة في أخذ الممتلكات الخاصة واستخدامها لأغراض عامة، بعد دفع تعويض عادل. هذه ممارسة تحدث في الولايات المتحدة، وفي العديد من البلدان الأخرى تحت أسماء مختلفة. قد لا يبدو ذلك عادلاً لأصحاب الممتلكات، لكن دعاوى الاستملاك، خاصة عندما يشعر المالك بأنه لم يحصل على تعويض عادل، شائعة إلى حد ما.
النقاط الرئيسية
- حق الاستملاك هو حق الحكومات مثل الولايات المتحدة في الاستيلاء على الممتلكات الخاصة للاستخدام العام، مع تقديم تعويض عادل.
- كل شيء بدءًا من المجال الجوي والأراضي وحقوق العقود وصولاً إلى الملكية الفكرية يمكن أن يكون خاضعًا لحق الاستملاك إذا تم تقديم قضية لاستخدامه العام.
- يُطلق على الاستيلاء غير العادل على الملكية العامة، مثل عندما لا يتم تعويض مالكي العقارات بشكل عادل، مصطلح الإدانة العكسية.
- يمكن الاستيلاء على الملكية بالكامل أو جزء منها، بالإضافة إلى إمكانية الاستيلاء المؤقت.
- كانت هناك بعض الحالات التي استخدم فيها طرف خاص الاستيلاء بموجب حق الاستملاك تحت ستار تحسينات عامة.
فهم حق الاستملاك للمنفعة العامة
حق الاستملاك هو حق ممنوح بموجب التعديل الخامس للدستور. توجد صلاحيات مشابهة في معظم الدول التي تتبع نظام القانون العام. يُطلق على حق الاستملاك في كندا اسم "المصادرة"، وفي أستراليا ونيوزيلندا يُسمى "الاستحواذ الإجباري"، بينما يُعرف في المملكة المتحدة وأيرلندا باسم "الشراء الإجباري".
يتم الاستيلاء على الملكية الخاصة من خلال إجراءات الإدانة، حيث يمكن للمالكين الطعن في قانونية الاستيلاء وتسوية مسألة القيمة السوقية العادلة المستخدمة للتعويض. تشمل الأمثلة الأكثر وضوحًا على الإدانة الأراضي والمباني التي يتم الاستيلاء عليها لإفساح المجال لمشروع عام. قد يشمل ذلك المجال الجوي والمياه والتراب والأخشاب والصخور التي يتم أخذها من الأراضي الخاصة لأغراض بناء الطرق.
يمكن أن يشمل حق الاستملاك الإيجارات، الأسهم، وصناديق الاستثمار. في عام 2013، بدأت البلديات في التفكير في استخدام قوانين حق الاستملاك لإعادة تمويل الرهن العقاري الذي يفوق قيمته السوقية عن طريق الاستيلاء عليه من المستثمرين بقيمته السوقية الحالية وإعادة بيعه بأسعار أكثر معقولية. أقر الكونغرس قانونًا يمنع إدارة الإسكان الفيدرالية من تمويل الرهون العقارية التي تم الاستيلاء عليها بموجب حق الاستملاك كجزء من ميزانية السنة المالية 2015.
نظرًا لأن حقوق العقود، وبراءات الاختراع، وحقوق الطبع والنشر، والملكية الفكرية كلها تخضع لحق الاستيلاء العام، يمكن للحكومة الفيدرالية نظريًا استخدام حق الاستيلاء العام للاستيلاء على شركة وسائل التواصل الاجتماعي مثل Meta (المعروفة سابقًا باسم Facebook) وتحويلها إلى مرفق عام لحماية خصوصية وبيانات الناس.
أنواع الأخذ
تقرر الحكومة كيفية استخدام ممتلكاتك. يتم التعامل مع كل فئة من الاستخدامات بشكل مختلف من حيث الاستيلاء والاستخدام والتعويض. للأسف، يجد مالكو الممتلكات أنهم ليس لديهم الكثير من القول في الطريقة التي يتم بها الاستيلاء على ممتلكاتهم، ويترددون في الدخول في معارك قانونية طويلة ضد الحكومة.
إتمام الاستحواذ
الاستيلاء الكامل، المعروف أيضًا بالاستيلاء الكلي، هو عندما يتم الاستيلاء على قطعة الأرض بأكملها. على الرغم من أن مبلغ التعويض العادل يكون أعلى قيمة سوقية، إلا أن الكثيرين لا يشعرون بأنهم يحصلون على تعويض عادل. عندما تحتاج مشاريع البناء الكبيرة أو المرافق إلى القطعة بأكملها لتعمل، يكون الاستيلاء الكامل عادةً هو نوع الإدانة الناتج.
الاستيلاء الجزئي
الاستيلاء الجزئي بموجب حق الاستملاك هو بالضبط ما يبدو عليه - يتم أخذ جزء جزئي من الملكية. هذا الأمر أكثر تعقيدًا قليلاً من الاستيلاء الكامل، حيث إنه من الأسهل بكثير تقييم قطعة ككل بدلاً من تحديد قيمة عادلة لكل جزء فردي. تدرك الحكومة أن الاستيلاء على جانب واحد من الملكية قد يقلل من قيمة الجزء المتبقي، ولهذا السبب يتم النظر في مكونين عند الاستيلاء الجزئي على الملكية. الأول هو قيمة الملكية التي تم الاستيلاء عليها، والثاني هو فقدان القيمة للملكية المتبقية، والذي يُطلق عليه الباقي.
الاستحواذ المؤقت
يُعرف الاستيلاء على الممتلكات لفترة زمنية محددة بالاستيلاء المؤقت. يعتبر العديد من المالكين هذا النوع من حق الاستملاك شكلاً من أشكال التأجير، وبالنسبة للبعض، يمكن أن يكون بمثابة نسمة من الهواء النقي. مثال شائع على ذلك هو عندما يتطلب مشروع بناء حق المرور على الممتلكات. يتم دفع حق المرور بناءً على القيمة الإيجارية للأرض ويمكن أن يوفر لبعض المالكين تدفقًا ثابتًا من الدخل لقطعة من الممتلكات التي قد لا يكونوا قادرين على تأجيرها في ظل ظروف أخرى.
إذا كانت حق المرور يتطلب منع الوصول إلى أي جزء آخر من العقار غير الجزء الذي يتم الاستيلاء عليه حاليًا، فإن التعويض العادل سيغطي جميع الأجزاء المتأثرة من العقار، وليس فقط ما هو مطلوب بشكل مباشر.
الاستيلاء التنظيمي
يمكن تقسيم الاستيلاء التنظيمي إلى قسمين: الاستيلاء التنظيمي الكلي والاستيلاء التنظيمي الجزئي. يحدث الاستيلاء التنظيمي الكلي عندما تؤثر لائحة ما على ملكية إلى درجة لا يمكن استخدامها. بينما يحدث الاستيلاء التنظيمي الجزئي عندما تؤثر اللائحة على الملكية أيضًا، ولكنها لا تتسبب في فقدانها لكامل قيمتها، بل لجزء كبير منها فقط.
تعويض عادل
التعويض العادل هو المبلغ الذي يتم تحديده لتلقيه إذا كنت تواجه حالة من نزع الملكية. اعتمادًا على نوع النزع الذي تواجهه، ستقوم الحكومة بحساب قيمة الممتلكات وتقديم ما تعتبره تعويضًا عادلًا لك، وهو القيمة السوقية العادلة لممتلكاتك.
القيمة السوقية العادلة تفترض أنك كبائع لست مضطرًا للبيع، وأن المشتري راغب في الشراء ولكنه ليس مجبرًا على ذلك. هذا الاعتبار موجود لضمان عدم أخذ الجوانب غير المرئية لعملية البيع في الحسبان عند تحديد التعويض العادل، مثل مالك يائس لبيع ممتلكاته، أو مشتري قد يدفع أكثر من اللازم لأنه يائس للشراء. يعتبر البعض أن هذه الطريقة في التحديد غير عادلة، حيث تشير ضرورة الاستملاك إلى أن المشتري يحتاج إلى العقار أكثر من البائع، أو الشخص الذي يتم الاستيلاء على ممتلكاته يحتاج إلى البيع.
التعويض العادل يعتمد على عدة عوامل بما في ذلك قيمة أي تحسينات على الأرض، وأي أضرار متبقية للممتلكات بسبب الاستيلاء، وشيء يسمى الفوائد. الفوائد هي عنصر نادر عند تجميع التعويض العادل، وتستخدم لتعويض إجمالي التعويض المستلم.
إساءة استخدام حق الاستملاك للمنفعة العامة
تم توسيع تعريف ما يشكل مشروعًا عامًا من قبل المحكمة العليا، ليشمل الطرق السريعة، ومراكز التجارة، وتوسعات المطارات، والمرافق الأخرى، إلى أي شيء يجعل المدينة أكثر جاذبية بصريًا أو ينعش المجتمع. بموجب هذا التعريف للاستخدام العام، بدأت سلطة الاستيلاء على الأراضي تشمل مصالح الأعمال الكبيرة. قامت شركة جنرال موتورز بأخذ أراضٍ خاصة لبناء مصنع في الثمانينيات بهدف خلق فرص عمل وزيادة الإيرادات الضريبية.
الأكثر شهرة، استولت شركة Pfizer على منازل حي فقير في نيو لندن، كونيتيكت، في عام 2000 لبناء منشأة بحثية جديدة. شعر النقاد بالغضب عندما علموا أن مدينة يمكنها إدانة المنازل والشركات الصغيرة لتعزيز التنمية الخاصة. بينما أيدت المحكمة العليا هذا الحكم في عام 2005، أصدرت عدة ولايات قوانين جديدة لحماية مالكي العقارات من الاستيلاء التعسفي على الملكية. وبعد فترة طويلة من هدم المنازل، تخلت شركة Pfizer عن خططها.
الاستيلاء على الأراضي للاستخدام الخاص قد أدى إلى انتهاكات خطيرة عبر التاريخ.
الإدانة العكسية
هناك أيضًا نقاش قانوني حول ديون الحكومة لتعويض أولئك الذين تم أخذ ممتلكاتهم أو أصولهم أو تأثرت بسبب حق الاستملاك. لقد قام مالكو الممتلكات الخاصة بمقاضاة الحكومة في إجراءات تُسمى الإدانة العكسية، حيث قامت الحكومة أو الأعمال التجارية الخاصة بأخذ أو إتلاف الممتلكات ولكنها فشلت في دفع التعويض. وقد تم استخدام هذا للحصول على تعويضات عن التلوث والمشاكل البيئية الأخرى.
على سبيل المثال، يمكن تحميل شركات المرافق الكهربائية المسؤولية عن الأضرار الاقتصادية الناجمة عن حرائق الغابات التي تسببت فيها. في حالة أخرى، عندما أطلق فيلق المهندسين بالجيش سيلًا من خزانين في هيوستن خلال إعصار هارفي، تم إغراق المنازل عمدًا، مما دفع مالكي العقارات للمطالبة بالتعويض تحت مفهوم الإدانة العكسية.
ماذا لو رفضت الاستملاك؟
هناك بعض الإرشادات الواضحة بشأن حق الاستملاك. وهي أن العقار سيخدم غرضًا عامًا، وأن يتم تقديم تعويض عادل، وأن يتم الاستحواذ على العقار. من السهل نسبيًا على الحكومة أن تؤكد التزامها بالمسؤولية الدستورية، وبالتالي، عادةً ما يكون من غير الممكن رفض حق الاستملاك. أقصى ما يمكن أن يأمله معظم مالكي العقارات هو الحصول على تقييم سوقي مرتفع، أو الانخراط في دعوى قضائية.
لماذا يوجد حق الاستملاك في التعديل الخامس؟
حق الاستملاك مذكور في التعديل الخامس لضمان قدرة الحكومة الأمريكية على الحصول على الأصول التي تفيد الصالح العام. مثال على ذلك هو إذا كانت بلدة بحاجة إلى الماء، والطريقة الوحيدة الممكنة لجلب الماء إلى تلك البلدة كانت عبر ممتلكات مالك أرض خاص. قد لا يرغب مالك الأرض في مرور الأنابيب عبر ممتلكاته، ولكن بما أنه يفيد العامة، ستسعى الحكومة لتحقيق ذلك.
هل فاز أحد من قبل في قضية استملاك؟
لقد فاز العديد من الأشخاص في قضايا نزع الملكية العامة بمعنى أن مطالبتهم بالقيمة السوقية العادلة قد تم منحها. المدعي في هذه الحالة سيكون مالك عقار متضرر يمكنه مقاضاة الحكومة للحصول على قيمة أعلى مما تم تقييمه، على الرغم من أن هذه القضايا طويلة ومكلفة للغاية للمضي قدمًا فيها. يجد معظم مالكي العقارات الخاصة أنه من الأسهل قبول القيمة والمضي قدمًا في حياتهم. من شبه المستحيل إيقاف قضية نزع الملكية العامة، على الرغم من أنه من الممكن السعي للحصول على تعويض إضافي.
كيف أحمي ممتلكاتي من الاستيلاء الحكومي؟
لسوء الحظ، لا يوجد الكثير مما يمكنك فعله لحماية ممتلكاتك من الاستيلاء بموجب حق الشفعة. ليس دائمًا ما يتم الاستيلاء على العقارات فقط، ولا يمكن التنبؤ بالاحتياجات المستقبلية للجمهور أو الحكومة. قد يبدو الأمر غير عادل، لكن مالكي العقارات ليس لديهم العديد من الخيارات لحماية ممتلكاتهم من الاستيلاء من قبل الحكومة.
الخلاصة
الاستملاك هو ممارسة تقوم بها الحكومات الفيدرالية والولائية والمحلية بالاستيلاء على الممتلكات الخاصة لاستخدامها في الأغراض العامة، بعد أن يتلقى المالك الخاص تعويضًا عادلاً. يمكن أن يتم الاستيلاء على كامل الممتلك أو جزء منه؛ كما يمكن الاستيلاء على الممتلكات بشكل مؤقت. هناك العديد من الدعاوى القضائية حول ما إذا كان يجب الاستيلاء على الممتلكات، وما إذا كان التعويض عن الممتلكات المستولى عليها كافيًا. من الصعب جدًا إيقاف قضية استملاك، ولكن في بعض الأحيان يمكن التفاوض للحصول على تعويض أعلى.