ما هو الثابت العقاري؟
الثابت العقاري هو النسبة المئوية من المال المدفوع سنويًا لسداد أو خدمة دين مقارنة بالقيمة الإجمالية للقرض. يساعد الثابت العقاري في تحديد مقدار النقد المطلوب سنويًا لخدمة قرض الرهن العقاري. mortgage
يتم حسابه عن طريق قسمة خدمة الدين السنوية للقرض على إجمالي قيمة القرض.
النقاط الرئيسية
- الثابت العقاري هو النسبة المئوية من المال المدفوع كل عام لسداد أو خدمة دين معين بناءً على القيمة الإجمالية للقرض.
- يساعد الثابت العقاري في تحديد مقدار النقد المطلوب سنويًا لخدمة قرض الرهن العقاري.
- يتم استخدام الثابت العقاري من قبل المقرضين والمستثمرين في العقارات لتحديد ما إذا كان هناك دخل كافٍ لتغطية تكاليف خدمة الدين السنوية للقرض.
- يُعرف أيضًا بمعدّل رسملة الرهن العقاري.
فهم الثابت في الرهن العقاري
الثابت العقاري هو النسبة المئوية للأموال المدفوعة لخدمة الدين على أساس سنوي مقسومة على إجمالي مبلغ القرض. يتم التعبير عن النتيجة كنسبة مئوية، مما يعني أنها توفر النسبة المئوية من إجمالي القرض المدفوع كل عام. يمكن أن يساعد الثابت العقاري المقترضين في تحديد مقدار ما سيدفعونه كل عام للرهن العقاري. يرغب المقترض في الحصول على ثابت عقاري أقل لأنه يعني تكلفة أقل لخدمة الدين السنوية.
يستخدم مستثمرو العقارات ثابت الرهن العقاري عند الحصول على رهن لشراء عقار. سيرغب المستثمر في التأكد من أنه يفرض إيجارًا كافيًا لتغطية تكلفة خدمة الدين السنوية لقرض الرهن العقاري. تستخدم البنوك والمقرضون التجاريون ثابت الرهن العقاري كنسبة تغطية الدين، مما يعني أنهم يستخدمونه لتحديد ما إذا كان لدى المقترض دخل كافٍ لتغطية ثابت الرهن العقاري.
حساب الثابت العقاري
لحساب الثابت العقاري، نقوم بجمع الدفعات الشهرية للرهن العقاري لمدة عام واحد ثم نقسم النتيجة على إجمالي مبلغ القرض.
على سبيل المثال، فإن رهنًا عقاريًا بقيمة 300,000 دولار أمريكي لديه دفعة شهرية تبلغ 1,432 دولارًا شهريًا بمعدل فائدة سنوي ثابت قدره 4%. يمكن لآلة حاسبة للرهن العقاري mortgage calculator أن توضح لك تأثير المعدلات المختلفة على دفعتك الشهرية.
- إجمالي تكلفة خدمة الدين السنوية هو 17,184 دولارًا أو (12 شهرًا * 1,432 دولارًا).
- الثابت العقاري هو 5.7% = (17,184 دولار / 300,000 دولار).
ينطبق الثابت العقاري فقط على الرهون العقارية ذات السعر الثابت، حيث لا يمكن التنبؤ بخدمة الدين مدى الحياة لقرض بسعر فائدة متغير. ومع ذلك، يمكن حساب ثابت لأي فترة يكون فيها سعر الفائدة ثابتًا.
تطبيقات الثابت العقاري
يُعتبر الثابت العقاري أداة مفيدة للمستثمرين في العقارات لأنه يمكن أن يُظهر ما إذا كانت العقار سيكون استثمارًا مربحًا. في المقابل، يُعتبر العائد على الدين عكس الثابت العقاري. يُظهر العائد على الدين النسبة المئوية للدخل السنوي بناءً على مبلغ قرض الرهن العقاري. إذا كان العائد على الدين أعلى من الثابت العقاري، فإن التدفق النقدي يكون إيجابيًا، مما يجعل الاستثمار مربحًا.
باستخدام المثال السابق، لنفترض أن مستثمرًا أراد شراء المنزل لتأجيره. الدخل التشغيلي الصافي الشهري المتوقع من العقار المؤجر هو 1600 دولار شهريًا. الدخل الصافي هو الإيجار الشهري مطروحًا منه أي نفقات شهرية. مبلغ القرض لشراء العقار كان 300,000 دولار من مثالنا السابق.
- الدخل الصافي السنوي هو 19,200 دولار أو 1,600 دولار مضروبة في 12 شهرًا.
- يتم حساب عائد الدين عن طريق أخذ صافي الدخل التشغيلي السنوي البالغ 19,200 دولار وقسمته على مبلغ القرض البالغ 300,000 دولار للوصول إلى 6.4%.
- إذا كنت تتذكر، كان الثابت الخاص بالرهن العقاري 5.7%، وبما أن عائد الدين أعلى من الثابت، فسيكون استثمارًا مربحًا.
بعبارة أخرى، فإن صافي الدخل السنوي من العقار يكفي وأكثر لتغطية تكاليف خدمة الدين السنوية أو الثابتة على الرهن العقاري. كما ذكرنا سابقًا، يمكن للبنوك أو المقرضين أيضًا استخدام الثابتة على الرهن العقاري لتحديد ما إذا كان لدى المقترض الدخل السنوي الكافي لتغطية تكاليف خدمة الدين للقرض.
سيتم إجراء الحساب بنفس الطريقة المذكورة أعلاه، ولكن بدلاً من استخدام دخل الإيجار الشهري، سيستبدل المقرض أرباح المقترض الشهرية. سيحتاج البنك إلى حساب صافي الدخل الشهري للمقترض أو النقد المتبقي بعد دفع النفقات والمدفوعات الشهرية الأخرى للديون. من هناك، يمكن للمقرض حساب صافي الدخل السنوي وعائد الدين لتحديد ما إذا كان كافياً لتغطية الثابت الرهني.
هل الثابت العقاري هو نفسه معدل رسملة الرهن العقاري؟
نعم، يُعتبر معدل رسملة الرهن العقاري مصطلحًا آخر لمعدل الرهن العقاري الثابت.
لماذا يكون معدل الثبات للرهن العقاري أعلى من معدل الفائدة على القرض؟
يشمل الثابت العقاري كل من دفعات رأس المال والفوائد، بينما يتجاهل معدل الفائدة على القرض الدفعات الشهرية لرأس المال. لذلك، سيكون الثابت العقاري أعلى في القرض الذي يتم تسديده على أقساط.
كيف يمكن للمستثمرين استخدام الثابت العقاري؟
سوف ينظر المستثمرون في العقارات إلى الثابت الرهني للاستثمارات المحتملة المختلفة لاختيار الأكثر جاذبية بينها (أي تلك التي تتمتع بأعلى معدلات).