يُعرّف الحد الأقصى الأولي لسعر الفائدة بأنه الحد الأقصى الذي يمكن أن يتغير به سعر الفائدة على قرض بسعر فائدة متغير عند أول تعديل مجدول للسعر.
عادةً ما يتم وضع حدود على معدلات الفائدة على الرهون العقارية لحماية المقترضين من الزيادات الكبيرة في المعدلات على مدى حياة قرض الرهن العقاري. نظرًا لأنها أولية، فإن حد المعدل يكون عرضة للتغيير بعد انتهاء الفترة الأولية.
النقاط الرئيسية
- الحد الأقصى لمعدل الفائدة الأولي هو الحد الأقصى الذي يمكن أن يرتفع إليه معدل الفائدة على قرض بمعدل فائدة متغير عند أول تعديل مجدول للمعدل.
- تحمي الحدود القصوى الأولية لأسعار الفائدة المقترضين من الزيادات الكبيرة في الأسعار على مدى فترة القرض.
- يمكن أن يتغير سعر الفائدة والحد الأقصى بعد انتهاء الفترة الأولية.
- تنطبق حدود سعر الفائدة الأولية فقط على القروض ذات السعر المتغير، وليس على القروض ذات السعر الثابت.
كيف تعمل حدود سعر الفائدة الأولية
توجد حدود الفائدة الأولية على المنتجات ذات المعدلات القابلة للتعديل، مثل الرهن العقاري ذو المعدل القابل للتعديل، حيث يخضع معدل الفائدة لتغييرات مجدولة طوال فترة القرض. الحد الأقصى للمعدل الأولي هو الحد الأقصى الذي يمكن أن يرتفع به معدل الفائدة في المرة الأولى التي يزيد فيها.
عندما يرتفع المعدل لأول مرة يعتمد ذلك على شروط القرض. بعض الرهون العقارية ذات المعدلات القابلة للتعديل لديها معدلات فائدة تتغير لأول مرة بعد، على سبيل المثال، خمس سنوات. بينما ستتم إعادة ضبط البعض الآخر بعد سنة واحدة.
المنتجات ذات السعر الثابت لا تحتوي على حد أقصى لأنها لا تتغير. يبقى السعر عند بدء القرض كما هو حتى يتم سداد القرض بالكامل، أو يحدث تغيير في شروط السند، مثل أثناء التعديل أو إعادة التمويل.
كانت المنتجات ذات معدلات الفائدة المتغيرة شائعة في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين خلال طفرة الرهن العقاري الثانوي. وجد العديد من مالكي المنازل أنفسهم في مشكلة بسرعة عندما ارتفعت معدلات الفائدة بعد الفترة الثابتة الأولية. كانت جاذبية الرهن العقاري ذو المعدل القابل للتعديل تكمن في أن المعدل الثابت الأولي كان عادةً أقل من معدلات الفائدة المقدمة على المنتجات ذات المعدلات الثابتة في ذلك الوقت.
كان المقترضون متحمسين للاستفادة من هذه المعدلات المنخفضة، مع توقع أنهم يمكنهم إعادة التمويل مرة أخرى قبل تعديل معدلهم. كان سقف سعر الفائدة الأولي موجودًا لحماية أصحاب المنازل من صدمة دفع كبيرة، مع التوقع بأن المعدلات ستزداد ببطء مع مرور الوقت.
لسوء الحظ، انهار السوق وانخفضت قيم العقارات بشكل كبير، مما ترك العديد من مالكي المنازل غير قادرين على إعادة التمويل للخروج من منتجات الرهن العقاري التي أصبحت تكلفتها متزايدة. وقد تخلف العديد من المقترضين عن سداد رهونهم العقارية، مما زاد من تعقيد أزمة الرهن العقاري الثانوي.
مثال على سقف سعر الفائدة الأولي
خذ على سبيل المثال، رهن عقاري افتراضي لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة متغير (ARM)، والذي قد يبدأ بمعدل ثابت قدره 4.5% لأول عامين. هذا أقل من متوسط معدل الفائدة الحالي على الرهن العقاري ذو المعدل الثابت البالغ 5.75% اعتبارًا من 24 سبتمبر 2024، مما يجعل الرهن العقاري المتغير يبدو أكثر جاذبية.
في نهاية فترة التعديل الأولى، يكون الحد الأقصى لمعدل الفائدة الأولي زائد أو ناقص 2%، مما يعني أن المعدل سيتعدل ليصل إلى حد أقصى 7.75% وحد أدنى 3.75%.
بعد ذلك، سيكون سعر الفائدة عرضة للتعديلات بناءً على أي مؤشر تم استخدامه في بداية القرض بالإضافة إلى الهامش. الهامش هو الحد الأقصى للانتشار الذي لن تتجاوز التعديلات حدوده.
إذا، عندما يحين وقت أول فترة تعديل وقد انخفضت معدلات الرهن العقاري، سيستفيد المقترض من معدل فائدة أقل. الآن، إذا ارتفعت معدلات الفائدة، سيكون المقترض في وضع غير مريح حيث أن معدل فائدته قد ارتفع وكذلك دفعة الرهن العقاري الشهرية الخاصة به.
إذا لم يكن المقترضون على دراية أو غير قادرين على استيعاب الزيادة في الدفعات، يمكن أن يكون الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل خيارًا محفوفًا بالمخاطر للغاية.
الأسئلة الشائعة (FAQs)
ما هو معدل الرهن العقاري القابل للتعديل؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) هو نوع من القروض الذي يتغير بشكل دوري، مما يمكن أن يؤثر على المبلغ الذي تدفعه كل شهر. عادةً ما يكون سعر الفائدة الأولي أقل من سعر القرض ذو السعر الثابت، ولكن يمكن أن يتغير السعر.
هل يمكنك إعادة تمويل قرض ARM 5/1؟
إذا كان لديك رهن عقاري بمعدل قابل للتعديل، بما في ذلك رهن 5/1 ARM، يمكنك إعادة تمويله. يمكنك الحصول على قرض جديد بمعدل ثابت أو بمعدل قابل للتعديل.
هل يمكنني سداد القرض العقاري ذو الفائدة المتغيرة (ARM) مبكرًا؟
يمكنك سداد الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مبكرًا إذا كانت شروط المقرض تسمح بذلك. في بعض الحالات، قد تضطر إلى دفع رسوم لسداد القرض مبكرًا.
الخلاصة
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل هو رهن عقاري يمكن أن يتغير سعره، مما يمكن أن يوفر العديد من الفوائد لبعض مشتري المنازل. في البداية، يكون السعر عادةً أقل مما ستجده مع قرض بسعر ثابت.
لذلك، إذا كنت تخطط لبيع المنزل في فترة زمنية قصيرة قبل أن ترتفع الأسعار مرة أخرى، فقد تستفيد من قرض الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM). ومع ذلك، في النهاية، إذا استمرت الأسعار في الارتفاع، فقد ينتهي بك الأمر بدفع المزيد من الفوائد. قم بموازنة الإيجابيات والسلبيات لجميع خياراتك قبل تحديد ما هو الأفضل لك.