ما هو استرداد الدعم الفيدرالي؟
يشير مصطلح استرداد الدعم الفيدرالي إلى سداد كل أو جزء من الدعم الفيدرالي للرهن العقاري إذا تم بيع المنزل أو التصرف فيه بأي طريقة أخرى خلال تسع سنوات من تلقي قرض مدعوم فيدراليًا. إذا تم تمويل المنزل باستخدام برنامج مدعوم فيدراليًا، فقد يكون من الضروري استرداد أو سداد كل أو جزء من الفائدة المستلمة من البرنامج عن طريق زيادة ضريبة الدخل الفيدرالية للسنة التي تم فيها البيع.
النقاط الرئيسية
- استرداد الدعم الفيدرالي هو سداد الدعم المقدم للرهن العقاري إذا تم التصرف في المنزل خلال تسع سنوات من تلقي قرض مدعوم فيدراليًا.
- تحدث إعانات الرهن العقاري الفيدرالية عندما يحصل المشتري على معدل فائدة أقل أو شهادة ائتمان الرهن العقاري.
- يتم حساب الاسترداد من خلال تقييم سعر بيع المنزل، ومقدار الفائدة أو حقوق الملكية التي يمتلكها صاحب المنزل في المسكن، وعوامل أخرى.
كيف تعمل استردادات الإعانات الفيدرالية
شراء منزل هو حلم للعديد من الناس، ولكنه يمكن أن يكون مرهقًا للغاية بسبب حجم الاستثمار الذي يحتاج الشخص إلى القيام به. لهذا السبب توجد برامج تقدم إعانات للرهن العقاري. تُقدم هذه البرامج على مستويات مختلفة، بما في ذلك المستوى الفيدرالي، للمساعدة في جعل امتلاك المنازل أكثر تكلفة ومعقولية، خاصة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض. برامج إعانات الرهن العقاري عادةً ما تتضمن متطلبات اكتتاب أكثر تساهلاً وتكون متاحة عادةً فقط للمشترين لأول مرة.
تحدث إعانات الرهن العقاري الفيدرالية عندما يحصل مشتري المنزل على واحد أو أكثر من الأمور التالية:
- التزام بائع مفترض على قرض ممول من QMB—بشرط أن يكون المشتري مؤهلاً للحصول على قرض من عائدات QMB.
- يتم نقل MCC الخاص بالبائع بموافقة المُصدر، ويلتزم مشتري المنزل بمتطلبات الأهلية للحصول على MCC.
يجب على مالكي المنازل الالتزام بالشروط والأحكام الخاصة بجميع برامج دعم الرهن العقاري للاحتفاظ بالمزايا. لذلك، إذا قام المقترض ببيع أو التخلص من منزله بعد فترة زمنية معينة، يجب سداد جميع الإعانات المقدمة من البرنامج الفيدرالي. في معظم الحالات، تكون هذه الفترة الزمنية تسع سنوات. يُعرف هذا بإعادة استرداد الدعم الفيدرالي recapture.
صيغة واسترجاع الدعم الفيدرالي وحسابها
الحساب المستخدم لتحديد استرداد الدعم الفيدرالي معقد. تقدم خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) تعليمات حول كيفية القيام بذلك في التعليمات الخاصة بالنموذج 8828، والتي توضح أيضًا القواعد الخاصة التي تنطبق على الحساب.
بالنسبة لمعظم الناس، يتم حساب استرداد الدعم الفيدرالي من خلال تقييم سعر بيع المنزل، ومقدار الفائدة أو الأسهم التي يمتلكها صاحب المنزل في العقار، وعوامل أخرى مثل المدة الزمنية التي مرت بين إغلاق الرهن العقاري والبيع اللاحق للمنزل، وكذلك ما إذا كان القرض المدعوم فيدراليًا قد تم سداده بالكامل خلال أربع سنوات من الإغلاق.
إليك كيفية إجراء الحساب:
- يتم حساب "الدخل المؤهل المعدل" عن طريق أخذ أعلى دخل عائلي فيدرالي في تاريخ أخذ الرهن العقاري. ثم يتم ضرب هذا الدخل في 1.05 مرفوعًا إلى القوة n، حيث n هو عدد السنوات الكاملة التي تم الاحتفاظ فيها بالعقار.
- بعد ذلك، ابحث عن نسبة فترة الاحتفاظ، وفقًا لعدد السنوات التي تم فيها امتلاك العقار—تزداد هذه النسبة من 20% في السنة الأولى إلى 100% في السنة الخامسة، ثم تنخفض مرة أخرى.
- ثم يتم حساب الحد الأقصى لمبلغ الاسترداد. يتم ذلك عن طريق ضرب 6.25% في المبلغ الأصلي لرأس مال الرهن العقاري مضروبًا في نسبة فترة الاحتفاظ.
- لا يُطلب استرداد إذا كان دخل حامل الرهن أقل من قيمة الحد الأدنى. لحساب هذا الدخل المعدل، خذ الدخل الإجمالي للمقترض للسنة الضريبية التي حدثت فيها عملية البيع واطرح منه الدخل الفيدرالي الحد الأدنى مقسومًا على 5,000.
- بعد ذلك، قم بحساب مبلغ الاسترداد المعدل، وهو الحد الأقصى للاسترداد (من المذكور أعلاه) مضروبًا في نسبة الدخل (أيضًا من المذكور أعلاه).
- المبلغ النهائي للاسترداد هو إما المبلغ المعدل للاسترداد أو 50% من الربح المحقق من البيع، أيهما أقل.
ومع ذلك، يمكن أن تكون الحسابات لمستويات الاسترداد الفردية أكثر تعقيدًا من هذا الملخص، لذا يُنصح بالبحث عن وكالة تمويل الإسكان في ولايتك للوصول إلى موارد إضافية حول حساب مبلغ استرداد الدعم الفيدرالي الخاص بك.
إعفاءات استرداد الإعانات الفيدرالية
تنطبق بعض الإعفاءات على استرداد الإعانات الفيدرالية. على سبيل المثال، لا يلزم استرداد الإعانة إذا تم نقل المنزل بسبب وفاة صاحب المنزل.
لا يُطلب استرداد الإعانات الفيدرالية عند وفاة صاحب المنزل، أو إذا تم نقل المنزل بسبب الطلاق، أو إذا تم بيع المنزل بعد تسع سنوات.
وبالمثل، إذا تم نقل المنزل من أحد الزوجين إلى الآخر خلال الطلاق، فإن استرداد الدعم لا يدخل حيز التنفيذ. ومع ذلك، إذا قام الزوج السابق ببيع المنزل خلال فترة التسع سنوات، فقد يكون عرضة لضريبة الاسترداد. عند حساب الضريبة، فإن أولئك الذين يحصلون على منزل - أو حصة فيه - من خلال الطلاق سيكون لديهم أساس معدل يكون عادةً نفس أساس الزوج السابق.
إذا تم بيع المنزل بعد فترة التسع سنوات، فإن الدعم الفيدرالي يُعفى من الاسترداد. ينطبق نفس المبدأ إذا تم بيع المنزل بدون تحقيق ربح. علاوة على ذلك، إذا كان دخل صاحب المنزل يقع ضمن الحدود التي تحددها الإرشادات الفيدرالية، فإنهم يُعفون أيضًا من الاسترداد. إذا تم التنازل عن المنزل خلال فترة التسع سنوات، فيجب حساب الضريبة المحتملة من خلال الاسترداد كما لو تم بيع المنزل بسعر السوق العادل في وقت البيع.
ما هو استرداد الدعم الفيدرالي؟
استرداد الدعم الفيدرالي هو سداد الدعم المقدم على الرهن العقاري إذا تم التصرف في المنزل خلال تسع سنوات من الحصول على قرض مدعوم فيدراليًا.
كيف يتم حساب استرداد الدعم الفيدرالي؟
بالنسبة لمعظم الناس، يتم تقييم سعر بيع المنزل إلى جانب مقدار الفائدة أو الأسهم التي يمتلكها صاحب المنزل في السكن وعوامل مثل المدة الزمنية التي مرت بين إغلاق الرهن العقاري والبيع اللاحق للمنزل. سيأخذ مقرضو الرهن العقاري أيضًا في الاعتبار ما إذا كان القرض المدعوم من الحكومة الفيدرالية قد تم سداده بالكامل في غضون أربع سنوات من الإغلاق.
كيف أعرف إذا كنت سأضطر لدفع استرداد الدعم؟
إذا كنت قد تلقيت دفعة دعم من قبل، فإن تلك الدفعة تخضع للاسترداد ما لم تصبح معفيًا.
الخلاصة
يمكن أن تساعد إعانات الدفع في جعل شراء منزل ممكنًا للمقترضين ذوي الدخل المنخفض الذين يواجهون صعوبة في شراء منزل. ومع ذلك، هناك قواعد تتعلق بسداد الإعانة إذا قمت ببيع المنزل خلال فترة معينة بعد الإغلاق أو إذا لم تعد تعيش في المنزل. ومع ذلك، هناك بعض الاستثناءات، لذا تحقق من قوانين ولايتك لمعرفة ما إذا كان استرداد الإعانة الفيدرالية ينطبق على حالتك.