ما هو نهج التقييم؟
تصف طريقة التقييم عملية تقدير قيمة الأصل، بناءً على عوامل مثل تكلفته، والدخل الذي يدره، والقيمة السوقية العادلة (FMV) مقارنةً بأصول مشابهة. والرقم الناتج عن التقييم هو في الأساس تخمين مدروس يحاول التنبؤ بالسعر الذي من المحتمل أن يحصل عليه الأصل في سوق حر. وعلى الرغم من أن التقييمات تُجرى عادةً بالتزامن مع بيع عنصر ما، إلا أنه يمكن أيضًا إجراؤها لأغراض التأمين أو الضرائب.
النقاط الرئيسية
- نهج التقييم هو إجراء لتحديد قيمة الأصل باستخدام التقييم، بدلاً من الاعتماد على تسعير المعاملات في السوق.
- يتم عادةً إجراء ذلك بالتزامن مع بيع أصل، أو لأغراض التأمين أو الضرائب.
- يتم تخصيص قيمة بالدولار بناءً على عوامل مثل تكلفة الأصل، والدخل الذي يولده، وقيمته السوقية العادلة مقارنةً مع الأصول المماثلة.
- التقييمات هي في الأساس تخمينات مستندة إلى المعرفة حول السعر الذي قد تحققه الأصول في سوق حر.
فهم نهج التقييم
يُستخدم نهج التقييم لتحديد قيمة الأصول ذات القيمة العالية مثل العقارات، والأعمال الفنية، والمجوهرات، والمركبات، والمصالح المالية في حقول النفط، وغيرها من الأصول البديلة. من الصعب تحديد قيم هذه العناصر لأنها لا تُباع وتُشترى بشكل متكرر بما يكفي لتوليد أسعار السوق الحالية بشكل موثوق كما تفعل الأسهم المتداولة علنًا وغيرها من الأوراق المالية. وبالتالي، يجب تقدير قيمة هذه العناصر من قبل أفراد مؤهلين يُعرفون باسم المُقيّمين.
متطلبات نهج التقييم
تُعتبر التقييمات شرعية فقط إذا تم إجراؤها من قبل أطراف غير متحيزة ومعتمدة ومرخصة من قبل الهيئات التنظيمية الحكومية. يجب على المثمنين الالتزام بإرشادات "المعايير العالمية لممارسة التقييم المهني" (USPAP) واجتياز الدورات الأكاديمية ذات الصلة. يجب أن يمتلك المثمنون معرفة متخصصة في مجالات تخصصهم. على سبيل المثال: يجب أن يتم تقييم خاتم الألماس من قبل صائغ مجوهرات ذو خبرة، وليس من قبل محلل عقاري.
الأساليب الثلاثة لتقييم العقارات
عادةً ما يتم تقييم العقارات إذا كانت تُباع أو إذا كان المالك يسعى إلى إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي على ممتلكاتهم. يهدف التقييم إلى تحديد قيمة العقار التي تعكس حالته وعمره وموقعه والخصائص الأخرى ذات الصلة. يساعد هذا الإجراء في تثبيط البنوك عن إقراض مبالغ أكبر للمقترضين مما تستحقه العقارات.
تقدير قيمة العقارات ضروري للعديد من المساعي، بما في ذلك التمويل، وتحليل الاستثمار، وتأمين الممتلكات، وقوائم المبيعات، والضرائب.
يعتمد المثمنون على الطرق الثلاث التالية لتحديد قيم العقارات العقارية:
- مقارنة المبيعات. هذه هي الطريقة الأكثر شيوعًا، حيث يقوم المثمنون بتقييم العقار بناءً على أسعار البيع الأخيرة للعقارات المماثلة في نفس الحي. لتحقيق ذلك، يجب الإبلاغ عن ثلاثة عقارات مقارنة على الأقل خلال السنة الماضية، في سوق مفتوح وتنافسي.
- نهج التكلفة. يعمل هذا النهج تحت فرضية أن قيمة العقار يجب أن تساوي تكلفة بناء مبنى مكافئ، مع الأخذ في الاعتبار تكلفة الأرض ونفقات البناء، مطروحًا منها الاستهلاك. في النهاية، سيكون من غير المنطقي اقتصاديًا أن يدفع مشتري المنزل أكثر من تكلفة بناء هيكل مشابه من البداية.
- طريقة الدخل. تُعرف أحيانًا باسم "طريقة رسملة الدخل"، وهي تقدّر قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يدره. يتم حسابها عن طريق أخذ صافي الدخل التشغيلي (الإيرادات التي يحققها العقار مطروحًا منها النفقات التشغيلية)، وقسمته على معدل الرسملة - معدل العائد المتوقع.