ما هو الرهن العقاري تحت الماء؟
الرهن العقاري mortgage تحت الماء هو قرض لشراء منزل يكون فيه المبلغ الأساسي أعلى من القيمة السوقية الحرة للمنزل. يمكن أن يحدث هذا الوضع عندما تكون قيم العقارات في انخفاض. في حالة الرهن العقاري تحت الماء، قد لا يكون لدى صاحب المنزل أي حقوق ملكية متاحة للحصول على الائتمان. يمكن أن يمنع الرهن العقاري تحت الماء المقترض من إعادة التمويل أو بيع المنزل ما لم يكن لديه النقد لدفع الخسارة من جيبه الخاص.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري تحت الماء هو قرض عقاري يكون فيه الرصيد الأساسي أعلى من القيمة السوقية الحرة للمنزل حاليًا.
- يمكن أن تجعل الرهون العقارية تحت الماء من الصعب على المقترض إعادة تمويل أو بيع المنزل.
- قد يختار مالكو المنازل تقييم قيمة منازلهم كل عام لمعرفة ما إذا كانت قيمة الرهن العقاري أقل من قيمة المنزل. إذا كان الأمر كذلك، يمكن للمقترضين العمل مع شركة إعادة تمويل الرهن العقاري.
كيف يعمل الرهن العقاري تحت الماء
كانت الرهون العقارية تحت الماء مشكلة شائعة بين مالكي المنازل في ذروة الأزمة المالية لعام 2008، والتي تضمنت، من بين أمور أخرى، انخفاضًا كبيرًا في أسعار المساكن. وعلى الرغم من أن السوق قد تعافى بشكل كبير بفضل الدعم من السياسة النقدية واستقرار معدلات الفائدة، إلا أن الرهون العقارية تحت الماء لا تزال عاملًا يجب على مالكي العقارات متابعته عن كثب عند القيام باستثمار عقاري.
بشكل عام، يُعتبر الرهن العقاري تحت الماء عندما تكون قيمة المنزل أقل من المبلغ الأصلي للرهن العقاري. اعتمادًا على الانخفاض في قيمة المنزل منذ شرائه، قد لا يكون لدى المقترض أي حقوق ملكية أو قد يكون لديه حقوق ملكية سلبية. ترتبط حقوق الملكية في المنزل بقيمة المنزل مقابل الرصيد المدفوع. يُعتبر المقترض الذي لديه رهن عقاري بقيمة 250,000 دولار وانخفضت قيمة منزله إلى 225,000 دولار أن لديه رهنًا عقاريًا تحت الماء. إذا كان المقترض قد دفع نصف المبلغ الأصلي على قرض الرهن العقاري الخاص به مما أدى إلى رصيد رئيسي قدره 125,000 دولار، فإنه لا يزال يُعتبر لديه حقوق ملكية إيجابية بقيمة 100,000 دولار يمكن استخدامها في قرض حقوق ملكية المنزل.
الأزمة المالية لعام 2008
كان للأزمة المالية لعام 2008 العديد من التأثيرات على الاقتصاد الأمريكي. كان أحد هذه التأثيرات هو انفجار فقاعة الإسكان التي أدت إلى انخفاض كبير في قيم العقارات في السوق. كان المحفز الرئيسي لانخفاض قيمة العقارات هو معايير الإقراض المتساهلة للمقترضين، مما أتاح موافقات أوسع على قروض الرهن العقاري. أدى هذا الإقراض المتساهل، خاصة للمقترضين ذوي الجدارة الائتمانية المنخفضة، إلى زيادة عدد حالات التخلف عن السداد وحالات حبس الرهن، مما أثر على قيم العقارات في جميع أنحاء السوق الأمريكية. أدى ذلك إلى مجموعة متنوعة من المواقف غير المعتادة التي تسببت في خسائر للمقترضين في جميع أنحاء السوق الذين تجاوزت قيم قروض الرهن العقاري الخاصة بهم القيمة السوقية العادلة لمنازلهم.
بعد ذلك، ساعد تنفيذ السياسة النقدية من قبل الاحتياطي الفيدرالي في تعافي الاقتصاد الأمريكي وانتعاش أسعار المساكن. كما ساعدت معدلات الفائدة المنخفضة بعد الأزمة في تقليل أعباء سداد الرهن العقاري وزيادة الطلب على العقارات.
تقييم قيمة المنزل
نظرًا لأن المبادرات الجديدة في السوق من تشريعات دود-فرانك تساعد في تحسين معايير إقراض الرهن العقاري، فمن غير المحتمل أن يشهد المشترون انخفاضات كبيرة في أسعار العقارات كما حدث في عام 2008. ومع ذلك، فإن الأزمة المالية لعام 2008 تسببت في ظهور وعي جديد وحذر في سوق الاستثمار العقاري. ونتيجة لذلك، أصبح المقرضون الآن أكثر حذرًا بشأن الرهون العقارية التي يوافقون عليها، وأصبح أصحاب المنازل عمومًا أكثر حذرًا بشأن ديون الرهن العقاري التي يتحملونها. حتى مع النظرة الجديدة للسوق، يجب على أصحاب المنازل متابعة قيم المنازل عن كثب وتخفيف مخاطر الرهن العقاري المغمور.
لفهم قيمة المنزل، قد يختار مالك المنزل تقييم العقار سنويًا. يتم إجراء التقييمات أيضًا بانتظام لحساب ضرائب العقارات. ستستند قيمة التقييم إلى عدة عوامل، بما في ذلك الاتجاهات السوقية الوطنية، والمبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة في المنطقة والحي، ووسائل الراحة الفردية للمنزل. يمكن لأصحاب المنازل أيضًا العمل على الحفاظ على قيمة عالية لمنزلهم من خلال القيام بتجديدات منتظمة ودعم الأنشطة المجتمعية الإيجابية بنشاط.
إذا وجد شخص ما نفسه عالقًا مع رهن عقاري أعلى من قيمة المنزل، فإن العمل مع إحدى أفضل شركات إعادة تمويل الرهن العقاري يعد وسيلة قوية للتخلص من هذا العبء المحتمل.
ماذا يعني أن يكون الرهن العقاري تحت الماء؟
إذا انخفضت قيمة المنزل بشكل كبير بعد أن يحصل المقترض على رهن عقاري، يمكن اعتبار القرض تحت الماء إذا كان المبلغ الأساسي للقرض أعلى من القيمة السوقية الحالية للمنزل.
هل يمكنك بيع منزل برهن عقاري أعلى من قيمة المنزل؟
نعم، على الرغم من أنه أكثر صعوبة. إذا قمت بعرض منزلك للبيع وبعته بأقل مما لا يزال مستحقًا على رهنك العقاري، فسيُتوقع منك دفع الفرق. الخيار الآخر هو التقدم بطلب للبيع القصير، حيث يوافق البنك على السماح لك ببيع منزلك بأقل من قيمته. ومع ذلك، سيؤثر ذلك سلبًا على درجة الائتمان الخاصة بك.
كيف أخرج من الرهن العقاري الغارق؟
لديك عدة خيارات إذا كان لديك رهن عقاري تحت الماء. أولاً، يمكنك الاستمرار في العيش في منزلك ودفع الأقساط، مما يساعدك على بناء حقوق الملكية. يمكنك محاولة بيع المنزل، مما قد يؤدي إلى خسارة المال أو الإضرار بتصنيفك الائتماني، أو إعادة تمويل المنزل للحصول على شروط أكثر ملاءمة.
إذا لم تكن هذه الخيارات مناسبة لك، يمكنك التوقف عن سداد المدفوعات والسماح للمقرض بحجز الرهن على المنزل، على الرغم من أن هذه خطوة جذرية ستجعل من الصعب جدًا استخدام الائتمان في المستقبل.
الخلاصة
لا أحد يرغب في سماع أن الرهن العقاري الخاص به "تحت الماء"، لأن ذلك يعني أنه مدين بأكثر مما تستحقه المنزل، مما قد يجعل من الصعب بيع المنزل. ومع ذلك، إذا كان الرهن العقاري الخاص بك تحت الماء، فلا تزال لديك خيارات. يمكنك البقاء في المنزل وبناء حقوق الملكية، إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك، اختيار البيع القصير، أو الابتعاد. التحدث مع مستشار مالي حول وضعك يمكن أن يساعدك في تحديد الاستراتيجية المالية الأنسب لك.