ما هو العائق على العنوان؟
السحابة على العنوان هي أي وثيقة أو مطالبة أو رهن غير مُفرج عنه أو أي عبء آخر قد يُبطل أو يُضعف العنوان إلى الملكية العقارية و/أو يجعل العنوان مشكوكًا فيه. تشير السحابة إلى وجود مشكلة غير محلولة تتعلق بملكية العقار.
عادةً ما يتم اكتشاف الغيوم على العنوان أثناء البحث عن العنوان. يمكن إزالتها بطرق مختلفة، اعتمادًا على المشكلة.
- السحابة على العنوان هي أي عبء يثير تساؤلاً حول العنوان إلى الملكية العقارية.
فهم السحابة على العنوان
بالنسبة للمشترين المحتملين للعقارات، من المهم للغاية تحديد ما إذا كانت هناك أي مشاكل قانونية تتعلق بملكية العقار الذي يرغبون في شرائه.
إذا اكتشفت أن ذلك يحدث أثناء الحصول على رهن عقاري، فقد تقرر أن المضي قدمًا في الشراء لا يستحق العناء.
إذا علمت بوجود عائق قانوني على الملكية بعد إتمام عملية الشراء، فقد يتم التشكيك في ملكيتك الشرعية لتلك العقار.
على الأقل، قد تضطر إلى إزالة مطالبة عن طريق دفع الفاتورة غير المدفوعة للخدمات المقدمة للمالك السابق. وفي أسوأ الأحوال، قد لا تمتلك العقار بشكل قانوني حتى بعد دفع مئات الآلاف من الدولارات مقابله.
العوامل التي تسبب غموضًا في الملكية
عادةً ما تنشأ مشكلة في العنوان بسبب قضايا غير محلولة تتعلق بالعقار. على سبيل المثال:
2. قد يكون على العقار امتيازات وضعتها مقدمو الخدمات الذين لم يتم دفع مستحقاتهم من قبل مالك العقار.
3. إذا كان مالك العقار يمتلك العقار بشكل كامل وبدون أي التزامات، فقد يستخدمه كضمان للحصول على تمويل جديد لدفع نفقات أو ديون أخرى. قد تتضمن مثل هذه الصفقة وضع رهن على العقار حتى يتم سداد الدين.
يبقى الرهن مع العقار بدلاً من مالك العقار. وهذا سيجبر أي مشترٍ للعقار على تحمل المسؤولية المالية لحل المشكلات المرتبطة به.
اكتشاف هذا النوع من السحب في العنوان من المحتمل أن يثني المشترين المحتملين عن شراء العقار.
إذا توفي مالك العقار دون تحديد في وصية من سيحصل على السيطرة على ممتلكاته أو يصبح مالك العقار، فقد يتحدى الورثة بعضهم البعض في المحكمة للحصول على سند الملكية.
6. يمكن أن يؤدي الاحتيال أيضًا إلى غموض في الملكية. قد يتم تسجيل صكوك مزيفة على أنها شرعية، مما يخلق ارتباكًا قانونيًا بشأن ملكية العقار.
إقرار التنازل عن الملكية
عندما يتم إدراج أشخاص ليس لديهم حقوق في الملكية على العنوان، يجب إزالة أسمائهم من أجل تصفية سلسلة الملكية. يتضمن ذلك بدء إجراء "تنازل عن المطالبة" (quitclaim deed)، والذي إذا تم تنفيذه، يحرر مصلحة الشخص في الملكية وينقل حقوق الملكية إلى المشتري أو المالك الجديد.
يمكن استخدام سند التنازل أيضًا لحل العيوب في العنوان. ومع ذلك، لا يضمن سند التنازل بالضرورة أن العنوان خالٍ من العيوب.
أي عقار يحتوي على رهون أو يكون تحت الحجز يعتبر غير جذاب للمشترين المحتملين لأنه يخلق غموضًا على الملكية وقد يشكك في حق البائع في البيع.
اعتبارات خاصة
البحث عن العنوان وتأمين العنوان
عادةً ما يطلب المقرضون إجراء بحث عن العنوان وتأمين العنوان كحماية من أي مطالبات من طرف ثالث أو عوائق على العنوان الخاص بالعقار المستخدم كـ ضمان. يُطلب إجراء بحث عن العنوان وتأمين العنوان في عملية إصدار الرهن العقاري.
يجب على المشترين المحتملين للعقارات إجراء بحث عن الملكية لأنه الطريقة الرئيسية التي يتم من خلالها الكشف عن العوائق على الملكية.
تأمين الملكية هو استثمار جدير بالاهتمام لأنه من الممكن تمامًا ألا يتم اكتشاف جميع العيوب في الملكية أثناء البحث عن العنوان. في الواقع، قد تكتشفها فقط بعد شراء العقار. يمكن أن يحميك تأمين الملكية من العيوب في الملكية مثل:
- الأخطاء التي تحدث أثناء تنفيذ أو تسجيل الوثائق القانونية
- الوثائق المزورة والمزيفة
- الضرائب العقارية غير المدفوعة من قبل المالك السابق أو الأحكام القضائية الأخرى غير المدفوعة
- الامتيازات
كيف يمكن لشخص إزالة السحابة على العنوان الناتجة عن حق الحجز الميكانيكي؟
لإزالة حجز ميكانيكي على العنوان، يجب دفع الفاتورة المستحقة التي أدت إلى الحجز. يجب أن يؤدي ذلك إلى إزالة العائق.
ما هو عكس السحابة على العنوان؟
العكس هو العنوان الواضح أو النظيف، الذي يحدد بشكل صحيح المالك الشرعي والقانوني للعقار ولا توجد عليه أي مشاكل، مثل الرهونات.
كيف يقوم مشتري العقار بالتحقق من الملكية؟
عادةً، عندما يحصل شخص ما على رهن عقاري، سيُطلب منه إجراء بحث عن العنوان. عادةً ما يقوم المشترون بتوظيف محترفين في شركة متخصصة في العناوين للقيام بالبحث، على الرغم من أنه يمكنهم القيام بذلك بأنفسهم إذا فضلوا ذلك.
الخلاصة
السحابة على العنوان هي أي عبء يضع صلاحية العنوان للملكية موضع شك. يمكن أن تكون إشارة حمراء تشير إلى وجود مشكلة في ملكية العقار وأن البائع قد لا يكون لديه الحق القانوني لإجراء عملية البيع. قد تكون أيضًا مسألة مالية يجب معالجتها إما من قبل البائع قبل البيع أو، للأسف، من قبل المشتري إذا تم إتمام الصفقة.
يجب على المشترين المحتملين للعقارات بذل قصارى جهدهم لاكتشاف أي عوائق على الملكية والتأكد من إزالتها.