ما هي عقوبة السداد المبكر؟
عادةً ما يتم تحديد عقوبة السداد المسبق في بند ضمن عقد الرهن العقاري، ينص على أنه سيتم فرض عقوبة إذا قام المقترض بتسديد جزء كبير أو كامل الرهن العقاري قبل انتهاء المدة، عادةً خلال السنوات الثلاث الأولى من الالتزام بالقرض. في بعض الأحيان، تستند العقوبة إلى نسبة مئوية من الرصيد المتبقي للرهن العقاري، أو يمكن أن تكون بعدد معين من الأشهر من الفائدة. تحمي عقوبات السداد المسبق المقرض من الخسارة المالية للدخل من الفوائد التي كان من الممكن دفعها على مدى فترة زمنية.
النقاط الرئيسية
- تنص فقرة عقوبة السداد المسبق على أنه سيتم فرض عقوبة إذا قام المقترض بتسديد جزء كبير أو سداد كامل الرهن العقاري، عادةً خلال السنوات الخمس الأولى من القرض.
- تُعتبر غرامات السداد المبكر وسيلة حماية للمقرضين ضد فقدان دخل الفائدة.
- يُطلب من مقرضي الرهن العقاري الإفصاح عن عقوبات السداد المبكر عند إتمام صفقة الرهن العقاري الجديد.
كيف تعمل غرامة السداد المبكر
تُدرج غرامات السداد المبكر في عقود الرهن العقاري من قبل المقرضين لتعويض مخاطر السداد المبكر، خاصة في الأوقات الاقتصادية الصعبة وتحت ظروف يكون فيها الحافز للمقترض لإعادة تمويل رهن عقاري عالي المخاطر مرتفعًا. لا تقتصر هذه الغرامات على حالة سداد المقترض للقرض بالكامل. بعض أحكام الغرامة تدخل حيز التنفيذ إذا قام المقترض بسداد جزء كبير من رصيد القرض في دفعة واحدة.
إضافة عقوبة السداد المبكر إلى الرهن العقاري يمكن أن تحمي من إعادة التمويل المبكر أو بيع المنزل خلال السنوات الثلاث الأولى بعد إغلاق الرهن العقاري عندما يُعتبر المقترض مخاطرة بالنسبة للمقرض. بدلاً من ذلك، قد تُضاف عقوبات السداد المبكر كوسيلة لاسترداد بعض الأرباح عندما يتم الإعلان عن الرهن العقاري بمعدل فائدة أقل من المتوسط.
يتعين على مقرضي الرهن العقاري الإفصاح عن عقوبات السداد المبكر في وقت إغلاق الرهن العقاري الجديد. لا يمكن فرض مثل هذه العقوبات دون موافقة أو معرفة المقترض. ومع ذلك، يجب أن يكون المقترضون على علم بأي احتمال لوجود عقوبات السداد المبكر قبل الإغلاق بوقت كافٍ. إذا لم يذكر المقرض أي شيء عن ذلك، يجب على المقترضين الاستفسار في وقت مبكر.
دفع مبالغ صغيرة إضافية على رأس المال خلال فترة القرض عادةً لا يؤدي إلى فرض غرامات، ولكن لا يضر أن تسأل المقرض للتأكد.
أنواع غرامات السداد المبكر
تُسمى عقوبة السداد المبكر التي تنطبق على كل من بيع المنزل ومعاملة إعادة التمويل بـ "عقوبة السداد المبكر الصارمة". أما عقوبة السداد المبكر التي تنطبق فقط على إعادة التمويل فتُعرف بـ "العقوبة اللينة".
قيود غرامات السداد المبكر
بينما تتضمن بعض قروض المنازل عقوبات على السداد المبكر، إلا أنها غير قانونية على قروض FHA للمنازل الفردية. بالنسبة للقروض المنزلية الأخرى، يمكن للمقرضين فرض عقوبات على السداد المبكر فقط خلال السنوات الثلاث الأولى، مع وجود حدود على حجم العقوبة. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المقرضين تقديم قرض لا يتضمن عقوبة على السداد المبكر كبديل. هذه القواعد سارية على القروض الصادرة بعد 10 يناير 2014، والتي تم وضعها من قبل مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بعد صدور قانون دود-فرانك لعام 2010.
قروض الرهن العقاري VA الصادرة للعسكريين والقروض الطلابية لا تسمح بفرض غرامات السداد المبكر.
اعتبارات خاصة
تختلف عقوبات السداد المبكر بين المقرضين. وهذا يعني أن على المقترضين أن يكونوا حريصين على طلب وفهم وثيقة الإفصاح عن السداد المبكر بشكل كامل قبل الإغلاق. يمكن تحديد عقوبات السداد المبكر إما كمبلغ ثابت أو كنسبة مئوية من الرصيد المتبقي للرهن العقاري. كما يمكن تقييمها على مقياس متدرج بناءً على طول الفترة الزمنية التي كان فيها الرهن العقاري قائمًا.
يفرض بعض المقرضين غرامة عند إعادة التمويل أو بيع المنزل إذا تم ذلك خلال أول سنتين إلى ثلاث سنوات من الرهن العقاري الأصلي. بينما يفرض آخرون رسومًا عندما يتم سداد الرصيد بالكامل خلال السنوات الخمس الأولى.
مثال على عقوبة السداد المبكر
يقرر صاحب منزل إعادة تمويل رهن عقاري عمره سنتان مع رصيد متبقٍ قدره 250,000 دولار. إذا كانت هناك غرامة سداد مبكر بنسبة 4%، فسيدفع صاحب المنزل المذكور 10,000 دولار للمقرض الأصلي لسداد الرهن العقاري مبكرًا. يجب على المقترضين أن يكونوا على دراية بتفاصيل غرامات السداد المبكر لمقرضهم؛ حيث يمكن أن تزيد بشكل كبير من تكلفة إعادة تمويل الرهن العقاري أو بيع المنزل.