ما هو قانون تعزيز السوق الثانوية للرهن العقاري (SMMEA)؟
قانون تعزيز السوق الثانوية للرهن العقاري (SMMEA) هو قانون تم تمريره في الولايات المتحدة في عام 1984 لتلبية الطلب المتزايد على الرهن العقاري الذي لم تتمكن الوكالات الفيدرالية القائمة من تلبيته. سمح قانون SMMEA للمؤسسات المالية التي تم ترخيصها وتنظيمها فيدراليًا بالاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. كما تجاوز قوانين الاستثمار في الولايات لتمكين المؤسسات التي تم ترخيصها وتنظيمها على مستوى الولاية من الاستثمار في هذه الأوراق المالية.
ساهم هذا القانون بشكل كبير في النمو الاستثنائي لسوق الرهن العقاري السكني في العقود اللاحقة. كما ساهم في أزمة سوق الإسكان التي بدأت في عام 2007.
النقاط الرئيسية
- قانون تعزيز السوق الثانوية للرهن العقاري (SMMEA) تجاوز القوانين المحلية للسماح للمؤسسات الفيدرالية بالاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
- قدّم القانون للمشترين المزيد من خيارات التمويل وأنواع القروض.
- القانون الذي تم تمريره في عام 1984 ساهم في نمو سوق الرهن العقاري في العقود التالية.
- كان قانون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (SMMEA) عاملاً مساهماً في انهيار سوق الإسكان في عام 2008.
كيف يعمل قانون تعزيز السوق الثانوية للرهن العقاري (SMMEA)
تم إنشاء قانون تعزيز السوق الثانوية للرهن العقاري (SMMEA) استجابةً للمخاوف المتعلقة بمستقبل صناعة الإسكان. واحدة من المبادئ وراءه هي أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الخاصة يجب ألا تنافس الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الحكومية. بدلاً من ذلك، يجب أن تنافس الاستثمارات الخاصة الأخرى، مثل صناديق الاستثمار المشتركة.
نجح قانون تعزيز سوق الرهن العقاري الثانوي (SMMEA) في تقوية سوق الرهن العقاري الثانوي. ومع توفر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على نطاق واسع، جذبت المزيد والمزيد من المستثمرين. وبما أن القانون تجاوز قوانين الولايات، فقد سمح بالاستثمار حتى في الولايات التي لديها قيود قانونية على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. أدى هذا النمو في الاستثمار إلى توفر مجموعة أكبر من الأموال للمشترين المحتملين للمنازل. كما وفر للمشترين مجموعة متنوعة من خيارات القروض. نتيجة لذلك، تمكن المزيد من الأمريكيين من شراء المنازل بفضل قانون SMMEA.
قانون تعزيز السوق الثانوية للرهن العقاري (SMMEA) وأزمة سوق الإسكان لعام 2007
ساهمت إمكانيات الاستثمار والقروض التي أنشأها قانون الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري (SMMEA) في نهاية المطاف في انهيار سوق الإسكان في الولايات المتحدة الذي بدأ في عام 2007. وقد تم تسريع هذا الانهيار بسبب تضافر عدة عوامل، بما في ذلك حصول الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على تصنيفات ائتمانية أعلى من وكالات التصنيف مما كانت تستحقه بناءً على ممتلكاتها.
يتم إنشاء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري عندما يقوم مقرض الرهن العقاري ببيع الرهون العقارية إلى راعي مجموعة، والذي يقوم بعد ذلك بتعيينها إلى وصي. يقوم المستثمرون بشراء شهادات ويتلقون المدفوعات الناتجة عن مجموعة الرهن العقاري. يستمر المقرض الأصلي في خدمة الرهون العقارية الأساسية للمجموعة ويجمع المدفوعات الشهرية. يقوم الوصي بدفع رسوم خدمة للمقرض مقابل العائدات، والتي يتم توزيعها بعد ذلك على المستثمرين.
قبل انهيار عام 2007، تم تجميع العديد من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مع رهون عقارية ذات جودة أقل تُعرف باسم الرهون العقارية الثانوية. غالبًا ما كانت مؤسسات التصنيف تمنح هذه المجموعات ذات المخاطر النسبية العالية تصنيفات مرتفعة، مما شجع على مستويات استثمار عالية. في الوقت نفسه، كان المقرضون يقدمون قروضًا للمقترضين غير المؤهلين. انتهى الأمر بالعديد من المقترضين إلى التخلف عن السداد. أدت حالات التخلف عن السداد في النهاية إلى انهيار السوق الثانوية للرهن العقاري، مما كان له تأثير مضاعف على الاقتصاد بشكل عام.
ما هي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟
إنها نوع من استثمارات السندات. تحديدًا، هي حصص من الرهون العقارية التي تم تجميعها وبيعها للمستثمرين. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تحتفظ بها بشكل كبير البنوك، والاحتياطي الفيدرالي، ووزارة الخزانة، على الرغم من أن مديري الأموال والمستثمرين يمتلكون أيضًا حصة كبيرة منها.
ما هو السوق الثانوي للرهن العقاري؟
السوق الثانوية هي المكان الذي يقوم فيه المقرضون بشراء وبيع الرهون العقارية التي قاموا بإنشائها للمستثمرين. هذا يختلف عن السوق الأولية، حيث يجد المشترون المنازل المقرضين، ويختارون منتجات التمويل، ويقومون بدفع الدفعات المقدمة.
هل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري محفوفة بالمخاطر؟
إذا كنت تشتري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من كيان ترعاه الحكومة، فإن المخاطر تكون ضئيلة. ولكن، إذا ضعف السوق وتوقف المقترضون عن سداد مدفوعات مسبقة على رهونهم العقارية (أو سددوا رهونهم العقارية مبكرًا)، فقد يخسر المستثمرون.
الخلاصة
قانون تعزيز السوق الثانوية للرهن العقاري (SMMEA) قدم للمشترين خيارات تمويلية أكثر وعزز السوق الثانوية للرهن العقاري من خلال تسهيل شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. بينما ساعد هذا في نمو السوق الثانوية للرهن العقاري، يُقال إن اللوائح المخففة ساهمت في سوق الرهن العقاري الثانوي الذي انهار الاقتصاد في عام 2008.