معدل الرهن العقاري: التعريف، الأنواع، والعوامل المحددة

ما هو معدل الرهن العقاري؟

معدل الرهن العقاري هو النسبة المئوية للفائدة التي تُفرض على قرض المنزل.

بشكل عام، تتغير معدلات الرهن العقاري مع الظروف الاقتصادية السائدة في أي وقت معين. ومع ذلك، فإن معدل الرهن العقاري الذي يُعرض على مشتري المنزل يتم تحديده من قبل المقرض ويعتمد على التاريخ الائتماني للفرد والظروف المالية، بالإضافة إلى عوامل أخرى.

يقرر المستهلك ما إذا كان سيتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري بمعدل متغير أو بمعدل ثابت. يتغير المعدل المتغير صعودًا أو هبوطًا مع تقلبات تكاليف الاقتراض الوطنية، ويؤثر على الدفعة الشهرية للفرد سواء للأفضل أو للأسوأ. يبقى الرهن العقاري بمعدل ثابت كما هو طوال مدة الرهن.

النقاط الرئيسية

• معدل الرهن العقاري هو معدل الفائدة المفروض على قرض المنزل.
• يمكن أن تكون معدلات الرهن العقاري إما ثابتة عند معدل فائدة محدد، أو متغيرة، تتغير مع معدل فائدة مرجعي.
• يمكن للمشترين المحتملين للمنازل متابعة الاتجاهات في معدلات الرهن العقاري من خلال مراقبة سعر الفائدة الأساسي وعائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.

فهم معدلات الرهن العقاري

يعتبر معدل الرهن العقاري السائد اعتبارًا رئيسيًا للمشترين الذين يسعون لشراء منزل باستخدام قرض. يؤثر المعدل الذي يحصل عليه المشتري بشكل كبير على مقدار الدفعة الشهرية التي سيدفعها.

تعتبر معدلات الرهن العقاري حساسة للغاية للظروف الاقتصادية. منذ عام 1980، وصلت معدلات الرهن العقاري المتوسطة لقرض ثابت لمدة 30 عامًا إلى أعلى مستوى لها بنسبة 18.3% خلال فترة التضخم الجامح في عام 1981، وإلى أدنى مستوى لها بنسبة 2.6% في عام 2020، في الأيام الأولى لجائحة كوفيد-19. في منتصف يوليو 2023، كان المعدل الوطني المتوسط 7.2%.

كم يهم معدل الفائدة؟ لنفترض أنك تريد شراء منزل يكلف 436,000 دولار. هذا هو متوسط السعر على مستوى البلاد اعتبارًا من منتصف يوليو 2023. قمت بدفع 87,200 دولار، أو 20%، كمقدم. تحتاج إلى تمويل 348,800 دولار. يجعل حاسبة الرهن العقاري هذا الأمر سهلاً.

سيكون دفعتك الشهرية على قرض عقاري لمدة 30 عامًا:

• 1,749 دولار عند معدل الفائدة التاريخي 2.6%
• 2,720 دولار عند متوسط معدل الفائدة 7.2% في منتصف عام 2023.
• 5,695 دولار عند معدل الفائدة التاريخي البالغ 18.2%

مؤشرات معدلات الرهن العقاري التي يجب مراقبتها

نظرًا لتأثير معدلات الفائدة على تكاليف المعيشة الشهرية، فإن الأشخاص الذين يفكرون في شراء منزل من الحكمة أن يراقبوا اتجاه هذه المعدلات.

هناك بعض المؤشرات التي يجب متابعتها. معدل الفائدة الأساسي هو أحد هذه المؤشرات. هذا المعدل يمثل أدنى متوسط معدل تقدمه البنوك للائتمان. تستخدم البنوك معدل الفائدة الأساسي للإقراض بين البنوك وقد تقدم أيضًا معدلات أساسية لأكثر عملائها جدارة ائتمانية.

يميل سعر الفائدة الأساسي إلى اتباع الاتجاهات في معدل الأموال الفيدرالية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي. وعادة ما يكون أعلى بحوالي 3% من معدل الأموال الفيدرالية الحالي. جاءت أدنى معدلات الرهن العقاري، في المتوسط، في عامي 2020 و2021 استجابةً للجائحة.

مؤشر آخر للمقترضين هو عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. يساعد هذا العائد في إظهار اتجاهات السوق في أسعار الفائدة. إذا ارتفع عائد السندات، فعادة ما ترتفع معدلات الرهن العقاري أيضًا. والعكس صحيح؛ إذا انخفض عائد السندات، فعادة ما تنخفض معدلات الرهن العقاري أيضًا.

على الرغم من أن معظم الرهون العقارية تُحسب بناءً على إطار زمني مدته 30 عامًا، إلا أن العديد من الرهون العقارية يتم سدادها أو إعادة تمويلها بمعدل جديد خلال 10 سنوات. لذلك، يمكن أن يكون العائد على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات معيارًا ممتازًا للحكم.

وبالطبع، يمكنك متابعة الاتجاهات في معدلات الرهن العقاري. يقوم Freddie Mac بتحديث تغييرات معدلات الرهن العقاري على موقعه أسبوعيًا.

تحديد معدل الرهن العقاري

يتحمل المقرض مستوى من المخاطرة عند إصدار الرهن العقاري، حيث يوجد دائمًا احتمال أن يتخلف العميل عن السداد على القرض.

هناك عدد من العوامل التي تدخل في تحديد معدل الرهن العقاري للفرد، وكلما زادت المخاطر، زاد المعدل. يضمن المعدل المرتفع أن يسترد المقرض مبلغ القرض الأولي بمعدل أسرع في حالة تخلف المقترض عن السداد، مما يحمي الاستثمار المالي للمقرض.

يُعتبر درجة الائتمان للمقترض عنصرًا أساسيًا في تقييم معدل الفائدة المفروضة على الرهن العقاري وحجم قرض الرهن العقاري الذي يمكن للمقترض الحصول عليه. تشير درجة الائتمان الأعلى إلى أن المقترض لديه تاريخ مالي جيد ومن المرجح أن يسدد الديون. هذا يسمح للمقرض بتخفيض معدل الرهن العقاري لأن خطر التخلف عن السداد يُعتبر أقل.

هل الرهن العقاري ذو السعر الثابت أفضل أم الرهن العقاري ذو السعر المتغير؟

الرهن العقاري ذو السعر الثابت يمنحك الأمان. لن ترتفع دفعتك أبدًا، مهما حدث لأسعار الفائدة في العالم الخارجي. إذا انخفضت الأسعار، يمكنك إعادة التمويل.

عادةً ما يكون للقرض العقاري ذو الفائدة المتغيرة معدل فائدة أقل قليلاً في البداية، مما يحافظ على تكاليفك منخفضة في وقت قد تكون فيه مضغوطًا من حيث السيولة النقدية. وذلك لأن البنك يراهن على أن معدلات الفائدة ستزداد، بينما تراهن أنت على أنها ستنخفض.

إذا خسرت هذا الرهان، فإن دفعتك الشهرية ستزيد، ولن يكون لديك خيار إعادة التمويل حتى تنخفض مرة أخرى.

الخلاصة

معدل الرهن العقاري هو الفائدة التي سيدفعها مشتري المنزل لتمويل الشراء.

ستحصل على أفضل معدل متاح إذا كان لديك تصنيف ائتماني جيد جدًا وتاريخ مالي يثبت قدرتك على سداد القرض.

ومع ذلك، فإن نطاق معدلات الرهن العقاري المتاحة في أي وقت معين هو خارج نطاق سيطرتك. تحدد معدلات الفائدة السائدة معدلات الرهن العقاري، وتتغير من أسبوع لآخر اعتمادًا على الظروف الاقتصادية.