ما هي جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية؟
جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية هي مؤسسة حكومية فيدرالية تضمن الدفع في الوقت المناسب لرأس المال والفائدة على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBSs) التي تصدرها المقرضون المعتمدون. تربط Ginnie Mae سوق الإسكان في الولايات المتحدة بـ أسواق رأس المال، مما يوفر تمويلاً منخفض التكلفة لبرامج الإسكان الفيدرالية من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، شؤون المحاربين القدامى (VA)، وزارة الزراعة، ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) للإسكان العام والهندي.
النقاط الرئيسية
- جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية (GNMA) هي مؤسسة فدرالية تضمن دفع رأس المال والفوائد على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها المقرضون المعتمدون.
- تم تأسيس Ginnie Mae في عام 1968 كجزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) لتعزيز ملكية المنازل بأسعار معقولة.
- يتم دعم GNMA بالإيمان الكامل والائتمان من الحكومة الفيدرالية، على عكس فاني ماي أو فريدي ماك.
ماذا تفعل Ginnie Mae؟
تم إنشاء الرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومي في عام 1968 كجزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) لتعزيز ملكية المنازل بأسعار معقولة. لا تقوم Ginnie Mae بإنشاء الرهون العقارية ولكنها تضمنها للمنازل الفردية ومتعددة العائلات. نظرًا لأن الحكومة تدعم هذه القروض، يمكن لأصحاب المنازل الحصول على معدلات فائدة أقل، مما يقلل من تكاليف الاقتراض الخاصة بهم. يُعتبر استخدام حاسبة الرهن العقاري موردًا ممتازًا لتخطيط هذه التكاليف.
تعمل Ginnie Mae خلف سوق الرهن العقاري، حيث لا تصدر أو تبيع أو تشتري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ولا تشتري قروض الرهن العقاري. بدلاً من ذلك، يقوم المقرضون الخاصون المعتمدون بإنشاء القروض المؤهلة، وتجميعها في أوراق مالية، وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تضمنها Ginnie Mae. في أبريل 2023، بلغت قيمة رصيد محفظة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لـ Ginnie Mae حوالي 2.4 تريليون دولار.
تضمن Ginnie Mae الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمساعدة في فتح سوق الرهن العقاري للمرة الأولى أمام صانعي المنازل، والمقترضين ذوي الدخل المنخفض، والمجموعات الأخرى التي لا تحظى بخدمات كافية.
ضمانات Ginnie Mae
تضمن Ginnie Mae السداد في الوقت المناسب لرأس المال والفائدة من الجهات المصدرة المعتمدة، مثل مصرفيي الرهن العقاري، ومؤسسات الادخار والقروض، والبنوك التجارية، للقروض المؤهلة. لا يعرف المستثمر في سندات GNMA من هو المصدر الأساسي للرهن العقاري، ولكنه يعلم أن السند مضمون من قبل Ginnie Mae ومدعوم بـالثقة والائتمان الكاملين من الحكومة الأمريكية، تمامًا مثل الأدوات المالية التي تصدرها وزارة الخزانة الأمريكية.
ضمان GNMA يعني أن المستثمرين الذين يمتلكون حصصًا في صناديق Ginnie Mae لا يحتاجون أبدًا للقلق بشأن تأثير التأخر في السداد أو التخلف عن سداد الرهن العقاري على استثماراتهم. عندما يفشل المقترضون في سداد المدفوعات، تقوم Ginnie Mae بتغطيتها.
تساعد جهود Ginnie Mae أولئك الذين يتم تجاهلهم تقليديًا في سوق الرهن العقاري. معظم الرهون العقارية التي يتم تحويلها إلى أوراق مالية كـ Ginnie Mae MBSs تكون مؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، التي تؤمن عادةً الرهون العقارية للمشترين لأول مرة وذوي الدخل المنخفض.
تاريخ جيني ماي
بعد الكساد الكبير، عندما أدت معدلات البطالة المرتفعة تاريخياً إلى حالات تخلف غير مسبوقة عن سداد القروض، أصدر الكونغرس قانون الإسكان الوطني لعام 1934، وهو جزء من الصفقة الجديدة، للمساعدة في إحياء سوق الإسكان في الولايات المتحدة وحماية المقرضين من التخلف عن سداد الرهن العقاري.
في عام 1968، بعد ثلاثين عامًا من تأسيسها، انقسمت الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (FNMA)، المعروفة بشكل أفضل باسم فاني ماي، إلى كيانين بوظيفتين منفصلتين. حيث ستقوم فاني ماي بشراء القروض التقليدية، بينما ستتعامل جيني ماي مع الرهون العقارية المدعومة من الحكومة.
تم تحويل فاني ماي من مؤسسة مدعومة من الحكومة (GSE) إلى شركة متداولة علنًا. تم تأسيس جيني ماي كمؤسسة مدعومة من الحكومة وكجزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية، أو HUD. جيني ماي هي الوكالة الوحيدة لقروض المنازل المدعومة بشكل صريح من قبل الثقة الكاملة والائتمان من حكومة الولايات المتحدة.
جيني ماي مقابل فاني ماي وفريدي ماك
توجد عدة منظمات مشابهة لـ Ginnie Mae، لا سيما Freddie Mac وFannie Mae. تعتبر Freddie Mac وFannie Mae مؤسسات مدعومة من الحكومة (GSEs)، وهي شركات مُنشأة بموجب ميثاق فيدرالي ومملوكة من قبل مساهمين من القطاع الخاص.
حيث تضمن Ginnie Mae فقط الأوراق المالية التي تتكون من رهون عقارية مضمونة من قبل وكالات فيدرالية، مثل FHA وVA، قد تدعم أقاربها الأوراق المالية التي لا تكون رهونها العقارية مؤمنة من قبل الحكومة. تمتلك Fannie Mae محفظة تستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الخاصة بها وتلك الخاصة بمؤسسات أخرى.
تُعتبر GNMA أيضًا ظاهريًا الجهة الوحيدة من بين Mae أو Mac المدعومة بالكامل من قبل الحكومة الفيدرالية. في عام 2008، خلال أزمة الإسكان، كانت فاني ماي وفريدي ماك تحت إشراف الحكومة من خلال الوصاية من قبل لجنة تمويل الإسكان الفيدرالية. يجادل البعض بأن خطة الإنقاذ أزالت تميز جيني ماي كوكالة فيدرالية وحيدة تضمن الأوراق المالية العقارية التي تتمتع بحماية حكومية ضد الفشل.
هل تقدم Ginnie Mae تمويلًا للرهن العقاري؟
لا تقوم Ginnie Mae بإصدار أي قروض أو توفير تمويل لمصدري الرهن العقاري. كما أن GNMA لا تقدم تأمينًا للمقرضين ضد أي مخاطر ائتمانية تنشأ من المقترضين. بالإضافة إلى ذلك، لا تضع Ginnie Mae أي معايير لمصدري القروض، مثل معايير الاكتتاب أو الائتمان.
كيف تساعد Ginnie Mae في جعل الرهون العقارية أكثر قابلية للتحمل؟
عندما تكون الرهون العقارية مضمونة من قبل Ginnie Mae، يحصل المقرضون على سعر أفضل لقروضهم العقارية في سوق الرهن العقاري الثانوي ويمكنهم استخدام العائدات لتمويل قروض عقارية جديدة.
لماذا تُعتبر الأوراق المالية لجيني ماي استثمارًا آمنًا؟
لا تقوم Ginnie Mae بشراء أو بيع القروض أو إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، ولا تستخدم ميزانيتها العمومية المشتقات للتحوط أو تحمل الديون طويلة الأجل.
الخلاصة
تضمن جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية (GNMA)، أو جيني ماي، مدفوعات رأس المال والفوائد على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها المقرضون المعتمدون. وتتمتع جيني ماي بدعم كامل من الحكومة الفيدرالية، على عكس فاني ماي أو فريدي ماك. تأسست جيني ماي في عام 1968 لتعزيز ملكية المنازل بأسعار معقولة.