ما هو الاستيلاء؟
المصادرة هي فعل تقوم به الحكومة بالاستيلاء على الملكية الخاصة ضد رغبات المالكين، وذلك ظاهريًا لاستخدامها لصالح الجمهور العام. في الولايات المتحدة، غالبًا ما يتم مصادرة الممتلكات لبناء الطرق السريعة أو السكك الحديدية أو المطارات أو مشاريع البنية التحتية الأخرى. يجب أن يتم تعويض مالك العقار عن الاستيلاء، حيث ينص التعديل الخامس للدستور على أنه لا يمكن مصادرة الملكية الخاصة "للاستخدام العام دون تعويض عادل."
النقاط الرئيسية:
- المصادرة هي عمل تقوم به الحكومة بالاستيلاء على الممتلكات الخاصة لاستخدامها لصالح الجمهور العام.
- قد يتم مصادرة الممتلكات من أجل بناء الطرق السريعة أو السكك الحديدية أو المطارات أو مشاريع البنية التحتية الأخرى.
- يجب تعويض مالكي العقارات بشكل عادل عن العقارات التي يتم مصادرتها، كما هو منصوص عليه في التعديل الخامس.
فهم الاستيلاء
في الولايات المتحدة، هناك مبدأ يُعرف باسم "الاستملاك" يوفر الأساس القانوني للمصادرة. وقد قبلت المحاكم الأمريكية هذا المبدأ كسلطة حكومية، مما يشير إلى أنه مستمد ضمنيًا من بند التعويض في التعديل الخامس. وفقًا لهذا المنطق، فإن بيان التعديل بأن الممتلكات لا يمكن مصادرتها دون تعويض مناسب يعني ضمنيًا أنه يمكن بالفعل أخذ الممتلكات.
في بعض الولايات القضائية، يُطلب من الحكومات تقديم عرض لشراء العقار المعني قبل اللجوء إلى استخدام حق الاستملاك. وإذا تم الاستيلاء عليه، يتم حجز العقار من خلال إجراءات الإدانة، وهو استخدام للمصطلح لا ينبغي الخلط بينه وبين العقار الذي في حالة سيئة. يمكن للمالكين الطعن في قانونية الاستيلاء وتسوية مسألة القيمة السوقية العادلة المستخدمة للتعويض.
تمتلك الحكومات السلطة لأخذ الممتلكات الخاصة مقابل تعويض بقيمة السوق العادلة من خلال مبدأ حق الاستملاك؛ قد يتم دفع بعض الرسوم والفوائد للمالك أو المالكين السابقين.
تبرير آخر رئيسي للمصادرة يأتي من مجال الصحة العامة. من المعترف به عمومًا أن الأحداث التي تهدد الصحة العامة، مثل التلوث البيئي السام لمنطقة معينة، تبرر للحكومة اتخاذ إجراءات لنقل السكان المتضررين في تلك المنطقة، وقد يتضمن جزء من هذا الإجراء بشكل منطقي مصادرة الحكومة لممتلكات السكان الذين تم نقلهم.
توجد مصادرة الحكومة بشكل واسع في جميع أنحاء العالم، وعادة ما تكون مصحوبة باتفاق على أن يحصل الملاك على تعويض مناسب عن الممتلكات التي يفقدونها. الاستثناءات القليلة للاتفاق على التعويض العادل توجد بشكل رئيسي في الدول الشيوعية أو الاشتراكية، حيث قد تصادر الحكومة ليس فقط الأراضي ولكن أيضًا الشركات المحلية أو الأجنبية التي لها وجود في البلاد.
التعويض عن المصادرة
يثير الاستيلاء على الممتلكات مخاوف مبررة تتراوح بين الأسباب المقبولة للاستيلاء إلى عملية اللجوء والنطاق والمبلغ المناسب للتعويض العادل. فيما يتعلق بالتعويض، هناك نقاش حول ما يشكل تعويضًا عادلاً لأصحاب الممتلكات المستولى عليها.
في حالات تمتد عبر خمسة عقود، من الثلاثينيات إلى الثمانينيات، اعترفت المحكمة العليا الأمريكية مرارًا وتكرارًا بأن تعريف "القيمة السوقية العادلة" قد يكون أقل مما قد يطلبه البائعون وربما يحصلون عليه في المعاملات الطوعية.
نتيجة لذلك، في حالات الاستملاك، لا يكون المعيار غالبًا هو السعر الأكثر احتمالًا، بل أعلى سعر يمكن الحصول عليه في صفقة بيع طوعية تتضمن العقار المعني. نظرًا لأن الإدانة تحرم المالك من فرصة أخذ وقته للحصول على السعر الأمثل الذي قد يقدمه السوق، فإن القانون يوفر ذلك من خلال تعريف القيمة السوقية العادلة بأنها أعلى سعر يمكن أن يجلبه العقار في السوق المفتوحة.
تسود أيضًا حالة من عدم الاتساق والجدل بين مالكي العقارات الذين يتم تعويضهم عن ممتلكاتهم، والإزعاج الناتج عن الاضطرار إلى الانتقال، والتكاليف والخسائر المحتملة في الأعمال التجارية نتيجة لذلك.
هذه التكاليف لا تُدرج ضمن مفهوم "القيمة السوقية العادلة"، ولكن يمكن تعويض بعضها جزئيًا بواسطة القوانين، مثل قانون المساعدة في الانتقال والاستحواذ على الممتلكات الفيدرالي الموحد (قانون اللوائح الفيدرالية 49) ونظائره في الولايات.
قد تكون رسوم المحامين والمثمنين التي يتحملها مالك العقار قابلة للاسترداد أيضًا بموجب القانون، ويكون منح هذه الرسوم وفقًا لتقدير المحكمة تحت ظروف معينة.
عندما يتأخر دفع التعويض العادل، يحق للمالك الحصول على فائدة على مبلغ الدفع المتأخر.
مصادرات لزيادة الإيرادات الضريبية
قرار المحكمة العليا الفيدرالية في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين وردود الفعل اللاحقة على القرار قد شكّلت قدرة الحكومات على مصادرة الممتلكات تحت مبدأ "الاستملاك للمنفعة العامة" لمجرد زيادة الإيرادات الضريبية. قضية Kelo v. City of New London، 545 U.S. 469 (2005) أكدت سلطة مدينة نيو لندن، كونيتيكت، في أخذ الممتلكات الخاصة غير المتدهورة عن طريق الاستملاك للمنفعة العامة ثم نقلها لمطور خاص مقابل دولار واحد سنويًا فقط لغرض زيادة الإيرادات البلدية.
أثار القرار احتجاجات حول السلطات الواسعة جدًا لنزع الملكية، ودفع إلى اتخاذ إجراءات إضافية على المستويين الحكومي والفيدرالي.
قضت المحاكم العليا في إلينوي وميشيغان (مقاطعة واين ضد هاثكوك [2004])، أوهايو (نورود، أوهايو ضد هورني [2006])، أوكلاهوما، وكارولينا الجنوبية، بعدم السماح بمثل هذه المصادرات بموجب دساتير ولاياتهم.
كان هناك أيضًا إجراء فيدرالي، على الرغم من أن عدد قليل نسبيًا من عمليات المصادرة تم تنفيذها من قبل هذا المستوى من الحكومة. في الذكرى السنوية الأولى لقرار Kelo، أصدر الرئيس جورج دبليو بوش أمرًا تنفيذيًا ينص على أن الحكومة الفيدرالية لا يجوز لها استخدام حق الاستملاك "لغرض تعزيز المصلحة الاقتصادية للأطراف الخاصة التي تُمنح ملكية أو استخدام العقار المصادَر."
ما هو مثال على المصادرة؟
على سبيل المثال، إذا كانت الحكومة المحلية بحاجة إلى بناء أنابيب مياه جديدة لخدمة المجتمع. المسار الحالي سيمر عبر مبنى سكني قائم، والذي سيتعين هدمه لإنشاء المرافق المختلفة اللازمة للأنابيب. تستولي الحكومة على المبنى من المالك وتدفع له تعويضًا عادلاً، يشمل ليس فقط قيمة المبنى ولكن أيضًا الإيجار الذي لم يعد بإمكان المالك تحصيله من المستأجرين.
هل المصادرة قانونية في الولايات المتحدة؟
نعم، الاستيلاء قانوني في الولايات المتحدة بموجب التعديل الخامس ويُعرف باسم حق الاستملاك. ومع ذلك، يُسمح بالاستيلاء فقط إذا قامت الحكومة بدفع تعويض عادل.
هل يُعتبر الاستيلاء السياسي مخاطرة سياسية؟
يمكن أن يكون الاستيلاء على الممتلكات خطرًا سياسيًا عند شراء الأراضي أو الممتلكات في بلد أجنبي. قد تؤدي الاضطرابات السياسية وتغيير الحكومة إلى استيلاء على الممتلكات أو الشركات أو مصادرتها أو تأميمها. يمكن أن يساعد التأمين ضد المخاطر السياسية في التخفيف من الخسارة المحتملة.
الخلاصة
المصادرة هي عندما تستولي الحكومة على ممتلكات خاصة لاستخدامها العام، مثل بناء البنية التحتية، مع تقديم تعويض عادل للمالك. هذا مطلوب بموجب التعديل الخامس.
تُعرف هذه العملية في الولايات المتحدة باسم "الاستملاك" أو "الاستيلاء للمنفعة العامة"، وتسمح للحكومة بأخذ الملكية، ولكن يمكن للمالكين الطعن في قانونية العملية والتعويض المقدم.