ما هو حكم النقص؟
حكم العجز هو قرار قضائي ضد المدين الذي يتخلف عن سداد قرض مضمون عندما لا تغطي عملية بيع العقار الذي يضمن القرض الدين بالكامل. يسمح هذا الحكم للمقرض بجمع أموال إضافية من المدين لتعويض الفرق.
النقاط الرئيسية
- حكم العجز هو قرار محكمة يسمح للمقرض بجمع أموال إضافية من المدين عندما لا تكفي عائدات بيع الممتلكات المرهونة لسداد الدين بالكامل.
- تمنع العديد من الولايات الأحكام بالنقص بعد حجز الرهن العقاري على المنزل.
- تمنع القوانين البنوك من بيع العقارات المحجوزة بأقل من قيمتها والمطالبة بالفرق من المقترض المتعثر.
كيف يعمل حكم النقصان
المبدأ القانوني لحكم النقص يمكن أن ينطبق على أي قرض مضمون، مثل قرض السيارة، حيث يتم بيع الممتلكات المصادرة من المدين المتخلف عن السداد بأقل مما يزال الدائن مستحقًا عليه. ومع ذلك، في معظم الحالات، يرتبط المصطلح بحالات حجز الرهن العقاري.
تم تصميم قروض الرهن العقاري لتجنب العجز من خلال تحديد مبالغ القروض بناءً على القيمة المقدرة للعقار ومطالبة المقترضين بدفع دفعة مقدمة. بهذه الطريقة، يضع المقرض أموالًا أقل في خطر مما تستحقه قيمة العقار.
نظريًا، تضمن هذه الضمانات أن يتمكن المقرض من بيع العقار بمبلغ كافٍ لاسترداد قرضه في حال تخلف المقترض عن السداد. ومع ذلك، في حالة تراجع سوق العقارات، مثل الذي حدث في عام 2008، يمكن أن تنخفض قيمة المنزل إلى ما دون مبلغ القرض المستحق عليه. يُشار إلى هذا أحيانًا باسم الرهن العقاري تحت الماء. عندما يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري في ظل هذه الظروف، قد يسعى المقرض للحصول على حكم بالعجز.
مثال على حكم نقص القيمة
تخيل شراء منزل بمبلغ 300,000 دولار مع دفعة مقدمة قدرها 30,000 دولار ورهن عقاري لمدة 30 عامًا بقيمة 270,000 دولار بمعدل فائدة 4%. يتخلف المقترض عن سداد القرض البالغ 270,000 دولار بعد عامين، مما يترك رصيدًا رئيسيًا يبلغ حوالي 260,000 دولار. يبيع البنك المنزل بمبلغ 245,000 دولار، ثم يحصل على حكم نقص ضد المقترض للمبلغ المتبقي البالغ 15,000 دولار. هذا هو المبلغ الذي سيحتاج المقترض إلى دفعه.
عادةً لا تنطبق قوانين الولاية ضد مطالبات الأحكام بالنقص على الرهون العقارية الثانية مثل قروض حقوق الملكية المنزلية.
كيف يقوم المقرضون بتحصيل أحكام النقص؟
تحظر العديد من الولايات الأحكام القضائية بالنقص بعد حجز المنزل. حيثما يُسمح بها، يجب على المقرض أن يثبت من خلال القوائم المقارنة والتقييم المهني أن السعر الذي حصل عليه من بيع المنزل كان عادلاً. هذه الحماية تمنع البنك من قبول عرض منخفض والمطالبة بالرصيد من المقترض.
حتى في الأماكن التي يُسمح فيها بأحكام العجز، فإنها ليست تلقائية. يجب على المقرض تقديم طلب للحصول على حكم عجز. إذا لم يقم المقرض بتقديم الطلب، فإن المحكمة ستعتبر الأموال المحصلة من بيع العقار المحجوز كافية.
إذا نجح المُقرض في الحصول على حكم بالنقص، يمكنه محاولة جمع المال بطرق متنوعة، بما في ذلك وضع رهن على ممتلكات أخرى يملكها المدين، أو حجز أجور المدين، أو فرض (أخذ المال من) حساب المدين البنكي.
ماذا تفعل عند مواجهة حكم بالعجز المالي؟
قد يسعى المدين الذي يتلقى حكمًا بالنقص إلى الحصول على إعفاء من المقرض أو الدائنين الآخرين، أو تقديم طلب لإلغاء الحكم، أو، إذا لزم الأمر، إعلان الإفلاس.
في أي حالة، إذا تم إعفاء المدين من السداد الكامل للقرض، يُعتبر الدين المعفى دخلاً من قبل خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) ويخضع للضرائب، مع بعض الاستثناءات التي تعتمد على الوضع.
الأحكام القضائية بالنقص والمبيعات القصيرة
تسمح معظم الولايات، ولكن ليس جميعها، بأحكام العجز بعد البيع القصير، وهو عندما يوافق البنك على السماح للمقترض ببيع المنزل بسعر أقل من مبلغ القرض. يمكن أن يحدث البيع القصير عندما تكون أسعار العقارات في انخفاض، ويسعى البنك لتقليل خسارته من خلال بيع سريع بدلاً من المرور بعملية الحجز على العقار. قد يكون هذا الإجراء جيدًا للمقترضين، اعتمادًا على ظروفهم.
وبالمثل، عادةً ما يُسمح بأحكام العجز في معاملة تُعرف باسم التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز، عندما يوافق البنك على أخذ الملكية للعقار بدلاً من الحجز عليه.
ما هو حكم النقص؟
حكم النقص هو أمر قضائي يسمح للمقرض بجمع أموال إضافية من المدين الذي تخلف عن سداد قرض إذا لم يكن بيع العقار الذي يضمن القرض كافيًا لسداد الدين بالكامل. تعتبر أحكام النقص الأكثر شيوعًا بعد حبس الرهن العقاري، على الرغم من أنها غير مسموح بها في كل ولاية.
ماذا يمكن للمقرض أن يفعل لتحصيل حكم العجز ضدي؟
قد يتمكن المقرض من حجز جزء من راتبك، أو وضع رهن على ممتلكات أخرى تمتلكها، أو سحب أموال من حسابك البنكي. في مثل هذه الإجراءات التحصيلية، يمكن أن تختلف حقوق المقرض وحقوقك من ولاية إلى أخرى.
كيف يمكنني حماية نفسي من حكم العجز؟
قد تتمكن من التفاوض على ترتيب سداد آخر مع المقرض أو الطعن في حكم النقص في المحكمة. الإفلاس الشخصي هو خيار آخر، على الرغم من أنه يمكن أن يكون له عواقب طويلة الأمد ولا ينبغي الدخول فيه دون النظر بجدية في المزايا والعيوب.
الخلاصة
إذا تم حجز منزلك ولكن إعادة بيعه لم تسدد كامل ديونك، فقد تتلقى حكمًا بالنقص. على الرغم من أن الأمر يبدو محبطًا، إلا أنه لا يزال لديك خيارات. يمكنك السعي للحصول على إعفاء من المقرض أو الدائنين الآخرين، أو تقديم طلب لإلغاء الحكم، أو إعلان الإفلاس. قبل اختيار هذا الخيار، اسأل مقرضك إذا كان بإمكانهم التفاوض على خطة سداد يمكنك الالتزام بها.