ما هو إعادة التمويل؟
إعادة التمويل، أو ما يُعرف اختصارًا بـ "refi"، تشير إلى مراجعة واستبدال شروط اتفاقية ائتمان قائمة، عادةً فيما يتعلق بقرض أو رهن عقاري. عندما يقرر عمل أو فرد إعادة تمويل التزام ائتماني، فإنهم يسعون فعليًا إلى تغييرات مواتية في معدل الفائدة، أو جدول السداد، أو شروط أخرى موضحة في عقدهم. إذا تمت الموافقة، يحصل المقترض على عقد جديد يحل محل الاتفاقية الأصلية.
غالبًا ما يقوم المقترضون بإعادة التمويل عندما يتغير بيئة أسعار الفائدة بشكل كبير، مما يؤدي إلى توفير محتمل في مدفوعات الديون من خلال اتفاقية جديدة. يمكنك معرفة المزيد عن إعادة التمويل.
النقاط الرئيسية
- يحدث إعادة التمويل عندما يتم تعديل شروط قرض قائم، مثل معدلات الفائدة أو جداول السداد أو شروط أخرى.
- يميل المقترضون إلى إعادة التمويل عندما تنخفض معدلات الفائدة.
- إعادة التمويل تتضمن إعادة تقييم الحالة الائتمانية وقدرة السداد لشخص أو شركة.
- غالبًا ما تُعتبر القروض الاستهلاكية لإعادة التمويل وتشمل القروض العقارية، وقروض السيارات، وقروض الطلاب.
كيف تعمل إعادة التمويل
عادةً ما يسعى المستهلكون إلى إعادة تمويل بعض الالتزامات الديونية من أجل الحصول على شروط اقتراض أكثر ملاءمة، وغالبًا ما يكون ذلك استجابةً لتغير الظروف الاقتصادية. تشمل الأهداف الشائعة من إعادة التمويل خفض سعر الفائدة الثابت لتقليل الدفعات على مدى عمر القرض، أو تغيير مدة القرض، أو التحول من الرهن العقاري ذو السعر الثابت إلى الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) أو العكس.
قد يلجأ المقترضون أيضًا إلى إعادة التمويل لأن ملفهم الائتماني قد تحسن، أو بسبب تغييرات أجريت على خططهم المالية طويلة الأجل، أو لسداد ديونهم الحالية عن طريق دمجها في قرض واحد منخفض التكلفة.
الدافع الأكثر شيوعًا لإعادة التمويل هو بيئة معدلات الفائدة. نظرًا لأن معدلات الفائدة دورية، يختار العديد من المستهلكين إعادة التمويل عندما تنخفض المعدلات. يمكن أن تكون السياسة النقدية الوطنية، والدورة الاقتصادية، والمنافسة في السوق عوامل رئيسية تؤدي إلى زيادة أو انخفاض معدلات الفائدة للمستهلكين والشركات.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
يمكن أن تؤثر هذه العوامل على معدلات الفائدة عبر جميع أنواع منتجات الائتمان، بما في ذلك القروض غير المتجددة وبطاقات الائتمان المتجددة. في بيئة ترتفع فيها معدلات الفائدة، ينتهي الأمر بالمدينين الذين لديهم منتجات ذات معدلات فائدة متغيرة بدفع المزيد من الفوائد؛ والعكس صحيح في بيئة تنخفض فيها معدلات الفائدة.
لكي يقوم المقترض بإعادة التمويل، يجب عليه التوجه إما إلى المقرض الحالي أو إلى مقرض جديد مع تقديم الطلب واستكمال طلب قرض جديد. تتضمن عملية إعادة التمويل إعادة تقييم شروط الائتمان والوضع المالي للفرد أو الشركة. القروض الاستهلاكية التي تُعتبر عادةً لإعادة التمويل تشمل قروض الرهن العقاري، قروض السيارات، وقروض الطلاب.
قد تسعى الشركات أيضًا إلى إعادة تمويل قروض الرهن العقاري على العقارات التجارية. سيقوم العديد من المستثمرين في الأعمال بتقييم الميزانيات العمومية الخاصة بشركاتهم للحصول على قروض تجارية صادرة عن الدائنين التي قد تستفيد من انخفاض معدلات السوق أو تحسين الملف الائتماني.
أنواع إعادة التمويل
هناك عدة أنواع من خيارات إعادة التمويل. يعتمد نوع القرض الذي يقرر المقترض الحصول عليه على احتياجاته. بعض هذه الخيارات تشمل:
إعادة التمويل بمعدل وشروط جديدة
هذا هو النوع الأكثر شيوعًا من إعادة التمويل. يحدث إعادة التمويل من نوع معدّل وشروط عندما يتم سداد القرض الأصلي واستبداله باتفاقية قرض جديدة تتطلب دفعات فائدة أقل.
إعادة التمويل النقدي
السحب النقدي شائع عندما تزداد قيمة الأصل الأساسي الذي يضمن القرض. تتضمن العملية سحب القيمة أو حقوق الملكية في الأصل مقابل مبلغ قرض أعلى (وغالبًا ما يكون بسعر فائدة أعلى).
بعبارة أخرى، عندما تزيد قيمة الأصل على الورق، يمكنك الوصول إلى تلك القيمة من خلال قرض بدلاً من بيعه. هذه الخيار يزيد من إجمالي مبلغ القرض ولكنه يمنح المقترض الوصول إلى النقد فورًا مع الاحتفاظ بملكية الأصل.
إعادة التمويل النقدي
إعادة التمويل النقدي تتيح للمقترض سداد جزء من القرض للحصول على نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل أو دفعات قرض أصغر.
إعادة تمويل التوحيد
في بعض الحالات، قد يكون قرض الدمج وسيلة فعّالة لإعادة التمويل. يمكن استخدام إعادة التمويل من خلال الدمج عندما يحصل المستثمر على قرض واحد بمعدل أقل من متوسط معدل الفائدة الحالي عبر عدة منتجات ائتمانية.
يتطلب هذا النوع من إعادة التمويل من المستهلك أو الشركة التقدم بطلب للحصول على قرض جديد بسعر فائدة أقل، ثم سداد الديون الحالية باستخدام القرض الجديد، مما يترك إجمالي رأس المال المستحق مع دفعات فائدة أقل بكثير.
إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل
الإيجابيات
يمكنك الحصول على دفعة شهرية أقل للرهن العقاري ومعدل فائدة أقل.
يمكنك تحويل معدل الفائدة المتغير إلى معدل فائدة ثابت، مما يوفر لك القدرة على التنبؤ وربما تحقيق بعض التوفير.
يمكنك الحصول على تدفق نقدي لتلبية حاجة مالية ملحة.
يمكنك تحديد فترة قرض أقصر، مما يتيح لك توفير المال على إجمالي الفائدة المدفوعة.
سلبيات
إذا تم إعادة ضبط مدة القرض إلى طولها الأصلي، فقد تتجاوز إجمالي مدفوعات الفائدة على مدى حياة القرض ما توفره من خلال السعر المنخفض.
إذا انخفضت معدلات الفائدة، فلن تستفيد من ذلك مع الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة إلا إذا قمت بإعادة التمويل مرة أخرى.
يمكنك تقليل حقوق الملكية التي تمتلكها في منزلك.
تزداد دفعتك الشهرية مع تقصير مدة القرض، وعليك دفع تكاليف الإغلاق عند إعادة التمويل.
مثال على إعادة التمويل
إليك مثال افتراضي عن كيفية عمل إعادة التمويل. لنفترض أن جين وجون لديهما رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا. الفائدة التي كانا يدفعانها منذ أن قاما بتثبيت سعر الفائدة قبل 10 سنوات هي 8%. بسبب الظروف الاقتصادية، تنخفض معدلات الفائدة.
يتواصل الزوجان مع البنك الخاص بهما ويتمكنان من إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي بمعدل جديد يبلغ 4%. يتيح ذلك لجين وجون تثبيت معدل جديد للسنوات العشرين القادمة مع خفض دفعات الرهن العقاري الشهرية العادية. إذا انخفضت معدلات الفائدة مرة أخرى في المستقبل، قد يتمكنان من إعادة التمويل مرة أخرى لخفض دفعاتهما بشكل أكبر.
إعادة تمويل الشركات
إعادة تمويل الشركات هي العملية التي تقوم من خلالها الشركة بإعادة تنظيم التزاماتها المالية عن طريق استبدال أو إعادة هيكلة الديون الحالية. غالبًا ما يتم إعادة تمويل الشركات لتحسين الوضع المالي للشركة ويمكن أيضًا القيام بذلك عندما تكون الشركة في ضائقة بمساعدة إعادة هيكلة الديون. غالبًا ما تتضمن إعادة تمويل الشركات استدعاء إصدارات أقدم من السندات الشركات، كلما كان ذلك ممكنًا، وإصدار سندات جديدة بأسعار فائدة أقل.
ما هو تأثير إعادة التمويل بالضبط؟
إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك تعني استبدال الرهن العقاري القديم برهن عقاري جديد؛ واحد بمبلغ رأس مال وفائدة مختلفين. يقوم المقرض بسداد الرهن العقاري القديم باستخدام الرهن الجديد، ومن ثم تبقى لديك رهن عقاري واحد فقط؛ عادةً ما يكون بشروط أكثر ملاءمة (معدل فائدة أقل) من الرهن السابق.
لماذا قد تقوم بإعادة تمويل منزلك؟
هناك عدة أسباب تدفع الشخص لإعادة تمويل منزله. السبب الرئيسي هو الحصول على شروط قرض أكثر ملاءمة من السابق. عادةً ما يُرى ذلك في انخفاض معدل الفائدة على الرهن العقاري، مما يجعل الرهن العقاري أرخص، وينتج عنه دفعات شهرية أقل. تشمل الأسباب الأخرى لإعادة تمويل منزلك تغيير مدة الرهن العقاري أو سحب قيمة نقدية من حقوق الملكية في المنزل لاستخدامها لأغراض أخرى، مثل سداد الديون أو تجديد منزلك.
هل يؤثر إعادة التمويل على تصنيفك الائتماني؟
إعادة التمويل ستؤثر سلبًا على درجة الائتمان الخاصة بك حيث يتم إجراء فحص ائتماني عند إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؛ ومع ذلك، فإن هذا التأثير مؤقت وستتعدل درجتك بمرور الوقت. بالإضافة إلى ذلك، قد يتحسن وضعك الائتماني العام بعد إعادة التمويل، حيث سيكون لديك ديون أقل ودفع شهري أقل على الرهن العقاري الخاص بك.
الخلاصة
إعادة التمويل تتيح إجراء تغييرات على اتفاقية الائتمان الحالية، وعادةً ما يتم استبدال الاتفاقية الأصلية بأخرى جديدة. إعادة التمويل مفيدة للمقترضين لأنها تؤدي إلى شروط اقتراض أكثر ملاءمة. بالنسبة لأصحاب المنازل، تعتبر إعادة التمويل وسيلة رائعة لخفض تكلفة الرهون العقارية عندما تنخفض معدلات الفائدة، مما يسمح لهم بالحصول على معدل فائدة أقل من الذي لديهم حاليًا. كلما انخفضت المعدلات، يجدر استكشاف خيارات إعادة التمويل.