ما هو نظام تسجيل الرهن العقاري الإلكتروني؟
نظام تسجيل الرهن العقاري الإلكتروني (MERS) هو قاعدة بيانات أنشأتها صناعة البنوك العقارية. وهو سجل إلكتروني سري للرهن العقاري الذي نشأ في الولايات المتحدة، حيث يتتبع عمليات نقل وتعديلات حقوق الخدمة وملكية القروض. تستخدمه صناعة التمويل العقاري لتسجيل وتداول قروض الرهن العقاري السكنية والتجارية.
MERS، الذي يشير أيضًا إلى الشركة الخاصة التي تدير قاعدة البيانات، معتمد من قبل المؤسسات التي ترعاها الحكومة مثل الرابطة الوطنية للرهن العقاري الفيدرالي (فاني ماي)، وشركة الرهن العقاري الفيدرالية (فريدي ماك)، والرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومي (جيني ماي)، إلى جانب الوكالات الحكومية مثل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ووزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) التي تشارك في قروض الإسكان. كما تستخدمه وكالات التمويل السكني في كاليفورنيا ويوتا وجميع وكالات التصنيف الرئيسية في وول ستريت.
النقاط الرئيسية
- نظام تسجيل الرهن العقاري الإلكتروني (MERS) هو قاعدة بيانات مملوكة للقطاع الخاص تم إنشاؤها بواسطة صناعة البنوك العقارية لتبسيط تسجيل وتحويل الرهون العقارية.
- من خلال تتبع تحويلات الرهن العقاري إلكترونيًا، تقوم MERS بإلغاء الحاجة إلى أن يقوم المقرض بتسجيل التحويل لدى مسجل المقاطعة في كل مرة يتم فيها بيع القرض من بنك إلى آخر.
- في بعض الأحيان، يكون MERS نفسه هو المعين كالمقرض العقاري (المرتهن).
- على الرغم من أن نظام MERS يمكن أن يوفر الوقت وتكاليف التسجيل، إلا أنه تعرض للانتقاد لأنه يجعل من الصعب معرفة من هو المالك الحالي للرهن العقاري.
كيف يعمل نظام تسجيل الرهن العقاري الإلكتروني
في كل مرة يتم فيها بيع الرهن العقاري من بنك إلى آخر، يتم نظريًا إعداد وتسجيل وثيقة تحويل في سجلات الأراضي بالمقاطعة. تقوم وثيقة التحويل بنقل مصلحة المقرض الأصلي بموجب الرهن العقاري إلى البنك الجديد.
من خلال تتبع تحويلات القروض إلكترونيًا، تقضي MERS على الممارسة القديمة التي تتطلب من المقرض تسجيل التنازل لدى مسجل المقاطعة في كل مرة يتم فيها بيع القرض من بنك إلى آخر.
يُستخدم نظام MERS من قبل منشئي الرهن العقاري، ومقدمي الخدمات، والمقرضين في المستودعات، والمقرضين بالجملة، والمقرضين بالتجزئة، وأمناء الوثائق، ووكلاء التسوية، وشركات العنوان، وشركات التأمين، والمستثمرين، ومسجلي المقاطعات، والمستهلكين. يمكن للمسؤولين في المقاطعات والجهات التنظيمية وأصحاب المنازل الوصول إلى MERS مجانًا. يمكن لأصحاب المنازل البحث عن معلومات حول الرهون العقارية الخاصة بهم المسجلة في النظام.
من أجل استخدام التتبع الإلكتروني، يقوم مقدم خدمة الرهن العقاري بتعيين رقم تعريف الرهن العقاري (MIN) ثم يسجل القرض في قاعدة بيانات MERS. في بعض الأحيان، يتم تعيين MERS نفسها كصاحبة الرهن العقاري، كما يُطلق على المقرض الأصلي رسميًا في وثائق الرهن العقاري؛ ويُعرف مثل هذا القرض بقرض صاحب الرهن العقاري الأصلي (MOM). من هناك، يمكن للبائع إنشاء الرهن العقاري مع MERS كوكيل للمقرض (ويُشار إليه أيضًا بالمستفيد)، ثم يقوم بتعيين أو تسجيل تحويل القرض إلى MERS في سجل الأراضي بالمقاطعة. هذا سيجعل MERS صاحبة الرهن العقاري المسجلة.
بينما يمكن لـ MERS أن تعمل كمرتهن في سجلات الأراضي بالمقاطعة، إلا أنها لا تمتلك فعليًا قرض الرهن العقاري.
إذا قام المُقرض ببيع القرض، ستقوم MERS بتحديث معلوماتها المتعلقة بالرهن العقاري. يمكن لمقدم خدمة الرهن العقاري إزالته من قاعدة بيانات MERS عن طريق إرسال طلب لتعطيله. ستقوم MERS بدورها بإخطار Fannie Mae. إذا أراد مُقرض الرهن العقاري إنهاء عضويته مع MERS بالكامل، يجب عليه أيضًا إخطار Fannie Mae في أقرب وقت ممكن.
إيجابيات وسلبيات نظام التسجيل الإلكتروني للرهن العقاري
كموقع إلكتروني شامل لوثائق الرهن العقاري—مثل صكوك الثقة والسندات الإذنية—يبسط MERS بشكل كبير عملية الرهن العقاري. يمكن أن يعمل MERS كوسيلة لتوفير التكاليف إلى حد ما لأنه، من خلال العمل كمرتهن، يقلل من تكلفة تسجيل نقل الرهن العقاري من مقرض إلى آخر. وجود القرض باسم MERS (كنائب) في سجلات الأراضي يوفر الوقت وتكاليف التسجيل لأن التعيينات المتعددة ليست ضرورية في كل مرة يتغير فيها القرض من يد إلى أخرى.
لقد واجهت قاعدة البيانات بعض الانتقادات. خلال أزمة الإسكان في عام 2008، جعل النظام من الصعب في بعض الأحيان تحديد من يملك الرهون العقارية بالفعل. وقد خلق ذلك تحديًا لأصحاب المنازل الذين يواجهون حجز الرهن أو يسعون للحصول على إعفاء من قروضهم، حيث كانوا بحاجة إلى معرفة من يحمل رهونهم العقارية من أجل التوصل إلى حل.
ماذا تفعل أنظمة التسجيل الإلكتروني للرهن العقاري؟
يقوم نظام MERS بتتبع إلكتروني لكل مرة يتم فيها نقل الرهن العقاري. يقوم النظام بتعيين رقم تعريف لكل رهن عقاري ويسجل القرض في قاعدة بيانات MERS. تم تصميم هذا النظام لتبسيط عمليات نقل وتعديل حقوق الخدمة وملكية القروض.
ما هي أكبر مشكلة في نظام التسجيل الإلكتروني للرهن العقاري؟
على الرغم من أن نظام MERS يمكن أن يبسط عملية نقل القروض، إلا أنه يمكن أن يجعل من الصعب معرفة من يملك القرض فعليًا.
كيف يمكنني الحصول على الوصول إلى MERS؟
يجب أن يقدم لك مقرض الرهن العقاري رقم تعريف الرهن العقاري الخاص بقرضك، ويمكنك الاتصال بنظام تسجيل الرهن العقاري الإلكتروني على الرقم 1-888-679-MERS (679-6377) للحصول على معلومات حول حسابك.
الخلاصة
تم تصميم نظام تسجيل الرهن العقاري الإلكتروني لتتبع حقوق الخدمة على الرهون العقارية، والذي من المفترض أن يجعل نظام تمويل الرهن العقاري أسهل للمقرضين والمقترضين. وقد أثبت أنه نظام يوفر الوقت والتكلفة، على الرغم من أن النقاد يشيرون إلى أنه خلال أزمة الرهن العقاري الثانوي في عام 2008، جعل MERS من الصعب رؤية المالكين الفعليين لقروض المنازل.