ما هو الإدانة؟
يشير مصطلح الإدانة إلى الاستحواذ القانوني على الممتلكات من قبل الهيئات الحكومية المحلية، أو في بعض الولايات، من قبل كيانات خاصة أخرى. غالبًا ما تقوم البلدية بإدانة قطعة من الممتلكات، مثل منزل أو مبنى تجاري، إما بشكل مؤقت أو دائم لأنها قد تعتبر غير آمنة أو خطرة.
يمكن أيضًا إدانة هيكل للاستحواذ بموجب المبدأ القانوني لـ الاستملاك. يملك الملاك حق اللجوء القانوني للطعن في إدانة ممتلكاتهم أو قد يحصلون على القيمة السوقية العادلة (FMV) إذا قبلوا الشروط.
النقاط الرئيسية
- الإدانة هي العملية التي تستخدمها الحكومة أو الكيان الخاص للاستحواذ على الممتلكات بشكل قانوني.
- قد يتم استخدام الإدانة لفرض قوانين الإسكان والسلامة على العقارات المهجورة أو المتداعية.
- يمكن للسلطات إدانة الممتلكات من خلال حق الاستملاك لإزالة الملكية من أصحابها.
- يسمح حق الاستملاك بأن يتم الاستيلاء على الممتلكات لاستخدامها في الأغراض العامة مثل الطرق السريعة والسكك الحديدية والمطارات وخطوط الكهرباء وخطوط الأنابيب.
- قد يمتثل الملاك لأوامر الإدانة أو يقاومونها في المحكمة.
فهم الإدانة
الإدانة هي مصطلح في مجال العقارات يتعلق بعملية الاستحواذ القانوني على قطعة من الملكية. يمكن تنفيذ هذه الإجراءات من قبل الحكومات المحلية والكيانات الخاصة. كما هو مذكور أعلاه، تهدف العملية إلى تلبية حاجة معينة، مثل قضية تتعلق بالسلامة أو الصحة أو غرض آخر (عام).
يمكن أن تكون العملية مؤقتة حتى يتم معالجة وتحسين الظروف. في حالات أخرى، قد تكون دائمة، مما يعني أن الملاك يواجهون خطر فقدان ممتلكاتهم تحت مبدأ الاستملاك العام. يحدث هذا عندما تتولى الحكومة الملكية أو تنقل الملكية إلى طرف ثالث، يتبع ذلك الهدم وإعادة البناء.
يتم تنفيذ أوامر إدانة المباني من قبل السلطات المحلية إذا اعتُبرت الهياكل غير آمنة للسكان وقد تشكل تهديدًا للهياكل المحيطة. قد يتم إدانة مبانٍ أخرى إذا كانت تشكل إزعاجًا للمنطقة، مثل تلك التي تكون مهجورة، أو متداعية، أو غير مُعتنى بها بشكل جيد. سواء كانت مشغولة أو شاغرة، لا يمكن السكن في هذه المباني.
لدى الملاك الذين يتلقون أوامر إدانة خياران مختلفان متاحان لهم. أولئك الذين يتلقون أوامر لأسباب تتعلق بالصحة والسلامة يجب عليهم تصحيح الوضع لجعل ممتلكاتهم متوافقة مع المعايير. أما الآخرون الذين لا يتفقون مع أمر الصحة والسلامة أو مع مطالبة الاستملاك، فيمكنهم محاربته من خلال اتخاذ إجراءات قانونية.
أنواع الإدانة
الحالتان الأكثر شيوعًا التي تقوم فيها الحكومة بإدانة عقار هما عندما تكون حالته تجعله غير آمن للاستخدام أو الإشغال، أو عندما تنوي الحكومة أخذ العقار لتحويله إلى استخدام عام مشروع في عملية تُعرف باسم "الاستملاك".
المباني المتهالكة أو غير الآمنة
غالبًا ما تكون المباني المتدهورة أو غير الآمنة عرضة للإدانة لمنع الضرر للمقيمين أو الهياكل المجاورة. قد تنطبق قوانين الإسكان المحلية والولائية والفيدرالية ومعايير السلامة على أي مبنى معين، وإذا كانت حالة المبنى تنتهك هذه القوانين، فقد يكون العقار عرضة للإدانة.
يمكن أن يحدث هذا بسبب تدهور العقار بمرور الوقت، أو في أعقاب حدث معين يتسبب في إلحاق الضرر بالعقار مثل حريق أو زلزال أو تسرب كيميائي. إذا تم إجراء تجديدات أو إصلاح الأضرار، فقد يتم رفع الأمر. ولكن في بعض الحالات، قد تؤدي التجديدات إلى الإدانة إذا تسببت في إجراء عمليات تفتيش تكشف عن ظروف غير آمنة أخرى أو انتهاكات، والتي قد لا تكون سارية في وقت البناء الأصلي.
من المهم أن لا يتجاهل مالكو العقارات أوامر الإدانة، حيث يمكن أن تتراكم المشاكل والتكاليف بتجنبها. يمكن للمالكين تصحيح الوضع وإزالة الأوامر من خلال إجراء الإصلاحات اللازمة أو، في الحالات القصوى، بهدم العقار. أما الذين لا يتفقون مع الأوامر، فيمكنهم استشارة محامٍ لتحديد خياراتهم.
الاستملاك الجبري
تتمتع الحكومات الفيدرالية وحكومات الولايات في الولايات المتحدة بحق "الاستملاك"، الذي يسمح لها بإدانة الممتلكات ونقل الملكية من الملكية الخاصة إلى الملكية العامة أو إلى طرف ثالث خاص. يجب على السلطة التي تقوم بالإدانة تقديم إشعار بالاستيلاء وتعويض عادل. يجب أن يتم الاستيلاء لأغراض عامة.
يجب على السلطات أن تقوم بتقييم appraise العقار قبل تنفيذ الحجز، ثم تدفع جائزة pro tanto award، والتي يمكن للمالك قبولها دون فقدان الحق في رفع دعوى. يجب على الجهة المنددة تقديم إشعار في الوقت المناسب طوال العملية وإصدار نسخة من التقييم.
المدفوعات المؤقتة غالبًا ما تكون صغيرة مقارنة بالمبلغ الذي تمنحه المحاكم في النهاية لأصحاب الممتلكات المصادرة، لذلك إذا كان مالك العقار يعتقد أن المبلغ المقدم لا يعكس بشكل كافٍ القيمة، يمكنهم متابعة الأمر في المحكمة. يمكن لأصحاب الممتلكات المصادرة أيضًا الطعن في قانونية الاستيلاء نفسه ورفع دعوى للاحتفاظ بالممتلكات طالما يمكنهم إثبات أن الاستيلاء ليس في المصلحة العامة.
تُعرض هذه القضايا عادةً على مفوض خاص. إذا لم يتفقوا، يمكن لمالك العقار الطعن في قرار المفوض. ومع ذلك، يمكن للجهة المُدينة إصدار دفعة بناءً على قرار المفوض. بينما تستمر الاستئناف في المحكمة، سيكون للجهة المُدينة الحق في الوصول إلى العقار والمضي قدمًا في مشروعها.
ومع ذلك، ليس كل الممتلكات المدانة هي عقارات. فقد تم إخضاع الأموال لحق الاستملاك، ويجادل بعض العلماء القانونيين بأن الحكومات يمكنها حتى الاستيلاء على الملكية الفكرية من خلال الإدانة.
أمثلة على الإدانة
كما هو مذكور أعلاه، قد يقوم المسؤولون المحليون بإدانة الممتلكات إذا كانت تشكل تهديدًا للآخرين. إذا تم العثور على مبنى قديم يشكل خطرًا - على سبيل المثال، إذا كان معرضًا لخطر الانهيار - يمكن أن يتم إدانته من قبل السلطات المحلية لأنه يشكل تهديدًا للجمهور. وبهذا الشكل، ستصبح المباني محظورة قانونيًا وستنتقل إلى حيازة الحكومة.
يمكن للسلطات المحلية أيضًا إصدار أمر إدانة لمالك عقار للإيجار يعاني من انتشار معروف للقوارض. يمكن أن يشكل هذا خطرًا جديًا على الصحة والسلامة للمستأجرين الجدد والحاليين. لإزالة الأمر، يجب على المالك التخلص من القوارض وضمان أن يكون العقار صالحًا للسكن.
أبسط الأمثلة على الإدانة عبر حق الاستملاك تشمل الأراضي والمباني، والتي قد تستولي عليها الحكومات لإفساح المجال لمشروع عام، مثل طريق سريع أو مشاريع خاصة يُعتقد أنها تخدم الصالح العام. على سبيل المثال، قد تفكر حكومة بلدية في بناء فندق لجذب الأعمال وتوليد إيرادات ضريبية.
مشاريع خطوط الطاقة وخطوط الأنابيب هي أيضًا أمثلة جيدة تتضمن الإدانة. تحصل الحكومة على حق المرور، الذي يمنحها حقوقًا غير حيازية لتركيب وصيانة خطوط الأنابيب أو خطوط الطاقة على ممتلكاتك. يتم تنفيذ الاتفاقية عبر صك مع المالك الأصلي للعقار، الذي يحتفظ بالملكية.
هل الإدانة هي نفسها حق الاستملاك؟
بينما تُستخدم المصطلحات أحيانًا بشكل متبادل، هناك فرق دقيق بينهما. يمنح حق الاستملاك الحكومة الحق في الاستيلاء على الممتلكات، بينما الإدانة هي الفعل الفعلي للاستيلاء عليها.
ما هو الاستيلاء العكسي في العقارات؟
يحدث الاستيلاء العكسي أو الإدانة العكسية عندما تستولي الحكومة على ملكية عبر حق الاستملاك ولكنها تفشل في تعويض مالك العقار بشكل عادل. في هذه الحالة، يجب على مالك العقار اللجوء إلى الإدانة العكسية لمقاضاة الحكومة إما لاستعادة الملكية أو للحصول على تعويض عادل عن حيازتها.
من يُسمح له بإدانة الممتلكات؟
تتمتع الحكومة (الفيدرالية أو الحكومية أو المحلية/البلدية) بالحق القانوني في إدانة ملكية بموجب القانون الأمريكي. يمكن أيضًا تفويض هذه السلطة من قبل هذه الحكومات إلى وكالات مختلفة أو إلى أطراف خاصة للعمل نيابة عن الحكومة. على سبيل المثال، غالبًا ما يتم تفويض مرفق عام بقدرة إدانة ملكية من أجل بناء البنية التحتية العامة.
ما هو التعويض الذي تحصل عليه إذا تم الاستيلاء على ممتلكاتك؟
يتطلب القانون أن يتم دفع "تعويض عادل" لأصحاب الممتلكات المدانة، كما هو موضح في بند الاستيلاء في التعديل الخامس. غالبًا ما يُفسر التعويض العادل على أنه القيمة السوقية الكاملة والعادلة، على الرغم من أنه يمكن استخدام طرق بديلة (مثل الدخل المحتمل المفقود على الإيجار).