ما هو التوجيه السلبي؟
التوجيه السلبي هو ممارسة شائعة في استثمار العقارات. وهو شكل من أشكال الرافعة المالية التي تصف شراء أصل منتج للدخل، مثل عقار للإيجار، ولكن عندما لا ينتج الأصل دخلاً كافياً لتغطية تكلفة الأصل. على سبيل المثال، عندما يكون دخل الإيجار غير كافٍ لتغطية مدفوعات القرض أو الصيانة أو الفائدة أو الاستهلاك للأصل على المدى القصير. من الناحية المثالية، سيقوم الأصل في النهاية بإنتاج ما يكفي من المال لتغطية تلك التكاليف.
السبب الذي قد يدفع مشتري العقارات لاستخدام "التروس السلبية" هو أن الخسائر قصيرة الأجل يمكن أن تكون مفيدة لفاتورة الضرائب الخاصة بالمالك في بعض الحالات.
النقاط الرئيسية
- التروس السلبي هو شكل من أشكال الرافعة المالية التي تُرى عادة في سياق الاستثمار العقاري.
- الأصل ذو التروس السلبية هو الذي لا ينتج دخلاً كافياً لتغطية تكلفته في الوقت الحالي.
- يتوقع المستثمر الذي يستخدم استراتيجية التمويل السلبي أن يستفيد من المزايا الضريبية على المدى القصير وأن يبيع الأصل في النهاية بسعر أعلى لتعويض الخسائر الأولية.
- يصبح الاستثمار في السحب السلبي مربحًا فقط عندما يتم بيع العقار في النهاية.
فهم التروس السلبية
الأصل ذو التروس السلبية هو الأصل الذي لا يوفر دخلاً كافياً لتغطية تكلفته، مما يؤدي إلى خسارة لصاحب الأصل. الفائدة للمشتري أو المستثمر هي أنه، اعتمادًا على بلد إقامة المستثمر، يمكن خصم الفرق بين الدخل المكتسب والفائدة المستحقة من الضرائب الحالية على الدخل.
تشمل الدول التي تسمح بهذا الخصم الضريبي أستراليا واليابان ونيوزيلندا. دول أخرى، مثل كندا وفرنسا وألمانيا والسويد والولايات المتحدة، تسمح بالخصم ولكن مع قيود. قد يكون الاستثمار بهذه الطريقة منطقيًا في الحالات التي يتوقع فيها تحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة عند البيع، مما سيعوض الخسائر المتقطعة.
الاستفادة من التروس السلبية
يصبح الاستثمار في السحب السلبي مربحًا فقط عندما يتم بيع العقار في النهاية من خلال زيادة رأس المال. في وقت البيع، يجب أن تكون قيمة العقارات في ارتفاع، وليس في انخفاض أو استقرار. إذا كانت قيمة العقارات في انخفاض أو استقرار، فقد لا يتمكن المالك من بيع الأصل بسعر مرتفع بما يكفي لتعويض الخسائر التي تكبدها عندما كان الأصل ينتج دخلاً غير كافٍ لتغطية النفقات.
العديد من المستثمرين الذين يضاربون بهذه الطريقة سيبحثون عن التروس السلبية عمدًا للحصول على الخصومات الضريبية على أمل أن يحققوا ربحًا عند بيع العقار لتحقيق مكاسب رأسمالية.
اعتبارات خاصة
يحتاج المستثمرون الذين يفكرون في هذا النوع من الترتيبات إلى الاستقرار المالي لتمويل العجز من جيوبهم الخاصة حتى يتم بيع العقار ويمكن تحقيق الربح الكامل. ومن الأهمية القصوى أيضًا أن يتم تثبيت سعر الفائدة من البداية، أو إذا كان يتم حساب فائدة المقترض بناءً على مؤشر متغير، أن تظل الأسعار السائدة منخفضة.
أحد الانتقادات الموجهة إلى "التروس السلبية" هو أنها يمكن أن تشوه سوق الإسكان من خلال تقليل العرض السكني، خاصة في العقارات المؤجرة، وربما تدفع أسعار الإيجار إلى الارتفاع، وتشجع على الإفراط في الاستثمار في العقارات.