ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو قرض يُستخدم لشراء أو الحفاظ على منزل أو قطعة أرض أو عقار آخر. يوافق المقترض على دفع المبلغ للمقرض على مدى فترة زمنية، عادةً في سلسلة من الدفعات المنتظمة التي تُقسم إلى المبلغ الأساسي والفائدة. ثم يُستخدم العقار كـ ضمان لتأمين القرض.
يجب على المقترض التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري من خلال المقرض المفضل لديه والتأكد من استيفائه لعدة متطلبات، بما في ذلك الحد الأدنى من درجات الائتمان والدفعات المقدمة. تخضع طلبات الرهن العقاري لعملية اكتتاب دقيقة قبل أن تصل إلى مرحلة الإغلاق. تختلف أنواع الرهون العقارية، مثل القروض التقليدية أو ذات السعر الثابت، بناءً على احتياجات المقترض.
النقاط الرئيسية
- العقار نفسه يعمل كضمان للقرض.
- الرهون العقارية متوفرة بأنواع متنوعة، بما في ذلك ذات السعر الثابت وذات السعر المتغير.
- ستعتمد تكلفة الرهن العقاري على نوع القرض، والمدة (مثل 30 عامًا)، وسعر الفائدة الذي يفرضه المقرض.
- يمكن أن تتفاوت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير اعتمادًا على نوع المنتج ومؤهلات المتقدم.
كيف تعمل الرهون العقارية
يستخدم الأفراد والشركات الرهون العقارية لشراء العقارات دون دفع كامل سعر الشراء مقدمًا. يقوم المقترض بسداد القرض بالإضافة إلى الفائدة على مدى عدد محدد من السنوات حتى يمتلك العقار بشكل كامل وخالٍ من الديون. معظم الرهون العقارية التقليدية تكون مستهلكة بالكامل. هذا يعني أن مبلغ الدفعة المنتظمة سيبقى كما هو، ولكن سيتم دفع نسب مختلفة من الأصل مقابل الفائدة على مدى عمر القرض مع كل دفعة. عادةً ما تكون شروط الرهن العقاري لمدة 15 أو 30 عامًا، ولكن بعض الرهون يمكن أن تمتد لفترات أطول.
الرهن العقاري يُعرف أيضًا باسم الامتيازات ضد الممتلكات أو المطالبات على الممتلكات. إذا توقف المقترض عن دفع الرهن العقاري، يمكن للمقرض أن يقوم بعملية حجز على الممتلكات.
على سبيل المثال، يقوم مشتري منزل سكني برهن منزله للمقرض، الذي يحصل بعد ذلك على حق في العقار. يضمن هذا الحق مصلحة المقرض في العقار في حال تخلف المشتري عن السداد على التزامه المالي. في حالة حبس الرهن، قد يقوم المقرض بطرد السكان، وبيع العقار، واستخدام الأموال من البيع لسداد دين الرهن العقاري.
عملية الرهن العقاري
يبدأ المقترضون المحتملون العملية بالتقديم إلى واحد أو أكثر من مقرضي الرهن العقاري. سيطلب المقرض دليلاً على أن المقترض قادر على سداد القرض. قد يشمل ذلك كشوفات البنوك والاستثمارات، والإقرارات الضريبية الأخيرة، وإثبات الوظيفة الحالية. عادةً ما يقوم المقرض أيضًا بإجراء فحص ائتماني.
إذا تمت الموافقة على الطلب، سيقدم المقرض للمقترض قرضًا يصل إلى مبلغ معين وبمعدل فائدة محدد. يمكن لمشتري المنازل التقدم للحصول على رهن عقاري بعد اختيارهم للعقار الذي يرغبون في شرائه أو حتى أثناء بحثهم عن واحد، وذلك بفضل عملية تُعرف باسم الموافقة المسبقة. يمكن أن تمنح الموافقة المسبقة على الرهن العقاري المشترين ميزة في سوق الإسكان الضيق لأن البائعين سيعرفون أن لديهم المال لدعم عرضهم.
بمجرد أن يتفق المشتري والبائع على شروط الصفقة، سيجتمعان أو ممثلوهما في ما يُعرف بـ الإغلاق. في هذه المرحلة، يقوم المقترض بدفع الدفعة المقدمة للمقرض. سيقوم البائع بنقل ملكية العقار إلى المشتري ويتلقى المبلغ المتفق عليه من المال، وسيقوم المشتري بتوقيع أي مستندات رهن عقاري متبقية. قد يفرض المقرض رسومًا على إنشاء القرض (أحيانًا في شكل نقاط) عند الإغلاق.
أنواع الرهون العقارية
تأتي الرهون العقارية بأشكال متنوعة. الأنواع الأكثر شيوعًا هي الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا و15 عامًا. بعض شروط الرهن العقاري تكون قصيرة تصل إلى خمس سنوات، بينما يمكن أن تمتد أخرى إلى 40 عامًا أو أكثر. تمديد الدفعات على مدى سنوات أكثر قد يقلل من الدفعة الشهرية، ولكنه أيضًا يزيد من إجمالي مبلغ الفائدة الذي يدفعه المقترض على مدى عمر القرض.
تشمل فترات القروض المختلفة العديد من أنواع قروض المنازل، بما في ذلك قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، وقروض وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) المتاحة لفئات معينة من السكان الذين قد لا يكون لديهم الدخل أو درجات الائتمان أو الدفعات المقدمة المطلوبة للتأهل للحصول على رهون عقارية تقليدية.
فيما يلي بعض الأمثلة على بعض أنواع قروض الرهن العقاري الأكثر شيوعًا المتاحة للمقترضين.
الرهن العقاري ذو السعر الثابت
النوع القياسي من الرهن العقاري هو ذو السعر الثابت. مع الرهن العقاري ذو السعر الثابت، يبقى معدل الفائدة ثابتًا طوال مدة القرض، وكذلك تظل دفعات المقترض الشهرية نحو الرهن العقاري كما هي. يُطلق على الرهن العقاري ذو السعر الثابت أيضًا الرهن العقاري التقليدي.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)
مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، يكون سعر الفائدة ثابتًا لفترة أولية، وبعد ذلك يمكن أن يتغير بشكل دوري بناءً على أسعار الفائدة السائدة. غالبًا ما يكون سعر الفائدة الأولي أقل من السوق، مما يمكن أن يجعل الرهن العقاري أكثر قابلية للتحمل على المدى القصير ولكنه قد يصبح أقل قابلية للتحمل على المدى الطويل إذا ارتفع السعر بشكل كبير.
عادةً ما تحتوي القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) على حدود، أو سقوف، على مقدار الزيادة التي يمكن أن تحدث في سعر الفائدة في كل مرة يتم تعديلها وإجمالياً طوال فترة القرض.
قروض الفائدة فقط
أنواع أخرى أقل شيوعًا من الرهون العقارية، مثل الرهون العقارية ذات الفائدة فقط وخيارات الدفع ARMs، يمكن أن تتضمن جداول سداد معقدة وتُفضل استخدامها من قبل المقترضين ذوي الخبرة. قد تتضمن هذه القروض دفعة كبيرة في نهاية المدة.
واجه العديد من مالكي المنازل مشاكل مالية مع هذا النوع من الرهون العقارية خلال فقاعة الإسكان في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
الرهن العقاري العكسي
كما يوحي اسمها، فإن الرهن العقاري العكسي هو منتج مالي مختلف تمامًا. تم تصميمه لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكثر والذين يرغبون في تحويل جزء من حقوق الملكية في منازلهم إلى نقد.
يمكن لهؤلاء أصحاب المنازل الاقتراض مقابل قيمة منازلهم واستلام الأموال كمبلغ إجمالي، أو دفعة شهرية ثابتة، أو كخط ائتمان. يصبح رصيد القرض بالكامل مستحقًا عند وفاة المقترض، أو انتقاله بعيدًا بشكل دائم، أو بيع المنزل.
متوسط معدلات الرهن العقاري (حتى الآن لعام 2024)
يعتمد المبلغ الذي ستدفعه على الرهن العقاري على نوعه (مثل الثابت أو المتغير)، ومدته (مثل 20 أو 30 سنة)، وأي نقاط خصم مدفوعة، وأسعار الفائدة في ذلك الوقت. يمكن أن تتفاوت أسعار الفائدة من أسبوع لآخر ومن مقرض لآخر، لذا من المفيد البحث والمقارنة.
انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى مستويات تاريخية في عامي 2020 و2021، مسجلةً أدنى مستوياتها في ما يقرب من 50 عامًا. من بداية الجائحة تقريبًا (أبريل 2020) حتى يناير 2022، كان متوسط معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا يحوم تحت 3.50%—بما في ذلك أدنى مستوى وصل إلى 2.65%.
لكن في عامي 2022 و2023 شهدت معدلات الرهن العقاري ارتفاعًا كبيرًا، محققة أرقامًا قياسية في الاتجاه المعاكس. تجاوز متوسط معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا حاجز 7% لأول مرة منذ 20 عامًا في أكتوبر 2022. وفي أكتوبر الماضي، كان المعدل أقرب إلى 8%، مسجلاً قراءة قياسية بلغت 7.79% خلال 24 عامًا. في الأشهر التي تلت ذلك، تذبذب معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، حيث انخفض بأكثر من نقطة مئوية بحلول نهاية عام 2023 وتجاوز 7% مرة أخرى في أبريل ومايو 2024.
وفقًا لـ Federal Home Loan Mortgage Corp.، كانت معدلات الفائدة المتوسطة كما يلي اعتبارًا من يوليو 2024:
- الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا: 6.77%
- رهن عقاري ثابت لمدة 15 عامًا: 6.05%
كيفية مقارنة الرهون العقارية
كانت البنوك وجمعيات الادخار والقروض والاتحادات الائتمانية في السابق تقريبًا المصادر الوحيدة للرهن العقاري. ومع ذلك، يشمل اليوم جزء متزايد من سوق الرهن العقاري المقرضين غير المصرفيين مثل Better وloanDepot وRocket Mortgage وSoFi.
إذا كنت تبحث عن رهن عقاري، يمكن لآلة حاسبة الرهن العقاري عبر الإنترنت mortgage calculator مساعدتك في مقارنة الدفعات الشهرية المقدرة بناءً على نوع الرهن العقاري، ومعدل الفائدة، وحجم الدفعة المقدمة التي تخطط لدفعها. كما يمكن أن تساعدك في تحديد مدى تكلفة العقار الذي يمكنك تحمله بشكل معقول.
بالإضافة إلى المبلغ الأساسي والفائدة التي ستدفعها على الرهن العقاري، قد يقوم المقرض أو مقدم خدمة الرهن العقاري بإنشاء حساب ضمان لدفع الضرائب العقارية المحلية، وأقساط تأمين أصحاب المنازل، ونفقات أخرى. ستضيف هذه التكاليف إلى دفعتك الشهرية للرهن العقاري.
أيضًا، لاحظ أنه إذا قمت بدفع أقل من 20% كدفعة مقدمة عند الحصول على الرهن العقاري، فقد يطلب منك المقرض شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، والذي يصبح تكلفة شهرية إضافية.
إذا كان لديك رهن عقاري، فإنك لا تزال تملك منزلك (بدلاً من البنك). قد يكون البنك قد أقرضك المال لشراء المنزل، ولكن بدلاً من امتلاك العقار، يفرضون رهنًا عليه (يُستخدم المنزل كضمان، ولكن فقط إذا تعثر القرض). إذا تعثرت في السداد وتم الحجز على الرهن العقاري، فقد يصبح البنك المالك الجديد لمنزلك.
الأسئلة الشائعة (FAQs)
لماذا يحتاج الناس إلى الرهون العقارية؟
غالبًا ما يكون سعر المنزل أكبر بكثير من المبلغ الذي تدخره معظم الأسر. ونتيجة لذلك، تتيح الرهون العقارية للأفراد والعائلات شراء منزل عن طريق دفع دفعة أولى صغيرة نسبيًا، مثل 20% من سعر الشراء، والحصول على قرض لبقية المبلغ. يتم تأمين القرض بعد ذلك بقيمة العقار في حالة تخلف المقترض عن السداد.
هل يمكن لأي شخص الحصول على رهن عقاري؟
سيحتاج مقرضو الرهن العقاري إلى الموافقة على المقترضين المحتملين من خلال عملية تقديم الطلبات والاكتتاب. يتم تقديم قروض المنازل فقط لأولئك الذين لديهم أصول كافية ودخل بالنسبة لديونهم لتحمل قيمة المنزل عمليًا على مر الزمن. كما يتم تقييم درجة الائتمان للشخص عند اتخاذ قرار تمديد الرهن العقاري. يختلف معدل الفائدة على الرهن العقاري أيضًا، حيث يحصل المقترضون الأكثر خطورة على معدلات فائدة أعلى.
يتم تقديم الرهون العقارية من مجموعة متنوعة من المصادر. غالبًا ما تقدم البنوك والاتحادات الائتمانية قروض المنازل. هناك أيضًا شركات متخصصة في الرهون العقارية تتعامل فقط مع قروض المنازل. يمكنك أيضًا الاستعانة بوسيط رهن عقاري مستقل لمساعدتك في البحث عن أفضل معدل بين المقرضين المختلفين.
ماذا يعني الثابت مقابل المتغير في الرهن العقاري؟
تحمل العديد من الرهون العقارية معدل فائدة ثابت. هذا يعني أن المعدل لن يتغير طوال مدة الرهن العقاري - والتي تكون عادةً 15 أو 30 عامًا - حتى لو ارتفعت أو انخفضت معدلات الفائدة في المستقبل. أما الرهن العقاري ذو المعدل المتغير أو القابل للتعديل (ARM)، فيحمل معدل فائدة يتقلب على مدار فترة القرض بناءً على ما تفعله معدلات الفائدة.
كم عدد الرهون العقارية التي يمكنني الحصول عليها على منزلي؟
عادةً ما يقوم المقرضون بإصدار الرهن العقاري الأول أو الأساسي قبل أن يسمحوا برهن عقاري ثانٍ. يُعرف هذا الرهن الإضافي عادةً باسم قرض حقوق الملكية المنزلية. معظم المقرضين لا يوفرون رهنًا عقاريًا لاحقًا مدعومًا بنفس العقار. من الناحية الفنية، لا يوجد حد لعدد القروض الثانوية التي يمكنك الحصول عليها على منزلك طالما لديك حقوق الملكية، ونسبة الديون إلى الدخل، ودرجة الائتمان التي تؤهلك للحصول عليها.
لماذا يُطلق عليه الرهن العقاري؟
تأتي كلمة "mortgage" من الإنجليزية القديمة والفرنسية بمعنى "عهد الموت". وقد حصلت على هذا الاسم لأن هذا النوع من القروض "يموت" عندما يتم سداده بالكامل أو إذا تخلف المقترض عن السداد.
الخلاصة
الرهن العقاري هو جزء أساسي من عملية شراء المنازل لمعظم المقترضين الذين لا يمتلكون مئات الآلاف من الدولارات نقدًا لشراء عقار بشكل كامل. تتوفر أنواع مختلفة من قروض المنازل لتناسب مختلف الظروف التي قد تواجهها. تتيح البرامج المدعومة من الحكومة لمزيد من الأشخاص التأهل للحصول على الرهون العقارية وتحقيق حلمهم في امتلاك منزل، ولكن مقارنة أفضل معدلات الرهن العقاري ستجعل عملية شراء المنزل أكثر تكلفة.