ما هي حقوق الملكية المنزلية؟
القيمة الصافية للمنزل هي الفرق بين المبلغ الذي تدين به على الرهن العقاري وقيمة المنزل. إنها بشكل أساسي ما تملكه في المنزل. يمكن أن تنمو كمية القيمة الصافية في المنزل بمرور الوقت مع قيامك بسداد الدفعات وزيادة قيمة العقار.
بشكل أكثر تقنية، فإن حقوق الملكية في المنزل هي القيمة السوقية الحالية للعقار مطروحًا منها أي رهون عقارية، مثل الرهن العقاري، المرتبطة بذلك العقار.
يُعتبر رأس المال العقاري أحد الأصول التي يمكنك الاقتراض ضدها لتلبية احتياجات مالية مهمة مثل سداد الديون ذات التكلفة العالية أو دفع الرسوم الدراسية الجامعية. تعرف على المزيد حول كيفية عمل رأس المال العقاري، وكيفية حسابه، وكيف يمكنك استخدامه.
النقاط الرئيسية
- حقوق الملكية المنزلية هي القيمة السوقية الحالية لمنزلك، مطروحًا منها أي التزامات مثل الرهن العقاري.
- يمكنك الاستفادة من حقوق الملكية في منزلك عن طريق استخدامها كضمان للحصول على قرض حقوق ملكية المنزل أو خط ائتمان حقوق ملكية المنزل.
- عندما تدفع دفعة مقدمة لشراء منزل بنسبة 20% أو أكثر، ستحصل على حقوق ملكية فورية.
- يمكن أن يزيد أو ينقص مقدار حقوق الملكية في منزلك اعتمادًا على القيمة السوقية للمنزل.
كيف يعمل رأس المال المنزلي
إذا كان كل أو جزء من منزلك ممولًا بقرض رهن عقاري، فإن المقرض العقاري لديه مصلحة في المنزل حتى تسدد القرض. حقوق الملكية في المنزل هي الجزء من القيمة الحالية للمنزل الذي تملكه بالكامل.
يمكنك الحصول على حقوق الملكية الفورية في المنزل عندما تقوم بدفع دفعة مقدمة. بعد ذلك، تستمر حقوق الملكية في النمو مع قيامك بسداد دفعات الرهن العقاري. يتضمن جزء من كل دفعة فائدة ومبلغ يقلل من الرصيد الأساسي المستحق الذي لا يزال عليك سداده.
طريقة أخرى يمكن أن ينمو بها رأس المال هي من خلال زيادة القيمة لقيمة الممتلكات الخاصة بك. إذا انخفضت قيمة الممتلكات الخاصة بك، يمكنك أن تفقد رأس المال. يمكنك أيضًا أن تفقد رأس المال إذا أخذت قرضًا ثانيًا باستخدام رأس المال الخاص بك كضمان.
كيفية حساب حقوق الملكية في منزلك
الأسهم هي الفرق بين قيمة المنزل وما يُستحق على قرض الرهن العقاري.
لحساب قيمة حقوق الملكية في منزلك، ابدأ بالحصول على تقدير لقيمة منزلك من خلال البحث عن قيمة المنازل المشابهة لمنزلك في منطقتك والتي تم بيعها مؤخرًا. لنفترض أن هذا الرقم هو 350,000 دولار. وافترض أن رصيد قرضك، الذي يمكنك الحصول عليه من المقرض العقاري، هو 150,000 دولار. باستخدام هذه الأرقام، إليك كيفية حساب حقوق الملكية في منزلك:
- حقوق الملكية = قيمة المنزل - رصيد القرض
- حقوق الملكية = 350,000 دولار - 150,000 دولار
- حقوق الملكية = 200,000 دولار
مثال على حقوق الملكية المنزلية
إذا قمت بشراء منزل بقيمة 300,000 دولار مع دفعة أولى بنسبة 20% (تغطي المبلغ المتبقي البالغ 240,000 دولار من خلال رهن عقاري)، سيكون لديك حقوق ملكية بقيمة 60,000 دولار في المنزل.
إذا بقيت القيمة السوقية للمنزل ثابتة خلال العامين المقبلين، وتم تخصيص 15,000 دولار من مدفوعات الرهن العقاري لسداد رأس المال، فسيكون لديك 75,000 دولار في حقوق الملكية في المنزل في نهاية العامين.
إذا كانت القيمة السوقية للمنزل قد زادت أيضًا بمقدار 100,000 دولار خلال هذين العامين، فسيكون لديك حينها 175,000 دولار في حقوق الملكية للمنزل.
يُعتبر رأس المال المنزلي أحد الأصول ويُعتبر جزءًا من صافي ثروتك. ومع ذلك، فإنه ليس من الأصول السائلة liquid asset.
كيفية الاقتراض بضمان حقوق الملكية في المنزل
يكون معدل الفائدة على الاقتراض القائم على حقوق الملكية في المنزل عادةً أقل من ذلك على بطاقات الائتمان والقروض الشخصية لأن الأموال مضمونة بالملكية. لذا يمكن أن تكون حقوق الملكية في منزلك مصدرًا للأموال. الفائدة على الاقتراض باستخدام حقوق الملكية في منزلك تكون عادةً قابلة للخصم الضريبي إذا تم استخدام الأموال لتحسين المنزل.
على عكس بعض الاستثمارات، لا يمكن تحويل حقوق الملكية في المنزل بسرعة إلى نقد. وذلك لأن حساب حقوق الملكية يعتمد على التقييم الحالي لقيمة السوق التقييم لعقارك. هذا التقييم لا يضمن أن يتم بيع العقار بهذا السعر.
ومع ذلك، يمكنك الاستفادة من قيمة منزلك كضمان بطرق متنوعة للحصول على تمويل منخفض التكلفة لتلبية احتياجاتك المالية، بما في ذلك قروض ملكية المنزل، وخطوط ائتمان ملكية المنزل، وإعادة التمويل النقدي.
قرض ملكية المنزل
قرض ملكية المنزل، الذي يُشار إليه أحيانًا باسم الرهن العقاري الثاني، يتيح لك عادةً اقتراض مبلغ مقطوع مقابل حقوق الملكية الحالية لمنزلك بمعدل ثابت على مدى فترة محددة. تُستخدم العديد من قروض ملكية المنازل لتمويل نفقات كبيرة، مثل إصلاحات المنزل أو رسوم الدراسة الجامعية.
خط ائتمان بضمان المنزل
خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC) هو خط ائتمان متجدد، عادةً ما يكون بسعر فائدة متغير، والذي يسمح لك بالاقتراض حتى مبلغ معين على مدى فترة زمنية. تعمل خطوط ائتمان HELOC مثل بطاقات الائتمان، حيث يمكنك الاقتراض بشكل مستمر حتى الحد المعتمد بينما تقوم بسداد الرصيد.
خط ائتمان ملكية المنزل بمعدل فائدة ثابت
عندما يقوم المقترض بتحويل أي جزء أو كل الأموال التي تم تأمينها من خلال خط ائتمان لأسهم المنزل إلى معدل ثابت، يُطلق على ذلك اسم خط ائتمان لأسهم المنزل بمعدل ثابت. بعد ذلك، يقوم المقترض بسداد المبلغ ذو المعدل الثابت على مدى فترة زمنية محددة. تأكد من القيام بالعناية الواجبة بشأن هذا الخيار لأن المقرضين قد يكون لديهم قواعد مختلفة حول كيفية استخدامه.
إعادة التمويل النقدي (Cash-Out Refinance)
يشير إعادة التمويل النقدي إلى استخدام حقوق الملكية الخاصة بك للحصول على رهن عقاري جديد يكون أكبر من المبلغ المستحق على الرهن العقاري الحالي. بعد ذلك، تقوم بسداد الرهن العقاري الحالي وتستخدم المال المتبقي حسب الحاجة. يمكن استخدام المال بأي طريقة تختارها. وكما هو الحال مع قروض حقوق الملكية المنزلية وخطوط الائتمان، فإن الأموال تكون معفاة من الضرائب لأنها تُعتبر دينًا من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية، وليست دخلًا.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
كيفية استخدام حقوق الملكية المنزلية
يمكنك استخدام حقوق الملكية في منزلك والأموال التي تقترضها لتحقيق فائدة مالية لك.
- إلغاء PMI: قم بإلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص بك عندما تصل حقوق الملكية الخاصة بك إلى 20%. عادةً ما يتم إلغاء PMI تلقائيًا بمجرد أن تصل حقوق الملكية الخاصة بك إلى 22%. ومع ذلك، يمكنك طلب إزالته عند 20%.
- توحيد الديون: يمكنك استخدام قرض عقاري أو خط ائتمان مدعوم بالأسهم لسداد أرصدة بطاقات الائتمان التي تحمل معدلات فائدة مرتفعة. عادةً ما تكون معدلات الاقتراض العقاري أقل بكثير.
كيفية زيادة حقوق الملكية في منزلك
بمجرد أن تفهم فوائد حقوق الملكية المنزلية، قد ترغب في التركيز على بنائها. لتحقيق ذلك، يمكنك:
- حاول دفع أكبر مبلغ ممكن كدفعة أولى على المنزل الذي تشتريه للحصول على حقوق ملكية فورية.
- اختر نوع الرهن العقاري المناسب. على سبيل المثال، لبناء حقوق الملكية الخاصة بك بشكل مستمر، قد ترغب في تجنب القرض الذي يعتمد فقط على الفائدة حيث لا يتم سداد أي جزء من رأس المال حتى يُطلب دفع مبلغ إجمالي دفعة واحدة.
- قم بسداد كل دفعة من دفعات الرهن العقاري وحاول دفع أكثر من الحد الأدنى المطلوب.
- ابقَ في منزلك للاستفادة من أي زيادة في قيمته. كلما طالت مدة إقامتك فيه، زادت احتمالية رؤية بعض التقدير في قيمته. هذا يضيف إلى حصتك في الملكية.
- فكر في إجراء تحسينات على منزلك تضيف له قيمة. ليس كل التغييرات التي تقوم بها ستزيد من قيمته، لذا قم بإجراء بحثك.
إيجابيات وسلبيات الاقتراض بضمان حقوق الملكية في المنزل
الإيجابيات
متطلبات أقل
معدلات فائدة أقل
الفائدة القابلة للخصم الضريبي
سلبيات
إضافة الديون
الرسوم المحتملة
استخدام مقيد
المزايا الموضحة
- متطلبات أقل صرامة: عندما تقوم بالحصول على قرض باستخدام حقوق الملكية في منزلك كضمان، فإنك عادة ما تواجه متطلبات أقل صرامة للموافقة على القرض. ذلك لأن المقرض يمكنه الاعتماد على حقوق الملكية لتقليل المخاطر. يمكنهم في الأساس حجز منزلك إذا فشلت في سداد المدفوعات لاسترداد أي أموال مفقودة.
- معدلات فائدة منخفضة: عادةً ما تكون معدلات الفائدة على منتجات حقوق الملكية المنزلية أقل من القروض غير المضمونة وبطاقات الائتمان. يمكن أن يوفر لك هذا المال على المدى الطويل.
- الفائدة القابلة للخصم الضريبي: الفائدة على قروض حقوق الملكية المنزلية التي تستخدمها للتحسينات الرأسمالية تكون قابلة للخصم الضريبي، مما يمكن أن يوفر لك المال.
شرح العيوب
- إضافة الديون: عندما تأخذ أي قرض، فإنك تزيد من ديونك. هذا يمكن أن يزيد من المبلغ الإجمالي الذي يجب عليك دفعه كل شهر، مما يقلل من تدفقك النقدي. بشكل أساسي، سيكون لديك مال أقل لتخصيصه لنفقات أخرى. كما أن إضافة الديون تقلل من درجة الائتمان الخاصة بك، مما قد يؤثر على ما إذا كنت ستحصل على الموافقة على قرض مستقبلي ومعدل الفائدة على القروض المستقبلية.
- الرسوم المحتملة: قد تُطبق رسوم عند الحصول على منتج تمويل عقاري. سيؤدي ذلك إلى زيادة التكلفة الإجمالية للقرض عن ما تدفعه في الفائدة.
- الاستخدام المقيد: في بعض الحالات، يجب استخدام الأموال من منتج حقوق الملكية المنزلية لغرض محدد، مثل تجديد أو إعادة تصميم منزلك.
ما هو قرض حقوق الملكية المنزلية؟
قرض حقوق الملكية المنزلية هو مبلغ من المال يتم اقتراضه مقابل القيمة المقدرة لمنزلك. تتلقى الأموال كمبلغ إجمالي، وتكون ملزمًا بدفع أقساط شهرية، كما هو الحال مع أي نوع آخر من القروض. بشكل أساسي، يعتبر قرض حقوق الملكية المنزلية رهنًا عقاريًا ثانيًا على منزلك.
كيف يمكنني الحصول على قرض بضمان المنزل؟
يمكنك الحصول على قرض بضمان قيمة المنزل عن طريق الاتصال بمقرض يقدم هذا النوع من القروض. الخطوة الأولى هي الحصول على تقييم احترافي لمنزلك لمعرفة قيمته السوقية. إذا كان لديك ما يكفي من حقوق الملكية في منزلك للحصول على هذا النوع من القروض، سيقوم المقرض أيضًا بفحص درجة الائتمان ونسبة الدين إلى الدخل لديك. إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض بضمان قيمة المنزل، يتم عادةً تسليم أموال القرض في دفعة واحدة بعد الإغلاق. تعتبر قروض بضمان قيمة المنزل بمثابة رهن عقاري ثانٍ على منزلك، مع دفعات شهرية بسعر فائدة ثابت.
ما هو خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية؟
خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC) مشابه لبطاقة الائتمان، حيث يعمل كخط ائتمان متجدد يعتمد على قيمة ملكيتك للمنزل. يمكن استخدام أموال HELOC عند الحاجة، وسدادها، ثم استخدامها مرة أخرى. غالبًا ما يكون هناك فترة سحب لمدة 10 سنوات، حيث يمكنك الوصول إلى ائتمانك حسب الحاجة، مع دفع الفائدة فقط. بعد فترة السحب، تدخل في فترة السداد، حيث يجب عليك سداد كل الأموال التي اقترضتها، بالإضافة إلى الفائدة.
كم تبلغ قيمة الأسهم التي أملكها في منزلي؟
تكتسب حقوق الملكية في منزلك عن طريق سداد الجزء الأساسي من الرهن العقاري بمرور الوقت. إذا كنت قد استخدمت دفعة مقدمة لشراء منزلك، فمن المحتمل أن يكون لديك بعض حقوق الملكية فيه. مع كل دفعة رهن عقاري، تزداد حقوق الملكية الخاصة بك. لمعرفة مقدار حقوق الملكية التي لديك في منزلك، قسّم الرصيد الحالي للرهن العقاري على القيمة السوقية أو القيمة المقدرة حديثًا لمنزلك.
الخلاصة
تشير حقوق الملكية في المنزل إلى مقدار القيمة التي تتحكم فيها من المنزل مقارنة بتلك التي يتحكم فيها مقرض قرض الرهن العقاري. وتتكون من أي دفعة مقدمة تم دفعها، والجزء من دفعة الرهن العقاري الذي يسدد رأس المال، وأي زيادة في قيمة المنزل.
فائدة بناء حقوق الملكية في منزلك تكمن في كل من الأصول التي تبنيها والقدرة على اقتراض المال مقابلها.