العقارات: التعريف، الأنواع، وكيفية الاستثمار فيها

ما هو العقار؟

يُعرّف العقار بأنه الأرض وأي هياكل دائمة، مثل المنزل، أو التحسينات المرتبطة بالأرض، سواء كانت طبيعية أو من صنع الإنسان.

العقارات هي شكل من أشكال الملكية العقارية. تختلف عن الملكية الشخصية، التي لا تكون مرتبطة بشكل دائم بالأرض، مثل المركبات، القوارب، المجوهرات، الأثاث، والمعدات الزراعية.

النقاط الرئيسية

• يُعتبر العقار ملكية حقيقية تشمل الأرض وكل ما هو متصل بها بشكل دائم أو مبني عليها، سواء كان طبيعياً أو من صنع الإنسان.
• هناك خمس فئات رئيسية للعقارات تشمل السكنية، التجارية، الصناعية، الأراضي الخام، والاستخدام الخاص.
• يشمل الاستثمار في العقارات شراء منزل أو عقار للإيجار أو أرض.
• يمكن القيام بالاستثمار غير المباشر في العقارات عبر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أو من خلال الاستثمار العقاري المجمع.

فهم العقارات

غالبًا ما تُستخدم المصطلحات الأرض و_العقارات_ و_الملكية العقارية_ بشكل متبادل، ولكن هناك تمييزات بينها.

تشير الأرض إلى سطح الأرض وصولاً إلى مركزها وامتداداً إلى الفضاء الجوي فوقها، بما في ذلك الأشجار والمعادن والمياه. تشمل الخصائص الفيزيائية للأرض عدم قابليتها للحركة، وعدم قابليتها للتدمير، وتفردها، حيث يختلف كل قطعة من الأرض جغرافياً عن الأخرى.

العقارات تشمل الأرض بالإضافة إلى أي إضافات دائمة من صنع الإنسان، مثل المنازل والمباني الأخرى. أي إضافات أو تغييرات على الأرض تؤثر على قيمة العقار تُسمى تحسينات.

بمجرد تحسين الأرض، فإن إجمالي رأس المال والعمالة المستخدمة لبناء التحسين يمثل استثمارًا ثابتًا كبيرًا. على الرغم من أنه يمكن هدم المبنى، إلا أن التحسينات مثل أنظمة الصرف والكهرباء والمياه والصرف الصحي تميل إلى أن تكون دائمة.

تشمل الممتلكات العقارية الأرض والإضافات إلى الأرض بالإضافة إلى الحقوق المتأصلة في ملكيتها واستخدامها.

ما هي أنواع العقارات؟

العقارات السكنية: أي عقار يُستخدم لأغراض سكنية. تشمل الأمثلة المنازل العائلية المفردة، والشقق السكنية، والتعاونيات، والمنازل المزدوجة، والمنازل المتلاصقة، والمساكن متعددة العائلات.

العقارات التجارية: أي عقار يُستخدم حصريًا لأغراض تجارية، مثل مجمعات الشقق، محطات الوقود، محلات البقالة، المستشفيات، الفنادق، المكاتب، مرافق مواقف السيارات، المطاعم، مراكز التسوق، المتاجر، والمسارح.

العقارات الصناعية: أي عقار يُستخدم للتصنيع، الإنتاج، التوزيع، التخزين، والبحث والتطوير.

الغرض الخاص: الممتلكات المستخدمة من قبل العامة، مثل المقابر، المباني الحكومية، المكتبات، الحدائق، أماكن العبادة، والمدارس.

اقتصاديات العقارات

العقارات هي محرك حيوي للنمو الاقتصادي في الولايات المتحدة، والبدايات السكنية، وهي عدد مشاريع البناء السكنية الجديدة في أي شهر معين، التي تصدرها مكتب الإحصاء الأمريكي، تعتبر مؤشرًا اقتصاديًا رئيسيًا. يتضمن التقرير بيانات تصاريح البناء، البدايات السكنية، وإكمالات البناء، للمنازل العائلية الواحدة، المنازل التي تحتوي على 2-4 وحدات، والمباني متعددة العائلات التي تحتوي على خمس وحدات أو أكثر، مثل مجمعات الشقق.

يحرص المستثمرون والمحللون على متابعة معدلات بدء بناء المساكن عن كثب لأن الأرقام يمكن أن توفر فكرة عامة عن الاتجاه الاقتصادي. علاوة على ذلك، يمكن أن تقدم أنواع مشاريع بناء المساكن الجديدة أدلة حول كيفية تطور الاقتصاد.

إذا أشارت بدايات البناء إلى انخفاض في بناء المنازل الفردية وزيادة في بناء المنازل متعددة الأسر، فقد يكون ذلك إشارة إلى نقص وشيك في العرض للمنازل الفردية، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل. يوضح الرسم البياني التالي 20 عامًا من بدايات البناء، من 1 يناير 2000 إلى 1 فبراير 2020.

20 عامًا من بدايات الإسكان. المصدر: بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس.

كيفية الاستثمار في العقارات

بعض الطرق الأكثر شيوعًا للاستثمار في العقارات تشمل امتلاك المنازل، الاستثمار في العقارات أو العقارات المؤجرة، وتقليب المنازل. نوع من المستثمرين في العقارات هو وسيط العقارات الذي يتعاقد على منزل مع البائع، ثم يجد طرفًا مهتمًا لشرائه. عادةً ما يجد وسطاء العقارات العقارات المتعثرة ويتعاقدون عليها ولكنهم لا يقومون بأي تجديدات أو إضافات.

تأتي الأرباح من الاستثمار في العقارات من الإيرادات الناتجة عن الإيجار أو عقود الإيجار، ومن زيادة القيمة للعقار. وفقًا لشركة ATTOM، التي تشرف على قاعدة البيانات العقارية الرائدة في البلاد، فإن تقرير مبيعات المنازل في الولايات المتحدة لنهاية عام 2021 يظهر أن البائعين على مستوى البلاد حققوا ربحًا قدره 94,092 دولارًا، وهو ما يمثل عائدًا على الاستثمار بنسبة 45.3%، بزيادة 45% عن 64,931 دولارًا في عام 2020، وبزيادة 71% عن 55,000 دولار قبل عامين.

يتأثر العقار بشكل كبير بموقعه، ويمكن لعوامل مثل معدلات التوظيف، والاقتصاد المحلي، ومعدلات الجريمة، ومرافق النقل، وجودة المدارس، والخدمات البلدية، وضرائب العقارات أن تؤثر على قيمة العقار.

الإيجابيات

• يقدم دخلاً ثابتاً

• يوفر زيادة في رأس المال

• ينوع المحفظة الاستثمارية

• يمكن شراؤها باستخدام الرافعة المالية

السلبيات

• عادةً ما يكون غير سائل

• متأثر بعوامل محلية بشكل كبير

• يتطلب استثمارًا كبيرًا في رأس المال في البداية

• قد يتطلب إدارة نشطة وخبرة

يتم الاستثمار في العقارات بشكل غير مباشر من خلال صندوق الاستثمار العقاري (REIT)، وهي شركة تمتلك محفظة من العقارات التي تدر دخلاً. هناك عدة أنواع من صناديق الاستثمار العقاري، بما في ذلك صناديق الاستثمار العقاري للأسهم، وصناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري، وصناديق الاستثمار العقاري الهجينة، ويتم تصنيفها بناءً على كيفية شراء وبيع أسهمها، مثل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا، وصناديق الاستثمار العقاري العامة غير المتداولة، وصناديق الاستثمار العقاري الخاصة.

الطريقة الأكثر شيوعًا للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REIT) هي شراء الأسهم المتداولة علنًا في البورصة. تتداول هذه الأسهم مثل أي ورقة مالية أخرى متداولة في البورصة مثل الأسهم، مما يجعل صناديق الاستثمار العقاري سائلة وشفافة للغاية. يتم كسب الدخل من صناديق الاستثمار العقاري من خلال توزيعات الأرباح وزيادة قيمة الأسهم. بالإضافة إلى صناديق الاستثمار العقاري الفردية، يمكن للمستثمرين التداول في صناديق الاستثمار العقاري المشتركة وصناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصة exchange-traded funds (ETFs).

خيار آخر للاستثمار في العقارات هو عبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، مثل صندوق Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS)، الذي يتكون من أوراق مالية مدعومة من وكالات فدرالية بحد أدنى من التجمعات يبلغ مليار دولار وحد أدنى من الاستحقاق لمدة سنة واحدة. أو صندوق iShares MBS ETF (MBB) الذي يركز على الأوراق المالية ذات الرهن العقاري ذات السعر الثابت ويتبع مؤشر Bloomberg U.S. MBS. تشمل ممتلكاته السندات الصادرة أو المضمونة من قبل المؤسسات المدعومة من الحكومة مثل فاني ماي وفريدي ماك.

ما نحبّه

• السيولة

• التنويع

• توزيعات أرباح ثابتة

• العوائد المعدلة حسب المخاطر

ما لا يعجبنا

• نمو منخفض/تقدير رأسمالي منخفض

• غير مستفيد من المزايا الضريبية

• خاضع لمخاطر السوق

• رسوم مرتفعة

التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).

ما هي أفضل الطرق لتمويل استثمار عقاري؟

عادةً ما يتم شراء العقارات نقدًا أو تمويلها من خلال الرهن العقاري عبر مقرض خاص أو تجاري.

ما هو تطوير العقارات؟

تطوير العقارات، أو تطوير الممتلكات، يشمل الأنشطة التي تتراوح من تجديد المباني القائمة إلى شراء الأراضي الخام وبيع الأراضي المطورة أو القطع للآخرين.

ما هي الوظائف الشائعة في صناعة العقارات؟

تشمل الوظائف الشائعة في صناعة العقارات وكيل التأجير، وأخصائي حجز الرهن، وفاحص العناوين، ومفتش المنازل، ومثمن العقارات، ووكيل العقارات، ووسيط الرهن العقاري.