ما هو تجمع الرهن العقاري؟
مجموعة الرهن العقاري هي مجموعة من الرهون العقارية المحتفظ بها في الثقة كضمان لإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. بعض الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها Fannie Mae، Freddie Mac، وGinnie Mae تُعرف باسم "المجموعات" نفسها. هذه هي أبسط أشكال الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تُعرف أيضًا باسم "المروريات" وتتداول في سوق العقود الآجلة المعلن عنها (TBA) forward market.
النقاط الرئيسية
- تميل مجموعات الرهون العقارية، وهي مجموعات من الرهون العقارية، إلى أن تكون لها خصائص متشابهة، مثل تاريخ الإصدار، تاريخ الاستحقاق، إلخ.
- في حين أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تكون مدعومة بضمانات عقارية ذات خصائص متشابهة، فإن التزامات الدين المضمونة تكون مدعومة بضمانات ذات خصائص متنوعة.
- فائدة مهمة من مجموعات الرهن العقاري هي أنها توفر للمستثمرين التنويع.
- يمكن أن تركز مجموعات الرهن العقاري على خصائص معينة، مثل نوع العقار، مما قد يؤدي إلى اختلاف المخاطر والعوائد.
فهم مجموعة الرهن العقاري
تتكون مجموعات الرهن العقاري من قروض الرهن العقاري التي تميل إلى أن تكون لها خصائص متشابهة - على سبيل المثال، عادة ما يكون لها تاريخ استحقاق ومعدل فائدة متقاربين. بمجرد أن يكمل مقرض الرهن العقاري صفقة الرهن العقاري، فإنه عادة ما يبيع الرهن العقاري لكيان آخر، مثل فاني ماي أو فريدي ماك. ثم تقوم هذه الكيانات بتجميع الرهون العقارية معًا في مجموعة رهن عقاري، وتعمل مجموعة الرهن العقاري بعد ذلك كضمان لأداة مالية مدعومة بالرهن العقاري مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تكون مضمونة بواسطة مجموعة من الرهون العقارية المتشابهة، بينما يكون التزام الدين المضمون (CDO) مضمونا بواسطة مجموعة من القروض ذات الخصائص المتنوعة. يعتبر CDO منتجًا ماليًا هيكليًا يجمع بين الأصول التي تولد تدفقات نقدية ويعيد تجميع هذه المجموعة من الأصول إلى شرائح منفصلة يمكن بيعها للمستثمرين.
يُطلق على التزامات الدين المضمونة هذا الاسم نسبةً إلى الأصول المجمعة - مثل الرهون العقارية والسندات والقروض - التي تُعتبر في الأساس التزامات دين تعمل كضمان للتزامات الدين المضمونة. ومع ذلك، قد يتكون تجمع الرهون العقارية الذي يدعم أداة مالية أكثر تعقيدًا مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أو التزامات الدين المضمونة من رهون عقارية ذات معدلات فائدة وخصائص متنوعة.
فوائد صندوق تجمع الرهن العقاري
صناديق تجمع الرهن العقاري مناسبة للمستثمرين الذين يسعون للحصول على تعرض في مجال العقارات لأنها تميل إلى أن تكون استثمارات منخفضة المخاطر نظرًا لأنها تحتوي على العديد من قروض الرهن العقاري. قروض صناديق تجمع الرهن العقاري مضمونة بالعقارات وتُعرف بالقروض الصعبة لأنها، على عكس معظم قروض البنوك (التي تعتمد على الجدارة الائتمانية للمقترض)، تأخذ في الاعتبار قيمة العقار الأساسي.
تكون شروط القروض النقدية الصعبة أقصر من معظم الرهون العقارية؛ حيث تتراوح من بضعة أشهر إلى ثلاث سنوات، بينما تكون شروط الرهون العقارية التقليدية من 10 إلى 30 عامًا. وبسبب قصر مدتها، تكون القروض النقدية الصعبة أقل عرضة للتأثر بتقلبات معدلات الفائدة، مما يعني أنها توفر تدفقًا نقديًا أكثر قابلية للتنبؤ والاعتماد عليه.
كما ذُكر أعلاه، تختلف صناديق تجمع الرهن العقاري، حيث يركز بعضها على أنواع عقارات محددة، بينما يركز البعض الآخر على الخصائص العامة. يمكن أن تؤثر هذه الاختلافات على المخاطر والعائد، لذا من المهم البحث في تجمعات الرهن العقاري المختلفة قبل الاستثمار. الأمور التي يجب مراعاتها عند اختيار أي صندوق تجمع رهن عقاري للاستثمار فيه تشمل التركيز الجغرافي للمحفظة، نوع العقار وموقع الرهن، معايير الاكتتاب، السيولة، وخبرة الإدارة.
مجموعة الرهن العقاري هي مجموعة من قروض الرهن العقاري التي تُحتفظ بها كضمان في صندوق ائتماني، وعادةً ما تُستخدم لإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
ما هي عملية تجميع الرهون العقارية؟
تجميع الرهون العقارية يتضمن جمع العديد من قروض الرهن العقاري في مجموعة لبيعها للمستثمرين كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS). يتم تقاسم الفائدة المدفوعة على قرض الرهن العقاري مع المستثمرين الذين يشترون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
ما هي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟
تعمل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) مثل استثمار السندات الذي يدفع فائدة للمستثمرين. تتمتع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بخصائص صندوق الاستثمار المشترك، ولكن بدلاً من مجموعة من الأسهم، تحتوي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على مجموعة من قروض الرهن العقاري التي تعمل كضمان للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. يتم تقاسم الفائدة المدفوعة على القروض مع المستثمرين الذين يمتلكون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
ما هي بعض المخاطر التي يجب مراعاتها مع مجموعات الرهن العقاري؟
قبل الاستثمار في صندوق تجمع الرهن العقاري، هناك عوامل يمكن أن تؤثر على العائد مثل التركيز الجغرافي لمحفظة العقارات، نوع العقار، معايير الاكتتاب، السيولة، وخبرة الإدارة.
الخلاصة
تحتوي مجموعات الرهن العقاري على مجموعة من قروض الرهن العقاري التي تتمتع بخصائص متشابهة، مثل تواريخ الإصدار وتواريخ الاستحقاق. يقوم مقرضو الرهن العقاري ببيع القروض الجديدة المحجوزة إلى كيان آخر، مثل فاني ماي أو فريدي ماك، الذين يقومون بتجميع الرهون العقارية معًا في مجموعة رهن عقاري. تُستخدم المجموعة كضمان لأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. يقوم المستثمرون بشراء مجموعات الرهن العقاري للحصول على عائد استثماري متنوع.