ما هو نهج المقارنة بالمبيعات (SCA)؟
يشير مصطلح نهج المقارنة بالمبيعات إلى طريقة تقييم العقارات التي تقارن بين عقار معين وعقارات أخرى مشابهة تم بيعها مؤخرًا في المنطقة ولها خصائص مماثلة. قد يستخدم وكلاء العقارات والمقيمون نهج المقارنة بالمبيعات عند تقييم العقارات للبيع. تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار تأثير الميزات الفردية على القيمة الإجمالية للعقار. بمعنى آخر، القيمة الإجمالية للعقار هي مجموع قيم جميع ميزاته.
النقاط الرئيسية
- نهج المقارنة بالمبيعات هو طريقة تقييم تُستخدم في صناعة العقارات حيث يتم مقارنة عقار معين بعقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا في المنطقة.
- يتم استخدام SCA كأساس لتحليل السوق المقارن الذي يأخذ في الاعتبار أسعار العقارات التي تم بيعها مؤخرًا والتي تكون مشابهة وتقع في نفس المنطقة الجغرافية.
- بعض الخصائص الشائعة التي تشكل جزءًا من SCA تشمل الموقع، القوائم التي تم بيعها مؤخرًا، الميزات، العمر والحالة، ومتوسط السعر لكل قدم مربع.
فهم نهج المقارنة بالمبيعات (SCA)
يساعد نهج المقارنة بالمبيعات المحترفين في مجال العقارات والمشترين في تحديد ما إذا كان سعر المنزل عادلاً ومقارنًا بالسوق الحالي. يستخدم المحترفون عقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا على مسافة قصيرة من العقار المعني - عادةً في نفس الحي - والتي تشترك في خصائص مشابهة كوسيلة للمقارنة.
يُستخدم تحليل السوق المقارن (CMA) كأساس لتحليل السوق المقارن. هذا التحليل يتناول أسعار العقارات التي تم بيعها مؤخرًا والتي تكون مشابهة وتقع في نفس المنطقة الجغرافية. بمعنى آخر، يتضمن النهج غالبًا النظر إلى العقارات المحلية لمعرفة ما تشترك فيه. ومن هناك، يمكن للمقيّمين تحديد قيمة العقار بناءً على ميزاته.
على الرغم من وجود العديد من الخطوات التي يمكن لمقيّم العقارات اتخاذها لتقييم قيمة العقار، فإن الخصائص التالية هي من بين الأكثر شيوعًا المستخدمة في تحليل المقارنة السوقية (SCA):
- الميزات: يجب مقارنة المنزل مع العقارات التي تحتوي على نفس عدد غرف النوم، والمرائب، والحمامات. يجب أن تشمل المقارنة المنازل التي لها نفس المساحة المربعة تقريبًا على قطع أراضٍ بحجم مماثل.
- العمر والحالة: من المهم مقارنة المنازل التي تكون في نفس العمر والحالة. تؤثر حالة المنزل بشكل كبير على التقييم. على سبيل المثال، قد يكون هناك منزلان متشابهان في نفس الحي، ولكن إذا كان أحدهما بحاجة إلى إصلاح، فقد يؤثر ذلك بشكل كبير على قيمته.
- متوسط السعر لكل قدم مربع: بمجرد تجميع المنازل المماثلة، قم بأخذ سعر بيع كل منها وقسمه على مساحتها بالقدم المربع. النتيجة تعطي تكلفة القدم المربع بناءً على المنازل في تحليل مقارنة المبيعات. خذ متوسط التكلفة لكل قدم مربع لجميع المنازل المماثلة واضرب هذا الرقم في المساحة بالقدم المربع للمنزل الذي يتم تقييمه.
لاحظ أن مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) تعتبر النهج السوقي أو نهج المبيعات كطريقة مقبولة لتحليل تقييم الأصول لأغراض الضرائب.
إجراء التقييمات باستخدام نهج المقارنة بالمبيعات
بالرغم من أن طريقة التقييم بالمقارنة السوقية (SCA) تبدو بسيطة إلى حد ما، إلا أنها تتضمن في الواقع عددًا من الخطوات. يتم توضيح هذه الخطوات أدناه، وعلى الرغم من أن العملية قد تبدو مختلفة في الأسواق أو أنواع العقارات المختلفة، إلا أن هذه الخطوات تُتبع عادةً عبر معظم أنواع العقارات.
الخطوة 1: تحديد العقار
ابدأ بتحديد العقار الذي تقوم بتقييمه بوضوح. اجمع معلومات مفصلة حول خصائصه الفيزيائية، وموقعه، وأي ميزات فريدة. هذه الخطوة تحدد نقطة البداية لمقارنته مع العقارات الأخرى. لذلك، حتى وإن بدا الأمر بسيطًا، فإنه يعد من بين الخطوات الأكثر أهمية.
الخطوة 2: اختيار الشركات المماثلة
قم باختيار العقارات المماثلة بعناية والتي تم بيعها مؤخرًا وتشارك في الخصائص مع العقار موضوع الدراسة. ضع في اعتبارك العوامل التي تمت مناقشتها في القسم السابق عند اختيار العقارات المماثلة. الهدف هو العثور على عقارات قد يعتبرها المشترون المحتملون مماثلة للعقار موضوع الدراسة.
الخطوة 3: جمع البيانات
جمع البيانات بدقة لكل من العقار المعني والعقارات المقارنة المختارة. يتضمن ذلك الحصول على تفاصيل دقيقة عن العقار، وأسعار البيع، وتواريخ المعاملات، والمساحة بالمتر المربع، وحجم القطعة، وعدد الغرف، وأي ميزات مهمة. تعتبر دقة واكتمال هذه البيانات أمرًا حيويًا لإجراء مقارنات مستنيرة وإجراء تحليل البيانات. لاحظ الفروقات أو الاختلافات الكبيرة التي تستحق التعديل.
الخطوة 4: قم بإجراء التعديلات
افحص الفروقات بين العقارات المقارنة والعقار موضوع الدراسة. حدد السمات التي توجد فيها اختلافات مثل المساحة الأكبر أو المرافق الفاخرة في العقار المقارن. قد يكون هذا الأمر نوعًا ما ذاتيًا، ولكن حدد مدى تأثير هذه الفروقات على تصور المشتري للقيمة.
الخطوة 5: تنفيذ تسوية المحفظة المالية
بعد إجراء التعديلات، قد يكون لديك نطاق من أسعار البيع المعدلة للمقارنات. ضع في اعتبارك الأهمية النسبية والموثوقية لكل مقارنة. قم بوزن تأثير كل مقارنة بناءً على عوامل مثل التشابه مع العقار موضوع التقييم، وحداثة البيع، وظروف السوق. باستخدام هذا المنظور الجديد، يجب عليك التوفيق بين القيم المعدلة للوصول إلى نطاق قيمة أكثر دقة للعقار موضوع التقييم.
الخطوة 6: تحديد التقدير النهائي
من النطاق المتصالح للقيم المعدلة، قم بحساب القيمة التقديرية النهائية للعقار المعني. يمكن القيام بذلك عن طريق حساب متوسط أسعار البيع المعدلة للعقارات المماثلة ضمن النطاق أو تطبيق طرق إحصائية مناسبة أخرى. الهدف هو الوصول إلى قيمة تقديرية واحدة تعكس القيمة السوقية للعقار بناءً على بيانات العقارات المماثلة.
مزايا وعيوب نظام SCA
إيجابيات نهج المقارنة بالمبيعات
يعتمد نهج SCA على المعاملات السوقية الحقيقية، مما يجعله ذا صلة كبيرة ويعكس الظروف السوقية الحالية. يأخذ في الاعتبار الأسعار الفعلية التي بيعت بها العقارات المشابهة للعقار موضوع الدراسة مؤخرًا. لذلك، يكون هذا النهج فعالًا بشكل خاص عندما يكون هناك عدد كبير من العقارات المماثلة المتاحة للتحليل.
مفهوم مقارنة المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة مع العقار موضوع التقييم سهل الفهم، مما يجعله متاحًا لكل من المثمنين والعملاء. لذلك، يُعرف إلى حد ما بأن طريقة SCA شفافة. كما تسلط طريقة SCA الضوء على الانحرافات التاريخية في سعر الأصل. نظرًا لأنها تعتمد على بيانات المبيعات الحديثة، يمكن لهذا النهج أن يلتقط التغيرات في ظروف السوق والاتجاهات بمرور الوقت.
عند تحليل مبيعات متعددة قابلة للمقارنة وإجراء تعديلات على الاختلافات، يوفر هذا النهج نطاقًا من القيم التي يمكن أن تخدم كوسيلة للتحقق من القيمة المقدرة. إذا كانت القيم المعدلة متسقة عبر المقارنات، فإن ذلك يعزز من مصداقية التقدير النهائي.
أخيرًا، يُعتبر نهج مقارنة المبيعات طريقة مقبولة ومُطبقة على نطاق واسع في صناعة العقارات. هذا الاستخدام الواسع يعزز من مصداقيته وقبوله بين المثمنين والمقرضين وأصحاب المصلحة الآخرين.
سلبيات نهج المقارنة بالمبيعات
يمكن أن تختلف جودة وكمية بيانات المبيعات القابلة للمقارنة بشكل كبير بناءً على نوع العقار والموقع وظروف السوق. في بعض الحالات، قد لا يكون هناك عدد كافٍ من المبيعات القابلة للمقارنة الحديثة والملائمة لتقدير قيمة العقار المعني بدقة. بالنسبة للعقارات الفريدة من نوعها أو التي تحتوي على ميزات يصعب العثور عليها في السوق، قد لا يكون نهج المقارنة بالمبيعات مناسبًا.
إجراء التعديلات على الفروقات بين العقار المعني والعقارات المقارنة يمكن أن يكون أمرًا ذاتيًا وصعبًا. على سبيل المثال، تحديد قيمة الميزات الخاصة مثل حمامات السباحة، أو الأنماط المعمارية، أو الترقيات الداخلية يمكن أن يكون صعبًا، والاختلاف في الآراء بين المثمنين يمكن أن يؤدي إلى نتائج غير متسقة.
يعتمد نهج مقارنة المبيعات بشكل كبير على بيانات المبيعات الحديثة، مما يعني أنه قد لا يعكس التقلبات السريعة في السوق أو التغيرات المفاجئة في العرض والطلب. في الأسواق التي تتغير بسرعة وتتميز بالتقلبات، قد لا تعكس المبيعات المماثلة القديمة بدقة القيم الحالية للعقارات.
أخيرًا، اختيار العقارات القابلة للمقارنة بشكل حقيقي أمر بالغ الأهمية للحصول على تقييم دقيق. إذا لم تكن العقارات المختارة مشابهة حقًا للعقار موضوع التقييم من حيث الحجم والموقع والحالة والعوامل الأخرى ذات الصلة، فقد تكون نتائج التقييم منحرفة. أثناء التحليل، قد لا يكون من الواضح بشكل جلي أي الأصول قابلة للمقارنة وأيها قد تكون مضللة وليست مناسبة للمقارنة.
الإيجابيات
- مستندة إلى معاملات حقيقية، مما يجعلها ذات صلة خاصة
له تطبيقات واسعة النطاق
هو مفهوم بسيط إلى حد ما يمكن متابعته وتوثيقه بسهولة.
قد يسمح بالتخصيص (أي لميزات العقار الفردية)
قد يكون مناسبًا للتحليل التاريخي من خلال تتبع التغيرات على مر الزمن
السلبيات
قد لا تتوفر بيانات وفيرة اعتمادًا على نوع الأصل أو السوق.
قد لا يكون مناسبًا للعقارات الفريدة
قد يكون من الصعب التعديل بناءً على البيانات المتاحة
لن يعكس دائمًا تقلبات السوق على المدى القصير جدًا.
- يعتمد إلى حد ما على التفسير الشخصي
اعتبارات خاصة
هناك العديد من الميزات الأخرى التي قد تزيد من قيمة المنزل. ومع ذلك، فإن تحليل المقارنة البيعية ليس علمًا دقيقًا نظرًا لأن قيمة المنزل تعتبر إلى حد ما ذاتية، مما يعني أن عائلة واحدة قد تجد فيه قيمة أكبر من أخرى، وبالتالي تزيد من عرضها. كما ذكرنا سابقًا، تلعب العوامل الخارجية مثل الحالة العامة للاقتصاد، وسوق العمل، وحالة سوق العقارات دورًا كبيرًا في تحديد مقدار بيع المنزل أو المدة التي يبقى فيها في السوق.
تذكر أن نهج المقارنة بالمبيعات المستخدم في تقييم العقارات ليس تقييمًا رسميًا. في الحالات التي يكون فيها العقار فريدًا أو يصعب تحديد قيمته، قد يكون من الضروري إجراء تقييم رسمي. وهذا يعني توظيف مقيم عقاري - وهو محترف مستقل وغير متحيز يحدد القيمة العادلة للعقار باستخدام الحقائق والأرقام واعتبارات أخرى.
ما هي المبيعات القابلة للمقارنة في نهج مقارنة المبيعات؟
المبيعات القابلة للمقارنة، والتي يُشار إليها غالبًا باسم "comps"، هي العقارات التي تم بيعها مؤخرًا وتتشابه مع العقار المعني من حيث الخصائص ذات الصلة مثل الموقع، الحجم، النمط، العمر، الحالة، والمرافق. تُستخدم هذه المبيعات كأساس لتقدير قيمة العقار المعني من خلال عملية المقارنة والتعديل.
ما هي أنواع العقارات التي يناسبها نهج المقارنة البيعية؟
نهج المقارنة بالمبيعات مناسب لمجموعة واسعة من أنواع العقارات، بما في ذلك السكنية والتجارية والأراضي الفارغة. يكون هذا النهج فعالاً بشكل خاص عندما يتوفر عدد كبير من العقارات المماثلة وعندما تكون ظروف السوق مستقرة نسبياً.
كيف يختار المثمنون العقارات المماثلة للتحليل؟
يقوم المثمنون باختيار العقارات المماثلة بناءً على تشابهها مع العقار موضوع التقييم. يأخذون في الاعتبار عوامل مثل الموقع، الحجم، النمط، الحالة، العمر، وتواريخ المبيعات الأخيرة. الهدف هو العثور على عقارات تكون مشابهة قدر الإمكان للعقار موضوع التقييم لتوفير أساس موثوق للمقارنة.
كيف يأخذ نهج المقارنة بالمبيعات في الاعتبار تفرد العقار؟
بينما يأخذ نهج المقارنة بالمبيعات في الاعتبار تفرد العقار، فإنه يعتمد على العثور على عقارات قابلة للمقارنة تشترك في سمات مشابهة مع العقار موضوع التقييم. ومع ذلك، قد لا تكون الميزات الفريدة حقًا لها مقارنات مباشرة، مما يجعل عملية التعديل أكثر تحديًا وقد يؤدي إلى تقييمات أقل دقة.
الخلاصة
نهج المقارنة بالمبيعات هو طريقة لتقييم العقارات تقوم بتقدير قيمة العقار من خلال مقارنته بالعقارات التي تم بيعها مؤخرًا والتي تتمتع بخصائص مشابهة في نفس منطقة السوق. من خلال تحليل هذه المبيعات القابلة للمقارنة وإجراء تعديلات على الاختلافات في الميزات والحجم والحالة والموقع، يقوم المثمنون باشتقاق قيمة تقديرية للعقار المعني بناءً على المعاملات السوقية الفعلية.