ما هو حبس الرهن؟
حجز الرهن هو العملية القانونية التي يحاول من خلالها المقرض استرداد المبلغ المستحق على القرض المتعثر عن طريق الاستيلاء على العقار المرهون وبيعه. عادةً ما يتم تفعيل التعثر عندما يفوت المقترض عددًا معينًا من الدفعات الشهرية، ولكن يمكن أن يحدث أيضًا عندما يفشل المقترض في الوفاء بشروط أخرى في وثيقة الرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- حبس الرهن هو عملية قانونية تتيح للمقرضين استرداد المبلغ المستحق على قرض متعثر من خلال الاستيلاء على وبيع العقار المرهون.
- تختلف عملية حبس الرهن العقاري من ولاية إلى أخرى، ولكن بشكل عام، يحاول المقرضون العمل مع المقترضين لمساعدتهم على اللحاق بالمدفوعات وتجنب حبس الرهن.
- يبلغ متوسط عدد الأيام الوطنية الأحدث لعملية حبس الرهن 857 يومًا؛ ومع ذلك، يختلف الجدول الزمني بشكل كبير حسب الولاية.
فهم حبس الرهن
تستمد عملية حبس الرهن أساسها القانوني من عقد الرهن العقاري أو عقد سند الثقة، الذي يمنح المقرض الحق في استخدام العقار كضمان في حالة فشل المقترض في الالتزام بشروط وثيقة الرهن العقاري. على الرغم من أن العملية تختلف من ولاية إلى أخرى، إلا أن عملية حبس الرهن تبدأ عمومًا عندما يتخلف المقترض عن السداد أو يفوت دفع قسط واحد على الأقل من الرهن العقاري. ثم يقوم المقرض بإرسال إشعار بعدم الدفع يشير إلى أن دفعة ذلك الشهر لم تُستلم.
إذا فات المقترض دفع دفعتين، يقوم المقرض بإرسال خطاب مطالبة. يعتبر هذا أكثر جدية من إشعار الدفع الفائت، ولكن قد يكون المقرض لا يزال مستعدًا لترتيب وسيلة للمقترض لتسديد الدفعات الفائتة.
يقوم المقرض بإرسال إشعار بالتخلف عن السداد بعد مرور 90 يومًا من عدم دفع الأقساط. يتم تحويل القرض إلى قسم حبس الرهن لدى المقرض، وعادة ما يكون لدى المقترض 30 يومًا إضافيًا لتسوية المدفوعات وإعادة تفعيل القرض (يُطلق على هذه الفترة فترة إعادة التفعيل). في نهاية فترة إعادة التفعيل، سيبدأ المقرض في إجراءات حبس الرهن إذا لم يقم صاحب المنزل بتسديد الأقساط المتأخرة.
تظهر حجز الرهن على تقرير الائتمان الخاص بالمقترض خلال شهر أو شهرين وتبقى هناك لمدة سبع سنوات من تاريخ أول دفعة فائتة. بعد ذلك، يتم حذف حجز الرهن من تقرير الائتمان الخاص بالمقترض.
عملية حبس الرهن تختلف حسب الولاية
لكل ولاية قوانين تحكم عمليات حبس الرهن، بما في ذلك الإشعارات التي يجب على المقرض نشرها علنًا، والخيارات المتاحة لصاحب المنزل لتحديث القرض وتجنب حبس الرهن، والجدول الزمني والعملية لبيع العقار.
الرهن العقاري—وهو الفعل الفعلي للمقرض بالاستيلاء على العقار—يعتبر عادة الخطوة النهائية بعد عملية ما قبل الرهن العقاري الطويلة. قبل الرهن العقاري، قد يقدم المقرض عدة بدائل لتجنب الرهن، والعديد منها يمكن أن يخفف من العواقب السلبية للرهن لكل من المشتري والبائع.
في 22 ولاية، بما في ذلك فلوريدا، إلينوي، ونيويورك، يُعتبر الحجز القضائي هو القاعدة. في هذا النوع من الحجز، يجب على المقرض المرور عبر المحاكم للحصول على إذن بالحجز من خلال إثبات أن المقترض متأخر في السداد. إذا تمت الموافقة على الحجز، يقوم الشريف المحلي ببيع العقار في مزاد علني لأعلى مزايد في محاولة لاسترداد ما يدين به البنك، أو يصبح البنك هو المالك ويبيع العقار بالطريقة التقليدية لاسترداد خسائره.
تستخدم الولايات الـ 28 الأخرى، بما في ذلك أريزونا وكاليفورنيا وجورجيا وتكساس، بشكل أساسي حبس الرهن غير القضائي، والذي يُطلق عليه أيضًا حق البيع. يميل هذا النوع من حبس الرهن إلى أن يكون أسرع من حبس الرهن القضائي، ولا يمر عبر المحاكم إلا إذا قام صاحب المنزل بمقاضاة المقرض.
كم من الوقت تستغرق عملية حبس الرهن؟
وفقًا لتقرير سوق حبس الرهن في الولايات المتحدة من ATTOM Data Solutions، وهو مزود بيانات عقارية، فإن العقارات التي تم حبسها في الربع الثاني من عام 2021 قد قضت في المتوسط 922 يومًا في عملية حبس الرهن. وهذا يُعتبر انخفاضًا طفيفًا عن متوسط الربع السابق الذي بلغ 930 يومًا، وارتفاعًا بنسبة 34.5% مقارنة بـ 685 يومًا في الربع الثاني من عام 2020.
يتفاوت متوسط عدد الأيام حسب الولاية بسبب اختلاف القوانين والجداول الزمنية لحبس الرهن. الولايات التي سجلت أطول متوسط لعدد الأيام للعقارات التي تم حبسها في الربع الثاني من عام 2021 كانت:
- هاواي (3,068 يومًا)
- نيويورك (1,822 يومًا)
- إنديانا (1,617 يومًا)
الولايات التي شهدت أقصر متوسط أوقات لإجراءات حبس الرهن خلال نفس الفترة كانت:
- وايومنغ (173 يومًا)
- أركنساس (253 يومًا)
- تينيسي (270 يومًا)
يوضح الرسم البياني أدناه متوسط عدد الأيام ربع السنوية حتى حبس الرهن منذ الربع الأول من عام 2007.
هل يمكنك تجنب حبس الرهن؟
حتى إذا كان المقترض قد فاتته دفعة أو اثنتان، فقد لا تزال هناك طرق لتجنب حبس الرهن. بعض البدائل تشمل:
- التسامح الخاص—إذا كان لدى المقترض صعوبة مالية مؤقتة، مثل الفواتير الطبية أو انخفاض الدخل، فقد يوافق المقرض على تقليل أو تعليق الدفعات لفترة زمنية محددة.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
عواقب حبس الرهن
إذا فشل العقار في البيع في مزاد الرهن، أو إذا لم يمر بواحد من الأساس، فإن المقرضين - وغالبًا ما يكونون بنوكًا - يتولون عادةً ملكية العقار وقد يضيفونه إلى محفظة متراكمة من العقارات المحجوزة، والتي تُعرف أيضًا باسم العقارات المملوكة (REO).
عادةً ما تكون العقارات المحجوزة متاحة بسهولة على مواقع البنوك الإلكترونية. يمكن أن تكون هذه العقارات جذابة للمستثمرين في العقارات، لأن البنوك في بعض الحالات تبيعها بخصم عن قيمتها السوقية، مما يؤثر سلبًا على المقرض.
بالنسبة للمقترض، يظهر حجز الرهن على تقرير الائتمان خلال شهر أو شهرين، ويبقى هناك لمدة سبع سنوات من تاريخ أول دفعة فائتة. بعد سبع سنوات، يتم حذف حجز الرهن من تقرير الائتمان الخاص بالمقترض.