ما هي فقاعة إعادة التمويل؟
يشير مصطلح فقاعة إعادة التمويل إلى فترة يقوم فيها المقترضون بإعادة تمويل التزامات الديون القديمة بشكل جماعي، واستبدالها بديون جديدة بشروط مختلفة وأكثر ملاءمة. ("إعادة التمويل" هو اختصار لـ "refinance." الدافع النموذجي لإعادة التمويل هو الاستفادة من معدلات فائدة أكثر ملاءمة - أقل.) هذا يخلق فقاعة في إجمالي حجم الديون بسبب التوسع الصافي في الائتمان القرضي، أو زيادة في الرافعة المالية للمقترض، أو انخفاض في حقوق الملكية للمقترض.
يمكن أن تحدث فقاعات إعادة التمويل أيضًا إذا ارتفعت أسعار الأصول، مثل المنازل، بشكل كبير وأراد المقترضون الوصول إلى حقوق الملكية في منازلهم عن طريق الحصول على قروض جديدة بمبالغ أكبر.
النقاط الرئيسية
- فقاعة إعادة التمويل هي توسع مفرط في الائتمان على شكل قروض إعادة التمويل، وخاصة إعادة التمويل النقدي.
- يمكن أن تساهم معدلات الفائدة المنخفضة، والابتكارات المالية والتنظيمية التي تشجع على إعادة التمويل، وارتفاع قيم الأصول في تكوين فقاعة إعادة التمويل المتطورة.
- يمكن أن تؤدي فقاعات إعادة التمويل إلى زيادة المخاطر النظامية على القطاع المالي والاقتصاد بشكل عام.
فهم فقاعة إعادة التمويل
يمكن إعادة تمويل كل من القروض التجارية والقروض الشخصية، ولكن عادةً ما تُنشأ فقاعات إعادة التمويل بسبب زيادة في إعادة تمويل قروض الرهن العقاري. هناك طريقتان رئيسيتان لإعادة التمويل: إعادة التمويل بمعدلات وشروط جديدة وإعادة التمويل النقدي. في إعادة التمويل التقليدية بمعدلات وشروط جديدة، يغطي مبلغ القرض الجديد فقط سداد القرض القديم (بالإضافة إلى الرسوم والضرائب والتكاليف الأخرى للمعاملة). يتيح ذلك للمقترض الاستفادة من معدلات الفائدة المنخفضة. أما في إعادة التمويل النقدي، فيتضمن المبلغ الجديد المقترض أموالاً إضافية؛ ولإعادة التمويل النقدي قدرة أكبر على خلق فقاعة إعادة التمويل.
بالنسبة للمقترض الفردي للرهن العقاري، يعني إعادة التمويل النقدي أخذ ديون إضافية لتسييل جزء من حقوق الملكية التي جمعها في منزله. يؤدي ذلك إلى وضع أكثر اعتمادًا على الرافعة المالية. عندما يأخذ عدد كبير من المقترضين قروض إعادة التمويل النقدي، تكون النتيجة زيادة عامة في حجم الديون، وانخفاض في حقوق ملكية أصحاب المنازل، وزيادة في نسب الدين إلى حقوق الملكية. في النهاية، يمكن أن يشكل هذا التراكم للديون والرافعة المالية فقاعة ائتمانية.
يمكن أن تكون زيادة أسعار المنازل، وانخفاض معدلات الفائدة، وتكاليف أو متطلبات إعادة التمويل المنخفضة عوامل تساهم في انتشار فقاعة إعادة التمويل. تُعتبر هذه الظروف عادةً إيجابية للاقتصاد. ومع ذلك، فإن زيادة الرافعة المالية في السوق يمكن أن تعني أيضًا زيادة في المخاطر النظامية وتوسيع نطاق الائتمان للمقترضين الأقل جدارة ائتمانية. عندما ترتفع المعدلات لاحقًا (خاصةً عندما تنخفض أسعار الأصول الأساسية)، يمكن أن تنفجر هذه الفقاعة وتؤدي إلى حالات تخلف عن السداد واسعة النطاق وتخفيضات في القروض ذات الرافعة المالية الزائدة، وضغوط عامة في القطاع المالي، وأسواق الائتمان، والمشتقات المالية القائمة على القروض المتعثرة، وحتى تراجع اقتصادي عام إذا كانت المشكلة شديدة بما فيه الكفاية.
فقاعات إعادة التمويل في الأسواق للأصول الثابتة وغير السائلة نسبيًا، مثل المنازل، تكون خطيرة بشكل خاص لأن أصحاب المنازل الذين لديهم رافعة مالية عالية عادة ما يكونون غير قادرين على تقليل ديونهم تدريجيًا. عندما كانت أسعار المنازل ترتفع في منتصف العقد الأول من الألفية، كان بإمكان أصحاب المنازل زيادة رافعتهم المالية بشكل مستمر من خلال إعادة التمويل. ومع ذلك، لم يتمكنوا من تقليل ديونهم (إلا من خلال التخلف عن السداد بمجرد أن بدأت أسعار المنازل في الانخفاض). هذا التأثير المتدرج في تراكم ديون الإسكان من خلال إعادة التمويل النقدي خلال طفرة الإسكان، مع عدم القدرة المتبادلة على تقليل الديون عندما تنخفض الأسعار، ساعد في تضخيم شدة الانهيار.
قدر الباحثون في المكتب الوطني للبحوث الاقتصادية (NBER) الأضرار الاقتصادية الناتجة عن فقاعة إعادة التمويل التي حدثت خلال طفرة الإسكان في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين (والأزمة المالية الناتجة عنها) بحوالي 1.2 تريليون دولار. ووجد الاقتصادي في الاحتياطي الفيدرالي ستيفن لافر أن 30% من حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري في سوق الإسكان في لوس أنجلوس خلال انهيار الإسكان يمكن أن تُعزى مباشرة إلى الإفراط في الاستدانة من قبل مالكي المنازل واستخراج الأسهم من خلال فقاعة إعادة التمويل النقدي في الرهون العقارية.
أسعار الفائدة وفقاعات إعادة التمويل
التكلفة المستمرة للأموال المقترضة هي سعر الفائدة الذي يفرضه المقرض ويدفعه المقترض. إذا كانت أسعار الفائدة تتراجع بشكل عام في الاقتصاد، فقد يجد المقترضون أن الأسعار الحالية أقل بكثير مما كانت عليه عندما تم أخذ القرض. في هذه الحالة، يمكن للمقترضين خفض سعر الفائدة على قرضهم من خلال العمل مع مقرض لإعادة تمويل ديونهم. في عملية إعادة التمويل النموذجية، يجد المقترض مقرضًا يقدم شروط قرض أفضل (عادةً سعر فائدة أقل). ثم يأخذ المقترض قرضًا جديدًا مع المقرض يُستخدم لسداد القرض القديم، ثم يسدد القرض الجديد وفقًا لشروطه.
على سبيل المثال، افترض أن توم أخذ قرض رهن عقاري افتراضي لمدة 30 عامًا قبل 10 سنوات بمعدل فائدة 7.5%. منذ ذلك الحين، دخل الاقتصاد في ركود، واتخذ البنك المركزي خطوات لتحفيز الإنفاق والنمو الاقتصادي. أدى ذلك إلى انخفاض معدلات الفائدة. معدل الفائدة على رهن عقاري افتراضي لمدة 20 عامًا هو الآن 3.5%. يمكن لتوم إعادة تمويل قرضه، وسداد ما تبقى من رهنه العقاري الأصلي بالقرض الجديد لنفس المبلغ بمعدل الفائدة المنخفض 3.5%.
تتبع فقاعات إعادة التمويل الاتجاه العام لأسعار الفائدة في الاقتصاد، والتي تتأثر بمجموعة من العوامل. عندما تكون أسعار الفائدة في ارتفاع، تصبح إعادة التمويل غير جذابة، حيث سيقوم المقترضون بأخذ قروض جديدة بأسعار فائدة أعلى من القرض الأصلي، مما سيكلفهم أكثر.
مع انخفاض معدلات الفائدة، يصبح إعادة التمويل خيارًا جذابًا للمقترضين، وتحدث فقاعات إعادة التمويل. وقد حدث هذا السيناريو في أواخر عام 1998 وأوائل عام 1999، حيث انخفضت معدلات الفائدة في الولايات المتحدة وقام العديد من المقترضين العقاريين بإعادة التمويل. ومع ذلك، عندما ارتفعت المعدلات في منتصف إلى أواخر عام 1999، انخفضت عمليات إعادة التمويل بأكثر من 80%.