ما هو ائتمان ضريبة الإسكان لذوي الدخل المنخفض؟
ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل (LIHTC) هو حافز ضريبي لمطوري الإسكان لبناء أو شراء أو تجديد مساكن للإيجار للأفراد والعائلات ذات الدخل المنخفض. تم تضمين LIHTC في قانون إصلاح الضرائب لعام 1986.
يوفر برنامج الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC) للوكالات الحكومية والمحلية السلطة لتوزيع حوالي 9 مليارات دولار سنويًا في شكل ائتمانات ضريبية فيدرالية. مقابل كل دولار من الائتمان الضريبي المستلم، يمكن للمطورين تقليل دولار من قيمة ضريبة الدخل الفيدرالية المستحقة عليهم.
ومع ذلك، يتم تحديد مقدار الائتمان الضريبي المتاح لكل مطور بناءً على عدد وحدات الإسكان منخفضة الدخل التي يخطط المطور لبنائها.
لكي يكون المتقدمون مؤهلين للحصول على عقارات سكنية للإيجار منخفضة الدخل، يجب عليهم العثور على عقار مؤهل للحصول على ائتمان ضريبي، وعادةً ما يكسبون أقل من 60% من متوسط الدخل في المنطقة (AMI).
النقاط الرئيسية
يوفر برنامج LIHTC الاعتمادات لتقليل تكاليف المطورين مقابل موافقة المطورين على تخصيص نسبة معينة من الوحدات ذات الإيجار المحدود للأسر ذات الدخل المنخفض.
معظم أنواع العقارات (العائلة الواحدة، متعددة العائلات، مجمعات الشقق، والمنازل المتلاصقة) يمكن أن تكون مؤهلة للحصول على ائتمان LIHTC.
يجب على مشروع الإسكان LIHTC تأجير الوحدات للمستأجرين الذين يكون متوسط دخلهم أقل من متوسط الدخل في المنطقة، ويجب الحفاظ على هذا الالتزام لمدة 15 عامًا.
يكلف الائتمان الضريبي الحكومة الأمريكية حوالي 13.5 مليار دولار سنويًا.
كيف يعمل ائتمان ضريبة الإسكان لذوي الدخل المنخفض
يهدف برنامج LIHTC إلى تحفيز إنشاء المزيد من المساكن الميسورة التكلفة للعائلات ذات الدخل المنخفض والمتوسط. يوفر برنامج LIHTC ائتمانًا ضريبيًا يقلل من التكاليف مقابل موافقة المطورين على تخصيص نسبة معينة من الوحدات ذات الإيجار المحدود للعائلات ذات الدخل المنخفض.
أنواع الائتمانات
هناك نوعان رئيسيان من الاعتمادات الضريبية الفيدرالية المتاحة للمطورين.
- الائتمان بنسبة 9%، والذي يمكن استخدامه فقط إذا لم يكن للمشروع الإنشائي أي ائتمانات أخرى أو إعانات حكومية تُطبق عليه.
- الائتمان بنسبة 4%، الذي يمكن استخدامه بالتزامن مع تمويل السندات المعفاة من الضرائب الفيدرالية.
يتم تطبيق هذه الاعتمادات على مدى فترة عشر سنوات بعد أن يتم وضع المبنى في الخدمة ويمكن أن تغطي تقريبًا كامل النفقات الخاضعة للضريبة للمبنى.
الاعتمادات المخصصة للولايات
وفقًا للقانون الفيدرالي، يتم تخصيص الاعتمادات الضريبية لكل ولاية من قبل الحكومة الفيدرالية. ومن هناك، يمكن لكل ولاية اختيار المطورين الذين يمكنهم الاستفادة من هذه الاعتمادات لمشاريعهم السكنية.
ليس كل مطور أو مستثمر سيتمكن من الاستفادة من هذا البرنامج، حيث يوجد عدد أكبر من الطلبات مقارنةً بعدد التصاريح المتاحة للبناء.
كيفية التأهل للحصول على ائتمان ضريبة الإسكان لذوي الدخل المنخفض
يمكن أن تكون مجموعة واسعة من العقارات مؤهلة للحصول على LIHTC، بما في ذلك المنازل العائلية المفردة، والمنازل المزدوجة، ومجمعات الشقق، والمنازل المتلاصقة.
لكي يكونوا مؤهلين، يجب على مالكي العقارات أو المستثمرين أو المطورين تلبية متطلبات محددة تتعلق بمستويات دخل المستأجرين وعدد الوحدات المقدمة لذوي الدخل المنخفض. يجب أن يفي المشروع بأحد اختبارات الدخل الثلاثة:
- يتم تأجير ما لا يقل عن 20% من الوحدات السكنية للمستأجرين الذين لا يتجاوز دخلهم 50% من متوسط الدخل المحلي (AMI)، مع تعديل ذلك وفقًا لحجم الأسرة.
- يتم تأجير ما لا يقل عن 40% من الوحدات السكنية للمستأجرين الذين لا يتجاوز دخلهم 60% من متوسط الدخل المحلي (AMI).
- يتم تأجير ما لا يقل عن 40% من الوحدات السكنية للمستأجرين الذين لا يتجاوز دخلهم 60% من متوسط الدخل المحلي (AMI)، ولا يتم تأجير أي وحدات للمستأجرين الذين يكسبون أكثر من 80% من متوسط الدخل المحلي (AMI).
يجب على جميع المشاريع التي تحصل على LIHTC أن تستمر في تلبية أحد هذه الشروط المتعلقة بالدخل لمدة 15 عامًا. إذا لم يلتزم المشروع، يمكن استرداد قيمة الائتمان الضريبي.
غالبًا ما تكون هناك انتقادات متكررة لهذا البرنامج، حيث أن العديد من العقارات في المناطق المرغوبة تصبح غير ميسورة التكلفة للعائلات ذات الدخل المنخفض بعد الفترة الأولية التي تمتد لـ 15 عامًا.
دعم للأشخاص الباحثين عن الإسكان منخفض الدخل
يشير الإسكان منخفض الدخل إلى أي مشروع سكني أو مبنى سكني يقوم بتأجير الوحدات للمستأجرين الذين يستوفون شروط الحصول على إيجار مخفض بناءً على الدخل وحجم الأسرة، أو الذين يتلقون قسائم الإسكان للمساعدة في دفع الإيجار الشهري.
يمكن تشغيل وحدات الإسكان منخفضة الدخل إما بواسطة هيئة الإسكان أو من قبل الملاك الخاصين الذين يقبلون المدفوعات الحكومية بالإضافة إلى دفعة الإيجار من المستأجر.
هناك أنواع أخرى من الدعم المتاحة للأفراد والأسر ذات الدخل المنخفض، مثل إعانات الإسكان التي تقدمها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD).
يمكن العثور على مؤهلات الدخل على موقع HUD الإلكتروني وهي عرضة للتغيير مع نمو أو انخفاض الأجور في منطقة معينة. لكي يكون الشخص مؤهلاً، يجب أن يكون دخله أقل من 50% من الدخل الوسطي في منطقته.
بينما تتوفر إعانات الإسكان من HUD للمستأجرين الفرديين وكذلك للعائلات، هناك مؤهلات لعدد الغرف في المنازل المحتملة وقد يتم استبعاد المستأجرين الفرديين من مشروع الإسكان بسبب عدم توفر وحدات ذات حجم مناسب.
كم تبلغ تكلفة LIHTC على دافعي الضرائب؟
تكلّف الإعفاءات الضريبية الحكومة الأمريكية ما يُقدّر بـ13.5 مليار دولار سنويًا.
هل هناك عيوب لبرنامج LIHTC؟
تشمل الانتقادات الموجهة إلى LIHTC أنه يساهم في تضخم أسعار الإسكان، ويؤدي إلى مناطق ذات مستويات فقر أعلى، ولا يعالج بشكل صحيح التكلفة العالية للإسكان بسبب المدة المحدودة للقدرة على تحمل التكاليف.
ما مدى نجاح برنامج LIHTC؟
على الرغم من وجود منتقدين له، يُعتبر برنامج LIHTC من قبل البعض ناجحًا إلى حد كبير. تستمر وحدات الإسكان الميسور التكلفة في دخول السوق. أقل من 1% من العقارات دخلت في حجز الرهن (أقل من أي نوع آخر من العقارات). ومن خلال نهجه القائم على السوق في الإسكان (الشراكة بين الاستثمار الخاص والإعانات العامة)، يتم نشر رأس المال بفعالية.
الخلاصة
يهدف برنامج الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC) إلى تشجيع تطوير الإسكان الإيجاري الميسور التكلفة للأفراد والعائلات ذات الدخل المنخفض. يمكن للمطورين الحصول على ائتمانات ضريبية كبيرة عند بناء أو شراء أو تجديد عقارات مخصصة للمستأجرين الذين يكسبون أقل من متوسط الدخل في منطقتهم.
يجب على المستأجرين المحتملين الذين يبحثون عن سكن منخفض الدخل العثور على عقار مؤهل للحصول على الائتمان الضريبي وتلبية متطلبات دخل معينة.