ما هو اتفاق تأجيل سداد الرهن العقاري؟
اتفاقية تأجيل الرهن العقاري هي اتفاقية تُبرم بين مقرض الرهن العقاري والمقترض المتعثر. في هذه الاتفاقية، يوافق المقرض على عدم ممارسة حقه القانوني في حجز الرهن العقاري، ويوافق المقترض على خطة رهن عقاري ستجعله، خلال فترة زمنية معينة، محدثًا في دفعاته.
أدى تفشي فيروس كورونا إلى بدء تقديم المساعدة في تأجيل السداد اعتبارًا من 18 مارس 2020. وقد سعت التشريعات والسياسات في أعقاب الأزمة الاقتصادية لعام 2020 إلى تقديم الإغاثة لأصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبة في سداد أقساط الرهن العقاري منذ ذلك الحين.
النقاط الرئيسية
- اتفاقية تأجيل الرهن العقاري هي خطة تُبرم بين المقرض والمقترض الذي يواجه صعوبة في سداد مدفوعات الرهن العقاري، وتهدف إلى تمكين المقترض من الوفاء بالتزام الرهن العقاري وتجنب حبس الرهن.
- الاتفاقية تقلل بشكل عام أو تعلق تمامًا مدفوعات الرهن العقاري لفترة زمنية محددة يتفق خلالها المقرض على عدم حجز العقار.
- تهدف هذه القروض إلى مساعدة المقترضين الذين يواجهون مشاكل مالية مؤقتة ولا تعتبر حلاً طويل الأجل.
- في بعض الحالات، قد يوافق المقرض على تمديد اتفاقية تأجيل الرهن العقاري إلى ما بعد تاريخ انتهائها الأولي.
كيف يعمل اتفاق تأجيل سداد الرهن العقاري
يتم إبرام اتفاقية تأجيل الرهن العقاري عندما يواجه المقترض صعوبة في سداد مدفوعاته. بموجب هذه الاتفاقية، يوافق المقرض على تقليل - أو حتى تعليق بالكامل - مدفوعات الرهن العقاري لفترة زمنية معينة. كما يوافقون على عدم بدء حجز الرهن خلال فترة التأجيل.
يجب على المقترض استئناف السداد الكامل في نهاية الفترة، بالإضافة إلى دفع مبلغ إضافي لتسوية المدفوعات الفائتة، بما في ذلك الأصل والفائدة والضرائب والتأمين. ستختلف شروط الاتفاقية بين المقرضين والحالات المختلفة. مع اتفاقية التحمل العادية، على الرغم من أنه قد يتم تعليق المدفوعات لفترة من الوقت، إلا أن الفائدة تستمر في التراكم.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
اتفاقية تأجيل سداد الرهن العقاري ليست حلاً طويل الأمد للمقترضين المتأخرين في السداد. بل هي مصممة للمقترضين الذين يواجهون مشاكل مالية مؤقتة ناجمة عن مشاكل غير متوقعة، مثل البطالة المؤقتة أو المشاكل الصحية. أما المقترضون الذين يواجهون مشاكل مالية أكثر جوهرية—مثل اختيارهم لرهن عقاري بمعدل فائدة متغير (adjustable-rate mortgage) حيث تم تعديل معدل الفائدة إلى مستوى يجعل الدفعات الشهرية غير ميسورة—فعليهم عادة البحث عن حلول أخرى.
قد يسمح اتفاق التحمل للمقترض بتجنب حبس الرهن حتى تتحسن حالته المالية. في بعض الحالات، قد يتمكن المقرض من تمديد فترة التحمل إذا لم تُحل الصعوبة التي يواجهها المقترض بحلول التاريخ النهائي المتفق عليه في الأصل.
يُقصد بتعديل القرض أن يكون حلاً دائمًا للدفعات الشهرية غير الميسورة للرهن العقاري من خلال إعادة التفاوض على شروط الرهن العقاري بدلاً من التعليق المؤقت أو تخفيض الدفعات. يمكنك معرفة المزيد عن تعديل القرض.
اتفاقية تأجيل الرهن العقاري مقابل تعديل القرض
بينما يوفر اتفاق تأجيل الرهن العقاري راحة قصيرة الأجل للمقترضين، فإن اتفاق تعديل القرض هو حل دائم للدفعات الشهرية غير القابلة للتحمل. مع خطة دفع تعديل القرض، يمكن للمقرض العمل مع المقترض للقيام ببعض الأمور، مثل—تقليل معدل الفائدة، التحويل من معدل فائدة متغير إلى معدل فائدة ثابت، أو تمديد مدة القرض—من أجل تقليل الدفعات الشهرية للمقترض.
لكي يكون المقترضون مؤهلين لتعديل القرض، يجب عليهم إثبات أنهم لا يستطيعون سداد دفعات الرهن العقاري الحالية بسبب صعوبات مالية، وإظهار أنهم يستطيعون تحمل مبلغ الدفعة الجديدة من خلال إكمال فترة تجريبية وتقديم جميع الوثائق المطلوبة للمقرض. تختلف الوثائق التي يطلبها المقرض حسب المقرض، ولكنها قد تشمل بيانًا ماليًا، إثبات الدخل، الإقرارات الضريبية، كشوف الحسابات البنكية، وبيان الصعوبة المالية.
التشريعات المتعلقة بالأزمة الاقتصادية لعام 2020 توفر مساعدة خاصة لتأجيل سداد الرهن العقاري لأصحاب المنازل الذين لديهم قروض مدعومة من الحكومة الفيدرالية، بما في ذلك القروض المدعومة من فاني ماي، وفريدي ماك، وFHA/HUD، وVA، وUSDA.
اتفاقيات تأجيل الرهن العقاري وكوفيد-19
التشريعات المتعلقة بالأزمة الاقتصادية لعام 2020 تقدم مساعدة خاصة لتأجيل سداد الرهن العقاري لأصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية مدعومة من الحكومة الفيدرالية. يشمل ذلك قروض HUD/FHA، وVA، وUSDA، وFannie Mae، وFreddie Mac. لكي تكون مؤهلاً لتأجيل سداد الرهن العقاري بسبب COVID-19، يجب أن تكون قد تعرضت لصعوبات مالية بشكل مباشر أو غير مباشر بسبب جائحة فيروس كورونا.
على الرغم من أن الرهون العقارية الخاصة التي لا تدعمها الحكومة الفيدرالية لا يشملها التشريع، إلا أن مقدمي خدمات القروض الخاصة قد يقدمون خيارات تأجيل مماثلة. إذا كنت تواجه صعوبة في سداد أقساط الرهن العقاري، فاعلم أن جميع مقدمي خدمات القروض ملزمون عمومًا بمناقشة خيارات الدفع معك، حتى إذا لم يكن قرضك مدعومًا من الحكومة الفيدرالية.
الأهلية
أنت مؤهل للحصول على تأجيل سداد الرهن العقاري بسبب COVID-19 إذا كان لديك رهن عقاري من HUD/FHA، أو VA، أو USDA، أو Fannie Mae، أو Freddie Mac وتواجه صعوبات مالية بشكل مباشر أو غير مباشر بسبب جائحة فيروس كورونا. لا يُطلب إثبات للصعوبات المالية.
آخر موعد للتقديم
بالنسبة لقروض HUD/FHA، USDA، أو VA، كان الموعد النهائي للتقدم بطلب للحصول على تأجيل السداد الأولي هو 30 يونيو 2021، على الرغم من أن البيت الأبيض أعلن في نهاية يوليو أن فترة التسجيل ستمتد حتى 30 سبتمبر 2021. إذا كان قرض الرهن العقاري الخاص بك مدعومًا من قبل Fannie Mae أو Freddie Mac، فلا يوجد حاليًا موعد نهائي لطلب تأجيل السداد الأولي.
نظرًا لأن القروض الخاصة لا تغطيها تشريعات COVID، فإن تأجيل سداد قروض الرهن العقاري الخاصة بـ COVID-19 يعتمد على ما يمكنك التفاوض عليه مع المقرض الخاص بك. لذلك، فإن الموعد النهائي لتقديم الطلب، إذا كان موجودًا، يعتمد على مقدم خدمة الرهن العقاري.
الموعد النهائي للتقديم هو للحصول على "التسامح الأولي" (عادةً من 3 إلى 6 أشهر). بمجرد أن تتقدم وتُمنح التسامح، يمكنك تمديده لمدة تصل إلى سنة واحدة.
مدة التسامح
منذ أن تم تنظيم التخفيف من آثار COVID-19، فإنه يمتلك مدة زمنية محددة. معظم اتفاقيات التخفيف الأولية تكون مجدولة لتستمر من 3 إلى 6 أشهر مع إمكانية التجديد حتى 12 شهرًا. في بعض الحالات، اعتمادًا على متى بدأت التخفيف الأولي الخاص بك، يمكن أن يصل المجموع الكلي إلى 18 شهرًا.
- إذا كان الرهن العقاري الخاص بك مدعومًا من قبل فاني ماي أو فريدي ماك وكنت في خطة تأجيل نشطة اعتبارًا من 28 فبراير 2021، يمكنك طلب تأجيل يصل إلى 18 شهرًا إجمالاً.
- إذا كان الرهن العقاري الخاص بك مدعومًا من قبل HUD/FHA أو USDA أو VA، وكان التأجيل الأولي الخاص بك ساريًا في أو قبل 30 يونيو 2020، يمكنك طلب تأجيل إجمالي يصل إلى 18 شهرًا على ذلك القرض أيضًا.
أحكام أخرى لتأجيل سداد الرهن العقاري بسبب COVID-19
تشمل اتفاقيات تأجيل سداد الرهن العقاري بسبب COVID-19 أيضًا بنودًا محددة غير قابلة للتفاوض قد توجد أو لا توجد في اتفاقيات تأجيل سداد الرهن العقاري العادية.
- يمكن تأجيل المدفوعات أو تخفيضها.
- تتراكم الفوائد ولكن لا يتم رسملتها.
- لن يتم فرض أي رسوم إضافية أو غرامات.
صندوق مساعدة مالكي المنازل
تم تمرير قانون خطة الإنقاذ الأمريكية لعام 2021 وشمل ما يقرب من 10 مليارات دولار لصندوق مساعدة مالكي المنازل، والذي تم تصميمه ليتم توزيعه على الولايات واستخدامه لتقديم المساعدة لأصحاب المنازل المعرضين لخطر الحجز أو الإخلاء.
سيتم استخدام الأموال أيضًا لمساعدة مالكي المنازل على تجنب التأخر في السداد، أو التخلف عن السداد، أو فقدان الخدمات العامة أو خدمات الطاقة المنزلية، أو مواجهة صعوبات مالية أخرى تتعلق بالرهن العقاري والإسكان.
عندما تنتهي فترة التسامح
في نهاية فترة تأجيل سداد الرهن العقاري بسبب COVID-19، تختلف خيارات السداد الخاصة بك اعتمادًا على الوكالة. هناك شرط موحد وهو الحظر على مطالبة المقترضين بسداد المبلغ المؤجل دفعة واحدة.
تشمل خيارات السداد النموذجية ما يلي. لن يكون جميع المقترضين مؤهلين لجميع الخيارات.
- السداد - سيتم إضافة جزء من المبلغ الذي تدين به إلى دفعتك المنتظمة.
- تأجيل/مطالبة جزئية - سيتم نقل الدفعات التي فاتتك إلى نهاية الرهن العقاري الخاص بك أو وضعها في رهن سيتم سداده عند إعادة التمويل أو البيع أو إنهاء الرهن العقاري الخاص بك.
- التعديل - سيتم تخفيض دفعتك وسيتم إضافة المبلغ الذي تدين به إلى القرض. سيستغرق الأمر وقتًا أطول لسداد قرضك.
- المبلغ الإجمالي - لا يمكن إلزامك بقبول هذا الخيار الذي يتضمن سداد كامل المبلغ المتأخر في دفعة واحدة.