ما هو الحجز القضائي؟
يشير الحجز القضائي إلى إجراءات الحجز على الممتلكات التي يفتقر فيها الرهن العقاري إلى بند سلطة البيع. في هذه الحالة، يتم تسوية إجراءات الحجز من خلال المحاكم. سلطة البيع هي بند مكتوب في الرهن العقاري. في حالة التخلف عن السداد، فإنه يخول المقرض ببيع الممتلكات لسداد دين الرهن العقاري. في هذه الحالة، يمكن تجنب الإجراءات القانونية. يُسمح بسلطة البيع في العديد من الولايات كجزء من حقوق المقرض في السعي للحصول على حجز.
النقاط الرئيسية
- يشير الحجز القضائي إلى إجراءات الحجز التي تتم من خلال النظام القضائي.
- عادةً ما تكون عملية الحجز القضائي طويلة، حيث تستغرق عدة أشهر إلى سنوات لإكمالها.
كيف يعمل حجز الرهن القضائي
يشير الحجز القضائي إلى حالات الحجز التي تمر عبر النظام القضائي. يحدث الحجز عندما يتم بيع المنزل لسداد الديون غير المدفوعة. يتم تنفيذ الإجراء وفقًا لقوانين الولاية القضائية التي يقع فيها العقار، والتي تكون في الغالب قانون الولاية. تتطلب العديد من الولايات أن تكون عمليات الحجز قضائية، ولكن في بعض الولايات، يمكن أن تكون عمليات الحجز غير قضائية أيضًا.
إذا وجدت المحكمة أن المقترض قد تخلف عن السداد، يمكن تحديد موعد لإجراء مزاد لبيع العقار من أجل جمع الأموال لسداد المقرض. يختلف هذا عن حبس الرهن غير القضائي، الذي يتم دون تدخل المحكمة.
تتطلب العديد من الولايات الحجز القضائي لحماية حقوق الملكية التي قد لا يزال المدينون يمتلكونها في العقار. كما أن الحجز القضائي يعمل على منع الإفصاحات الاستراتيجية من قبل المقرضين غير النزيهين. في الحالات التي لا تولد فيها المزاد أموالاً كافية لسداد المقرض العقاري، سيظل المالك السابق مسؤولاً عن الرصيد المتبقي من خلال ما يسمى بحكم النقص.
عملية الرهن القضائي
يمكن أن تستمر عمليات حبس الرهن القضائي من ستة أشهر إلى حوالي ثلاث سنوات، وذلك حسب الولاية. لبدء عملية حبس الرهن، يجب على المقرض العقاري الانتظار حتى يتأخر المقترض عن السداد لمدة 120 يومًا.
في هذه المرحلة، يقوم مقدم الخدمة بإخطار الطرف الذي يقوم بالحجز برسالة خرق، ليعلم المدين أنهم في حالة تخلف عن سداد الرهن العقاري. في معظم الحالات، يكون لدى المدين 30 يومًا لتصحيح التخلف، وإذا لم يتمكنوا من ذلك، سيقوم مقدم الخدمة بالمضي قدمًا في إجراءات الحجز.
يقوم الطرف الذي يقوم بالحجز بعد ذلك بتقديم دعوى قضائية في المقاطعة التي يقع فيها العقار ويطلب من المحكمة السماح ببيع المنزل لسداد الدين. كجزء من الدعوى القضائية، يتضمن الطرف الذي يقوم بالحجز عريضة للحجز تشرح سبب وجوب إصدار القاضي لحكم بالحجز. في معظم الحالات، ستقوم المحكمة بذلك، ما لم يكن لدى المقترض دفاع يبرر التأخر في السداد.
اعتمادًا على الولاية، قد يكون للطرف الذي يقوم بالحجز أيضًا الحق في الحصول على حكم نقص. يسمح حكم النقص ببيع المنزل في مزاد الحجز بأقل من الدين العقاري المستحق. الفرق بين الدين وسعر البيع في الحجز هو النقص. في معظم الولايات، يمكن للطرف الذي يقوم بالحجز الحصول على حكم شخصي ضد المقترض للنقص.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
كيف تتجنب حبس الرهن القضائي؟
الرهن القضائي يسمح للمقرضين بالسعي للحصول على سلطة البيع من خلال المحاكم عندما يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري. بمجرد حصولهم على هذه السلطة، يمكن للمقرضين بيع العقار لسداد القرض. يجب أن يغطي المقترض أي أموال إضافية متبقية.
الطريقة الأكثر وضوحًا لتجنب ذلك هي الاستمرار في دفع أقساط الرهن العقاري الخاصة بك. إذا لم تتمكن من ذلك، فلا تتجاهل المشكلة. اتصل بالمقرض الخاص بك (عبر الهاتف وبالكتابة) واشرح وضعك. معظم المقرضين لا يرغبون في تحمل التكلفة الإضافية أو المتاعب الناتجة عن الذهاب إلى المحكمة وسيتعاونون معك لتسوية المتأخرات. قد يعني ذلك دفع فوائد إضافية و/أو رسوم، ولكنك لن تجد نفسك في موقف صعب.
ما هو تأثير الرهن القضائي على درجة الائتمان الخاصة بك؟
يمكن أن يؤثر الحجز القضائي سلبًا على درجة الائتمان الخاصة بك. يمكن أن يبقى في تقرير الائتمان الخاص بك لمدة سبع سنوات. سيقوم المقرض بالإبلاغ عن ذلك اعتبارًا من تاريخ أول دفعة فاتتك. ستشعر بالتأثير السلبي للحجز خلال السنوات القليلة الأولى، مما يجعل من الصعب الحصول على ائتمان جديد. ولكن، سيقل هذا التأثير بمرور الوقت وسينتهي في النهاية بعد سبع سنوات.
كيف يعمل حق البيع؟
قوة البيع هي بند يسمح للمقرضين العقاريين بالاستيلاء على العقار وبيعه بعد أن يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري. بيع العقار يمكن المقرض من استرداد الرصيد المتبقي وسداد الدين. هذا البند يسمح للمقرض بتجاوز الإجراءات القانونية عبر المحاكم، مما يجعل من السهل على المقرضين البحث عن حل مالي لتخلف الرهن العقاري.
الخلاصة
لدى مقرضي الرهن العقاري طرق لاسترداد خسائرهم عندما يتخلف المقترضون عن سداد قروضهم. الطريقة الأكثر جذرية هي استعادة الملكية وبيعها. قبل أن يحدث ذلك، يحتاجون إلى الحصول على السلطة لتنفيذ البيع. إذا لم تحتوي وثائق القرض على هذا البند، فقد يحتاجون إلى السعي للحصول على حجز قضائي. يتيح لهم ذلك الذهاب إلى المحكمة لطلب الموافقة على سلطة البيع حتى يتمكنوا من بيع المنزل وسداد الرهن العقاري. تبقى عمليات الحجز القضائي في تقرير الائتمان الخاص بك لمدة سبع سنوات، لذلك من المهم العمل مع المقرض للحفاظ على منزلك ودرجة الائتمان الخاصة بك سليمة.