ما هو إشعار الدعوى القضائية (Lis Pendens)؟
الإشعار lis pendens هو إشعار رسمي للجمهور بأن دعوى قضائية تتعلق بمطالبة على عقار قد تم تقديمها. يرتبط lis pendens بالمفهوم الذي ينص على أن مشتري العقار يجب أن يتحمل أي نزاع قانوني قائم يتعلق بالعقار.
إذا كان البنك يقاضي مالك قطعة أرض وقام مشترٍ جديد بشرائها، فإن المالك الجديد يرث مسؤولية الدعوى القضائية؛ حيث إن بيع العقار لا يمنع المدعي من السعي للحصول على تعويض عبر التقاضي. يمكن أن يمثل ذلك مسؤولية محتملة contingent liability.
النقاط الرئيسية
- إشعار "ليس بندنس" هو إشعار رسمي وعام يفيد بأن هناك دعوى قضائية أو مطالبة معلقة مرتبطة بالعقار.
- يمكن تقديم إشعار الدعوى المعلقة (Lis pendens) فقط إذا كانت الدعوى مرتبطة بشكل خاص بالعقار؛ ومع ذلك، تحدد معظم القوانين أن مالك العقار يجب أن يتحمل أي دعاوى قضائية مرتبطة به.
- إشعارات الدعوى القضائية شائعة في حالات الطلاق حيث يقوم الأزواج بتقسيم الأصول أو في الحالات التي يكون فيها المنزل معروضًا للبيع بالمزاد بعد أن يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري.
كيف تعمل إشعارات الدعوى القضائية (Lis Pendens)
التعبير "Lis pendens" يُترجم حرفيًا من اللاتينية إلى "دعوى معلقة". يمكن أن تؤثر هذه الحالة سلبًا على سعر البيع أو إمكانية البيع، حيث إن أي دعاوى قضائية معلقة تكون عادة غير مواتية للمالك. يُختصر هذا المصطلح عادةً إلى "lis pend."
يوفر "ليز بندنس" إشعارًا بنّاءً، أو تحذيرًا، للمشترين المحتملين للمنازل بأن ملكية العقار محل نزاع وأن هناك دعوى قضائية معلقة. يمكن تقديم "ليز بندنس" فقط إذا كانت الدعوى مرتبطة بشكل خاص بالعقار. من خلال تقديم "ليز بندنس"، يقوم الفرد أو الكيان بحماية مطالبته بالملكية في انتظار نتيجة الدعوى القضائية.
متى يتم استخدام إشعار الدعوى القضائية (Lis Pendens)
يمكن استخدام "Lis pendens" في أي وقت يكون هناك نزاع حول الممتلكات العقارية، ولكن في معظم الأحيان، يتم استخدامه في ثلاث حالات.
طلاق
غالبًا ما يتم تقديم إشعار دعوى معلقة في حالات الطلاق حيث لم يتم تسوية توزيع العقارات. يكون هذا شائعًا بشكل خاص في الحالات التي يكون فيها العقار مسجلًا باسم أحد الزوجين، بينما يسعى الزوج الآخر للحصول على جزء من الأصل. سيواجه الزوج الذي يحمل اسمه على العنوان صعوبة في بيع العقار أثناء وجود دعوى قضائية معلقة.
التخلف عن سداد الرهن العقاري/حجز الرهن
الإشعار بالتقاضي يُستخدم عادةً من قبل المقرضين الذين قدموا إشعار بالتقصير ضد مقترض متعثر. تستخدم البنوك هذا الإجراء لإعلام الجمهور بأن العقار في حالة حجز. يمكن أيضاً للدائنين الآخرين الذين تكون ديونهم مضمونة بالعقار أن يقوموا بحجز العقار.
نزاعات العقود
ليس من غير المألوف أن تنشأ قضايا "lis pendens" في نزاعات العقود، حيث يشعر المشتري بأنه تم استبعاده بشكل خاطئ من شراء منزل. على سبيل المثال، إذا دخل المشتري أ والبائع في عقد لبيع منزل وقرر البائع بيع المنزل للمشتري ب، قد يقوم المشتري أ بمقاضاة البائع لفرض عملية البيع.
يمكن للمشتري تقديم إشعار دعوى قضائية بعد رفع دعوى، مما يجعل من الصعب على البائع بيع المنزل. إذا قرر المشتري ب المضي قدمًا في الشراء وقررت المحاكم أن المشتري أ له الحق في تنفيذ البيع، فإن المشتري ب يخسر العقار لصالح المشتري أ ويجب عليه الرجوع إلى البائع لاسترداد أمواله.
في بعض الولايات، يمكن لجمعيات مالكي المنازل (HOA) وضع رهون عقارية على منزلك إذا لم تقم بدفع الرسوم أو الالتزام بالعهود. وفقًا لقوانين ولايتك، يمكن لجمعية مالكي المنازل تقديم دعوى ضد منزلك وإصدار إشعار دعوى قضائية، مما يجعل من الصعب عليك بيعه.
كيفية تقديم إشعار دعوى معلقة (Lis Pendens)
يمكن تقديم إشعار "قضية معلقة" فقط إذا كانت هناك دعوى قضائية جارية. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تتعلق الدعوى الجارية بالعقارات، مثل الأراضي والمباني. إذا لم يتم استيفاء هذه المتطلبات، يمكن إلغاء الإشعار.
تختلف متطلبات التقديم حسب الولاية، ولكن بشكل عام، هناك خطوتان. أولاً، يجب تقديم الدعوى إلى كاتب المقاطعة، ويجب أن تكون الدعوى قيد الانتظار. ثانيًا، يجب تسجيل "lis pendens" في سجلات الأراضي بالمقاطعة حتى يمكن إرفاقها بعنوان الملكية. عادةً ما يعمل تقديم "lis pendens" كإشعار بوجود نزاع على الملكية، ولكن متطلبات تقديم الإشعار تختلف أيضًا حسب الولاية.
نظرًا لأن متطلبات "lis pendens" تختلف من ولاية إلى أخرى، يجب عليك الاتصال بمحامٍ عقاري في منطقتك لمعرفة ما إذا كنت بحاجة إلى تقديمها وكيف يتم تقديمها. من الممكن صياغة "lis pendens" بنفسك بناءً على المعلومات التي يمكنك العثور عليها عبر الإنترنت؛ ومع ذلك، فإن هذا مستند معقد يستخدم صياغة محددة. يمكن أن يتسبب خطأ واحد في إلغائه، لذا من الأفضل أن يقوم محامٍ مطلع على قوانين العقارات في منطقتك بإعداده. إذا لم تتمكن من تحمل تكاليف محامٍ، فقد تتمكن من العثور على برامج مساعدة عامة في منطقتك يمكنها المساعدة.
الأسئلة الشائعة
ما هو الغرض من إشعار الدعوى (Lis Pendens)؟
الإشعار بالدعوى هو وسيلة قانونية لإبلاغ أي شخص معني بعقار معين بأن هناك دعوى قانونية معلقة ضد العقار. يعتبر هذا الأمر مهمًا لأنه ينبه المشترين المحتملين إلى أن هناك طرفًا آخر لديه مطالبة على العقار. وإذا فاز ذلك الطرف بالدعوى، يمكن للمشتري الجديد أن يفقد العقار أو يتحمل المسؤولية عن المطالبة.
ماذا يعني إسقاط إشعار الدعوى المعلقة؟
إذا تلقيت إلغاء إشعار دعوى معلقة، فهذا يعني أن ممتلكاتك لم تعد تحت أي مطالبة أو دعوى قضائية ضدها.
من الذي يصدر إشعار الدعوى (Lis Pendens)؟
أي شخص يعتقد أن لديه حقًا في ملكية يمكنه تقديم إشعار دعوى معلقة (lis pendens) إلى كاتب المحكمة في المقاطعة التي يعيش فيها. يجب أن تكون هناك دعوى قضائية معلقة لكي يكون إشعار الدعوى المعلقة صالحًا.
ما المقصود بـ Lis في القانون؟
الترجمة الحرفية للكلمة اللاتينية "lis" هي دعوى أو دعوى قضائية. بينما "pendens" تعني معلقة، لذا فإن "lis pendens" تعني دعوى قضائية معلقة أو دعوى قيد النظر.
الخلاصة
الإشعار بالحق المعلق هو إشعار بأن هناك دعوى قضائية معلقة ضد ملكية معينة. يجب تقديم هذا الإشعار إلى كاتب المحكمة في المقاطعة التي تعيش فيها ويتم تسجيله في سجلات العقارات بالمقاطعة.
يجب أن تكون هناك دعوى قضائية معلقة قبل أن يتم تقديم الإشعار وخدمته. يمكن لأي شخص لديه مصلحة في عقار أن يقوم بصياغة وتقديم إشعار "lis pendens"، ولكن نظرًا لأن اللغة يجب أن تكون محددة ولأنها وثيقة معقدة، فمن الأفضل توظيف محامٍ عقاري في منطقتك لإعدادها لك.