ما هي فقاعة الإسكان؟
فقاعة الإسكان أو العقارات هي ارتفاع في أسعار المساكن مدفوع بالطلب والمضاربة والإنفاق المفرط. عادةً ما تبدأ فقاعات الإسكان بزيادة في الطلب في ظل عرض محدود. يقوم المضاربون بزيادة الطلب بشكل أكبر من خلال استثمار الأموال في السوق. عندما ينخفض الطلب أو يثبت مع زيادة العرض، تنخفض الأسعار وتنفجر الفقاعة.
النقاط الرئيسية
- الفقاعة العقارية هي حالة مستمرة ولكن مؤقتة من الأسعار المبالغ فيها والمضاربة الجامحة في أسواق الإسكان.
- شهدت الولايات المتحدة فقاعة عقارية كبيرة في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين بسبب تدفقات الأموال إلى أسواق الإسكان وظروف الإقراض المتساهلة.
- قد يضطر مالكو المنازل إلى الحجز على الرهن العقاري عندما تنخفض قيمة المنزل بشكل كبير ويتجاوز الرهن العقاري قيمة حقوق الملكية.
ما الذي يسبب فقاعة الإسكان؟
قد يكون الفقاعة العقارية مدفوعة بعوامل خارج المألوف، مثل الطلب المتلاعب به، أو المضاربة، أو مستويات الاستثمار المرتفعة بشكل غير عادي، أو السيولة الزائدة، أو سوق تمويل العقارات غير المنظم، أو الأشكال المتطرفة من المنتجات المشتقة القائمة على الرهن العقاري.
يمكن أن تتسبب هذه العوامل في أن تصبح أسعار المنازل غير مستدامة، مما يؤدي إلى زيادة في الطلب مقارنة بالعرض. لا تكون أسواق الإسكان عرضة للفقاعات مثل الأسواق المالية الأخرى بسبب التكاليف الكبيرة للمعاملات والتكاليف المرتبطة بامتلاك منزل.
ومع ذلك، فإن الزيادة السريعة في عرض الائتمان التي تؤدي إلى مزيج من معدلات الفائدة المنخفضة وتخفيف معايير الاكتتاب يمكن أن تجذب المقترضين إلى السوق. يمكن أن يؤدي ارتفاع معدلات الفائدة وتشديد معايير الائتمان إلى تقليل الطلب، مما يتسبب في انفجار فقاعة الإسكان.
آثار فقاعة الإسكان
تؤثر فقاعات الإسكان على المجتمعات والاقتصاد بشكل عام. يمكن أن تجبر أصحاب المنازل على البحث عن طرق لسداد الرهون العقارية من خلال برامج مختلفة، أو قد تدفعهم إلى اللجوء إلى حسابات التقاعد ليتمكنوا من الاستمرار في العيش في منازلهم. يمكن أن تؤدي فقاعة الإسكان إلى تقليص كبير في حقوق الملكية في المنزل، وغالبًا ما يجد أصحاب المنازل أن رصيد الرهن العقاري لديهم أكبر من قيمة المنزل.
قد يضطر مالكو المنازل إلى اللجوء إلى حجز الرهن عندما تنخفض قيمة المنزل بشكل كبير ويتجاوز الرهن العقاري قيمة الأسهم. يحدث حجز الرهن عندما يحاول المقرض استرداد المبلغ المستحق على القرض المتعثر من خلال الاستيلاء على العقار المرهون وبيعه. عادةً ما يتم تفعيل التعثر عندما يفشل المقترض في دفع الأقساط الشهرية أو لا يلتزم بشروط أخرى في وثيقة الرهن العقاري.
يحدث "الأسهم السلبية" عندما يكون على أصحاب المنازل ديون على قروضهم العقارية أكثر مما تساويه منازلهم. تُعتبر هذه القروض العقارية "تحت الماء" أو "مقلوبة"، مما يؤثر على صافي ثروة الفرد ويمنع أصحاب المنازل من الانتقال حتى يتحسن السوق.
مثال على فقاعة الإسكان
حدثت فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة بعد الأزمة المالية لعام 2007-2008. بعد انفجار فقاعة الدوت كوم في التسعينيات، قام المستثمرون بنقل أموالهم من أسهم شركات التكنولوجيا الناشئة إلى العقارات. قام الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي بخفض معدلات الفائدة لمواجهة الركود الطفيف الذي تلا انهيار التكنولوجيا ولتهدئة حالة عدم اليقين بعد هجوم مركز التجارة العالمي في 11 سبتمبر 2001.
شجعت السياسات الحكومية على تملك المنازل وابتكارات الأسواق المالية زادت من سيولة الأصول المرتبطة بالعقارات. ارتفعت أسعار المنازل مع انخفاض معدلات الفائدة بشكل كبير. يُقدر أن 20% من الرهون العقارية في عامي 2005 و2006 ذهبت إلى المشترين المعروفين باسم المقترضين ذوي المخاطر العالية (subprime borrowers)، الذين لم يكونوا قادرين على التأهل وفقًا لمتطلبات الإقراض العادية. أكثر من 75% من هذه القروض ذات المخاطر العالية كانت رهون عقارية ذات معدلات فائدة قابلة للتعديل adjustable-rate مع معدلات منخفضة في البداية وجدولة لإعادة التعيين بعد سنتين إلى ثلاث سنوات.
تشجيع الحكومة للملكية الواسعة للمنازل دفع البنوك إلى خفض معدلاتها ومتطلبات الإقراض. أدى ذلك إلى حالة من الهوس بشراء المنازل، مما رفع السعر الوسيط للمبيعات بنسبة 55% من عام 2000 إلى 2007. بدأت الرهون العقارية ذات المعدلات القابلة للتعديل في إعادة التعيين بمعدلات أعلى في عام 2007 مع ظهور علامات على تباطؤ الاقتصاد. انخفضت أسعار المنازل بنسبة 19% من 2007 إلى 2009، مما أدى إلى إثارة بيع ضخم في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
في عام 2023، بلغ عدد حالات حبس الرهن في الولايات المتحدة 357,062. في عامي 2009 و2010، خلال فقاعة الإسكان، تجاوز إجمالي حالات حبس الرهن 2.8 مليون لكل عام.
ما هو المضارب في العقارات؟
يقوم المضارب بشراء العقارات لأنه يعتقد أن السوق أو بعض العوامل في الاقتصاد ستزداد قيمتها، أحيانًا في فترة قصيرة. الهدف هو "تقليب" العقار وبيعه بمجرد حدوث ذلك، لتحقيق ربح. على عكس المضارب، يتوقع المستثمر تحقيق ربح طويل الأجل بسبب عوامل أخرى أو بالإضافة إلى تقلبات السوق.
ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل؟
يمكن أن يرتفع وينخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) بمرور الوقت، مما يؤثر على دفعة الرهن العقاري للمشتري ويتسبب في زيادتها أو نقصانها بشكل دوري. تحتوي معظم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل على حدود سعرية وضوابط أخرى لمنع التقلبات المتكررة والدرامية والمؤلمة. ميزة هذا النوع من الرهن العقاري هي أن سعر الفائدة يكون عادة أقل من سعر الفائدة على الرهن العقاري ذو السعر الثابت في السنوات الأولى من القرض.
ما هي عملية حبس الرهن؟
يمكن أن تختلف قواعد حبس الرهن من ولاية إلى أخرى، ولكن عادةً ما يتم البدء فيها لأن صاحب المنزل قد توقف عن سداد مدفوعات الرهن العقاري. يمنح عقد الرهن العقاري المُقرض حقًا مضمونًا في العقار، مما يوفر للمقرض الحق القانوني في الاستيلاء على العقار بعد إعطاء إشعار مناسب لصاحب المنزل والسماح له بتصحيح التخلف عن السداد. بعد ذلك، سيقوم المقرض ببيع العقار لاسترداد بعض، إن لم يكن كل، الأموال التي أقرضها حتى يتمكن صاحب المنزل من شراء العقار في البداية.
الخلاصة
يمكن أن تؤثر فقاعة الإسكان بشكل كبير على قيمة المنزل وحقوق الملكية في العقارات. مع ارتفاع الأسعار، قد يتدفق المستثمرون إلى السوق، وقد يحصل المشترون على قروض محفوفة بالمخاطر. عندما تنفجر الفقاعة، تنخفض الأسعار بشكل حاد وقد يواجه بعض المقترضين ضغوطًا مالية أو حجزًا على الممتلكات.