شركة الرهن العقاري الفيدرالية (FHLMC)، أو فريدي ماك، هي مؤسسة مملوكة للمساهمين ومرعية من الحكومة (GSE) تم تأسيسها من قبل الكونغرس في عام 1970 للحفاظ على تدفق الأموال إلى مقرضي الرهن العقاري، مما يدعم بدوره ملكية المنازل والإسكان الإيجاري للأمريكيين من ذوي الدخل المتوسط.
تقوم شركة فريدي ماك بشراء القروض العقارية وضمانها وتوريقها، وهي تعتبر دعامة أساسية في سوق الرهن العقاري الثانوي.
النقاط الرئيسية
- مؤسسة الرهن العقاري الفيدرالية (Federal Home Loan Mortgage Corp.)، أو فريدي ماك (Freddie Mac)، هي مؤسسة مملوكة للمساهمين ومدعومة من الحكومة (GSE).
- تم تصميم Freddie Mac لدعم ملكية المنازل للأمريكيين من ذوي الدخل المتوسط.
- تقوم بشراء القروض من مقرضي الرهن العقاري، ثم تجمعها وتبيعها كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.
- فاني ماي وفريدي ماك هما شركتان حكوميتان متداولتان في البورصة.
- تقوم فاني ماي بشراء قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية أو التجزئة الكبرى؛ بينما تقوم فريدي ماك بشراء قروضها من البنوك الأصغر.
تاريخ فريدي ماك
تم إنشاء فريدي ماك عندما أقر الكونغرس قانون الطوارئ لتمويل المنازل في عام 1970. كفرع مملوك بالكامل لنظام البنك الفيدرالي لقروض المنازل (FHLBS)، كان يمثل محاولة لتقليل مخاطر معدلات الفائدة بالنسبة لجمعيات الادخار والقروض والبنوك الصغيرة.
في عام 1989، بموجب قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA)، خضعت شركة فريدي ماك لإعادة تنظيم. أصبحت شركة مملوكة للجمهور، مع أسهم يمكن تداولها في بورصة نيويورك.
في عام 2008، خلال الأزمة المالية التي أثارتها أزمة الرهن العقاري الثانوي، قامت الحكومة الأمريكية - وتحديداً وكالة التمويل العقاري الفيدرالية - بالسيطرة على مؤسسة القرض العقاري الفيدرالي. وعلى الرغم من أن فريدي ماك تتحرك تدريجياً نحو الاستقلال، إلا أنها لا تزال تحت الوصاية الفيدرالية.
كيف يعمل فريدي ماك
تم إنشاء شركة الرهن العقاري الفيدرالية، أو فريدي ماك، لتعزيز تدفق الائتمان إلى أجزاء مختلفة من الاقتصاد. إلى جانب فاني ماي، تعتبر فريدي ماك لاعبًا رئيسيًا في سوق الرهن العقاري الثانوي.
لا تقوم شركة فريدي ماك بإصدار أو خدمة الرهون العقارية للمنازل. بل تقوم بشراء قروض المنازل من البنوك وغيرها من مقرضي الرهن العقاري التجاريين (مما يوفر لهذه المؤسسات الأموال التي يمكنها استخدامها لتمويل المزيد من القروض والرهون العقارية). يجب أن تلتزم هذه القروض بمعايير معينة تحددها فريدي ماك.
بعد شراء عدد كبير من هذه الرهون العقارية، يقوم فريدي ماك إما بالاحتفاظ بها في محفظته الخاصة أو بتجميعها وبيعها كـ أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) للمستثمرين الذين يبحثون عن تدفق دخل ثابت. في كلتا الحالتين، يقوم "بتأمين" هذه الرهون العقارية، أي يضمن الدفع في الوقت المناسب لرأس المال والفائدة على القروض. ونتيجة لذلك، تميل الأوراق المالية التي يصدرها فريدي ماك إلى أن تكون سائلة للغاية وتحمل تصنيفًا ائتمانيًا قريبًا من سندات الخزانة الأمريكية.
الانتقادات الموجهة إلى مؤسسة القروض العقارية الفيدرالية (Federal Home Loan Mortgage Corp. - FHLMC)
تعرضت شركة فريدي ماك للانتقاد بسبب ارتباطها بالحكومة الأمريكية، مما يسمح لها باقتراض الأموال بمعدلات فائدة أقل من تلك المتاحة للمؤسسات المالية الأخرى. وبفضل هذه الميزة التمويلية، تصدر كميات كبيرة من الديون (المعروفة في السوق باسم "ديون الوكالة" أو "الوكالات")، وتقوم بدورها بشراء والاحتفاظ بمحفظة ضخمة من الرهون العقارية المعروفة باسم "المحفظة المحتفظ بها".
جادل النقاد بأن النمو غير المنضبط لشركتي فريدي ماك وفاني ماي أدى إلى أزمة الائتمان لعام 2008 التي أغرقت الولايات المتحدة في الركود الكبير. وفي المقابل، يجادل مؤيدو هذه المؤسسات بأن فريدي وفاني، رغم اتخاذهما قرارات تجارية سيئة واحتفاظهما برأس مال غير كافٍ خلال فقاعة الإسكان، كانت محافظهما تشكل جزءًا صغيرًا فقط من إجمالي القروض عالية المخاطر.
فريدي ماك مقابل فاني ماي
تم إنشاء فاني ماي (الجمعية الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري أو FNMA) في عام 1938 كجزء من تعديل على قانون الإسكان الوطني. كانت تعتبر وكالة حكومية فيدرالية، وكان دورها العمل كسوق ثانوية للرهن العقاري يمكنها شراء أو الاحتفاظ أو بيع القروض التي كانت مؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية. توقفت فاني ماي عن كونها وكالة حكومية فيدرالية وأصبحت شركة خاصة-عامة بموجب قانون الميثاق لعام 1954.
فاني ماي وفريدي ماك متشابهان جدًا. كلاهما شركات متداولة علنًا تم تأسيسها لخدمة مهمة عامة. يكمن الاختلاف الرئيسي بين الاثنين في مصدر الرهون العقارية التي يشترونها.
تقوم فاني ماي بشراء قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية أو التجزئة الكبرى، بينما يقوم فريدي ماك بشراء قروضه من البنوك الأصغر، والتي تُعرف غالبًا باسم "البنوك الادخارية" أو "جمعيات الادخار والقروض"، التي تركز على تقديم الخدمات المصرفية للمجتمعات.
الأسئلة الشائعة (FAQs)
ما مدى صعوبة الحصول على قرض من فريدي ماك؟
للحصول على قرض من فريدي ماك، ستحتاج إلى تلبية معايير المُقرض. بناءً على حجم القرض، ستحتاج إلى دخل معين بالإضافة إلى درجة ائتمان للتأهل. يمكنك الحصول على خطاب تأهيل مسبق يُخبرك بالمبلغ الذي يمكنك التأهل للحصول عليه، ولكن هذا التأهيل المسبق ليس ضمانًا.
هل تحتاج إلى دفعة مقدمة للحصول على قرض من فريدي ماك؟
تحتاج إلى دفعة مقدمة للحصول على قروض Freddie Mac. ومع ذلك، إذا كنت تستوفي بعض المؤهلات، يمكنك الحصول على قرض بدفعة مقدمة تصل إلى 3% فقط.
هل لدى Freddie Mac برنامج دفعة أولى بنسبة 3%؟
لدى Freddie Mac برنامج يمكنك من خلاله دفع 3% فقط كمقدم لشراء منزل. يجب أن تكون مؤهلاً لهذا البرنامج، الذي يُسمى HomeOne، والذي يخدم المشترين لأول مرة أو المقترضين الذين يقومون بإعادة تمويل نقدي. يمكنك استخدام هذا القرض لشراء منزل عائلي منفرد أو منزل متلاصق أو شقة.
الخلاصة
تلعب مؤسسة القروض العقارية الفيدرالية (FHLMC)، أو فريدي ماك، دورًا حيويًا في سوق الإسكان من خلال دعم القروض للمقترضين. لا تقوم فريدي ماك بإقراض المقترضين مباشرة، بل تدعم الرهون العقارية بحيث يتم تشجيع المقرضين على الموافقة على القروض. ومع ذلك، يجب عليك تلبية معايير معينة للتأهل للحصول على رهن عقاري مضمون من قبل فريدي ماك.