ما هو صندوق الأراضي؟
صندوق الأراضي هو كيان قانوني يتولى ملكية أو سلطة على قطعة من العقار بناءً على طلب مالك العقار. تُعتبر صناديق الأراضي صناديق حيّة تتيح إدارة العقار بينما يكون المالك على قيد الحياة. ومع ذلك، مثل الأنواع الأخرى من الصناديق، فإن شروط كل صندوق أراضي فريدة ويمكن تخصيصها لتلبية الاحتياجات الفردية.
الإيجابيات الرئيسية لصناديق الأراضي هي أنها تحمي عادةً خصوصية مالك الأرض وتبقي الممتلكات خارج نطاق الوصاية. ومع ذلك، فإن هذه الحمايات ليست مضمونة دائمًا، وهناك خطر فقدان حقوق الاسترداد والتأهل للحصول على قروض السوق الثانوية.
الصناديق العقارية تشبه الصناديق الأخرى لكنها مخصصة حصريًا للعقارات. يمكن للصناديق العقارية أيضًا أن تحتفظ بأصول أخرى متعلقة بالعقارات، مثل الرهن العقاري والسندات. يمكن استخدام أي أرض لصندوق عقاري، على الرغم من أنها تُستخدم في الغالب لحفظ الأراضي أو تطوير العقارات.
النقاط الرئيسية
- الأوقاف العقارية هي منظمات تتولى الملكية القانونية أو الإشراف أو السيطرة الجزئية على الممتلكات بناءً على طلب مالك الأرض.
- تحمي صناديق ائتمان الأراضي الحائزة على العنوان، والمعروفة أيضًا باسم صناديق ائتمان الأراضي في إلينوي، خصوصية مالكي الأراضي وتحافظ على العقارات خارج نطاق الوصاية.
- ومع ذلك، فإن الحماية من المسؤولية والخصوصية ليست مضمونة دائمًا، وهناك خطر فقدان حقوق الاسترداد والتأهل للحصول على قروض السوق الثانوية.
- تُستخدم صناديق الأراضي بشكل شائع من قبل مستثمري العقارات ومالكي العقارات في تخطيط التركات.
- شكل آخر من أشكال الثقة العقارية هو الثقة العقارية للحفاظ على الأراضي، والتي تُستخدم لإدارة الأراضي غير المطورة للحفاظ على الموارد الطبيعية والمواقع التاريخية والمناطق الترفيهية العامة.
كيف يعمل صندوق الأراضي
تُستخدم صناديق الأراضي، وهي صناديق مرتبطة بالعقارات، غالبًا لأغراض التخطيط العقاري. وهي صناديق قابلة للإلغاء، مما يعني أنه يمكن إنهاؤها أو تغييرها، وهي مصممة للاستخدام خلال حياتك لإدارة الممتلكات.
يمكن أن تشمل صناديق الأراضي العقارات (مثل المباني أو المنازل) أو سندات الملكية والرهون العقارية. تُستخدم عادةً للأراضي المخصصة لأغراض الحفظ أو الحياة البرية، أو لأغراض تطوير العقارات.
تتكون صناديق الأراضي من ثلاثة أجزاء رئيسية - المانح، الوصي، والمستفيد. المانح هو الشخص الذي ينشئ الصندوق وينقل الملكية. الوصي يدير الصندوق، والمستفيد هو الشخص الذي يستفيد من صندوق الأراضي.
يتولى المانحون مسؤولية نقل الأصول إلى الثقة وتحديد شروطها، بينما يتولى الأمناء التفاصيل الدقيقة للممتلكات. على سبيل المثال، إذا كانت هناك عقار للإيجار محتفظ بها في ثقة عقارية، فقد يكون الأمين مسؤولاً عن الإشراف على الصيانة وجمع دفعات الإيجار.
أنواع صناديق الأراضي
هناك نوعان رئيسيان من صناديق الأراضي - صناديق حيازة الملكية وصناديق الحفاظ على الأراضي. تسمح صناديق حيازة الملكية للأفراد أو الكيانات بحيازة الأراضي بشكل مجهول. الفرق الكبير مع صندوق الحفاظ على الأراضي هو أن المالك يجب أن يتخلى عن بعض حقوق استخدام وتطوير الأرض.
صندوق ائتمان حيازة الأراضي
تسمح الثقة الحائزة على الملكية لمالك العقار بالحفاظ على جميع الحقوق المتعلقة بالعقار بشكل مجهول وتوجيه إجراءات ثقة الأرض. تُعرف هذه الثقة أيضًا بشكل شائع باسم "ثقة الأراضي في إلينوي" لأنها أصبحت شائعة لأول مرة في شيكاغو خلال القرن التاسع عشر. في ذلك الوقت، لم يكن يُسمح لمالكي العقارات بالتصويت على مشاريع المدينة في نفس الأماكن التي يمتلكون فيها الأراضي. لتجاوز هذا القانون، كان رجال الأعمال والسياسيون الأثرياء يستخدمون ثقة الأراضي لشراء الأراضي بشكل مجهول، وبالتالي حماية حقوقهم في التصويت.
ليس لدى جميع الولايات الخمسين هيكل قانوني قائم لصناديق الأراضي الحائزة على الملكية. ومع ذلك، فإن معظم الولايات تعتمد على قوانين صناديق الأراضي في إلينوي إذا لم يكن لديها قوانين خاصة بها.
في حالة الثقة العقارية الحائزة على العنوان، يقوم مالك الأرض بتوقيع وثيقة تُسمى Deed in Trust، والتي تنقل الملكية القانونية للعقار. عند إنشاء الثقة، يمكن لمالك الأرض (الذي يكون كل من مانح الثقة والمستفيد) تحديد كيفية إدارة الأرض، ومن لديه السيطرة عليها، وكيف يتم توزيع أي دخل تنتجه. هذا يعني أنه، بينما تكون الثقة هي الحائزة على العنوان على الورق، يحتفظ مالك الأرض بالسيطرة الكاملة على العقار.
تُستخدم صناديق الأمانة الحائزة على الملكية كوسيلة لأصحاب العقارات للحفاظ على السرية وإبقاء الأصول القيمة خارج نطاق الوصاية. كما يمكن أن توفر عددًا من الفوائد الأخرى في تخطيط التركات وحماية الأصول من الأحكام أو الرهونات. يمكن أن يكون هذا مفيدًا بشكل خاص للأثرياء جدًا والمشاهير والشركات الكبيرة الذين قد يرغبون في إبقاء خطط التطوير طي الكتمان.
صندوق الحفاظ على الأراضي
تتطلب صناديق الأراضي المحافظة أن يتخلى مالك العقار عن بعض الحقوق المتعلقة باستخدام الأرض وتطويرها. الهدف من صندوق الأراضي المحافظة هو حماية الحياة البرية، والمواقع التاريخية أو الثقافية، والموارد الطبيعية من التطوير التجاري أو الأنشطة الأخرى التي قد تؤدي إلى الاضطراب أو التلوث.
في صندوق ائتمان الأراضي للحفاظ على البيئة، لا يتولى الصندوق بالضرورة ملكية الأرض إلا إذا تم التبرع بالعقار بالكامل. بدلاً من ذلك، يمكن لمالك الأرض الدخول في اتفاقية ملزمة قانونيًا تُعرف باسم "حق الارتفاق" easement، وبذلك "يتبرع" بحقوق التطوير الخاصة به للصندوق. يُكلف الصندوق بضمان تنفيذ حق الارتفاق وفي بعض الحالات بإدارة العقار.
يمكن تصميم اتفاقيات الحفظ بحيث يحتفظ مالك الأرض بحقوق الملكية والاستخدام - مثل الحق في مواصلة الزراعة أو تربية الماشية - مع ضمان بقاء الأرض غير مطورة إلى الأبد. تتبع اتفاقيات الحفظ "الأرض"، مما يعني أن شروط الاتفاقية تظل سارية حتى إذا تم بيع الأرض أو نقلها إلى الورثة.
أمثلة على صناديق الأراضي (Land Trusts)
مثال على صندوق ائتماني لحيازة الأراضي هو منتجع شركة والت ديزني (DIS) في فلوريدا. تم شراء منتجع والت ديزني وورلد في أورلاندو، فلوريدا، في البداية عام 1965 باستخدام صندوق ائتماني لحيازة الأراضي. لم يكن لدى المالكين الأصليين للأراضي المستنقعية في فلوريدا، حيث تم بناء المنتجع، أي فكرة أن ديزني (التي كانت بالفعل اسمًا مألوفًا في ذلك الوقت) كانت وراء عملية الشراء. لو كانوا على علم بهوية المشتري، فمن المحتمل أنهم كانوا سيرفعون سعر طلبهم.
وفي الوقت نفسه، هناك العديد من الأمثلة على صناديق الأراضي المحمية في جميع أنحاء الولايات المتحدة، بما في ذلك صندوق أوزارك للأراضي، الذي يغطي عشرات المشاريع عبر 28,000 فدان في منطقة أوزارك. الصندوق هو منظمة غير ربحية تساعد مالكي الأراضي في الحفاظ على الأراضي في منطقة أوزارك وحمايتها من التطوير الحضري. يساعد صندوق أوزارك للأراضي في تحقيق ذلك من خلال المحميات الطبيعية والاتفاقيات المحافظة.
مزايا وعيوب صناديق الأراضي
الميزة الرئيسية لصناديق الأراضي هي أنها توفر حماية من المسؤولية والخصوصية، مما يسمح لمستثمري العقارات بفصل الممتلكات عن الشؤون المالية الشخصية. يساعد استخدام صندوق الأراضي في الحفاظ على تفاصيل صافي الثروة بشكل خاص. غالبًا ما يستخدم مستثمرو العقارات صناديق الأراضي لفصل الممتلكات عن الأصول الأخرى.
ومع ذلك، هناك عيوب لصندوق العقارات. أولاً، إذا قمت بشراء العقار تحت صندوق أراضي، فإن أي حقوق استرداد تُفقد - أي الحق في استعادة العقار قبل (أو بعد) حجز الرهن. ثانيًا، يتم استبعاد معظم صناديق الأراضي تلقائيًا من القروض في السوق الثانوية.
المشكلة الأخرى مع صناديق الأراضي هي أنها تعطي انطباعًا خاطئًا بأنه لا توجد مسؤولية. لا تزال صناديق الأراضي تحمل مسؤولية، حتى في ولاية إلينوي. يمكن تحميل مالك العقار الحقيقي، وليس فقط الصندوق أو الوصي، المسؤولية عن الأمور. الخصوصية ليست مضمونة أيضًا، حيث يمكن لأوامر المحكمة اختراق حجاب الخصوصية.
الإيجابيات
فصل الشؤون المالية الشخصية عن العقارات
الخصوصية—ملكية العقارات بشكل مجهول
بعض الحمايات المتعلقة بالمسؤولية
سهولة عملية إثبات الوصية
سلبيات
فقدان حقوق الاسترداد
قد لا يكون مؤهلاً للحصول على قروض السوق الثانوية
لا توجد حماية مضمونة من المسؤولية
يمكن اختراق حجاب الخصوصية
ما الذي يميز صناديق الأراضي؟
هناك تمييز مهم آخر بين الصناديق الاستئمانية لحيازة الأراضي والصناديق الاستئمانية لحفظ الأراضي: يمكن أن تمنحك التبرعات للأخيرة تخفيضًا ضريبيًا كبيرًا.
إذا قام مالك الأرض بالتبرع بحقوق التطوير الخاصة به إلى صندوق حماية، يمكنه الحصول على خصم ضريبي يساوي الفرق بين قيمة الأرض وهي مثقلة (مع وجود حق الارتفاق) وما يمكن أن تكون قيمتها إذا تم تطويرها لاستخدامها "الأمثل والأفضل". في بعض الحالات، يمكن أن يكون هذا الخصم بقيمة ملايين الدولارات.
عادةً ما يكون مالكو الأراضي إما مزارعين ومربي ماشية يمتلكون العقار منذ أجيال، أو أفرادًا، أو عائلات، أو شركات ثرية جدًا يمكنها تحمل شراء الأراضي بشكل مباشر. ومع ذلك، في الآونة الأخيرة، تطورت فئة استثمارية تهدف إلى فتح فوائد الضرائب المتعلقة بالحفاظ على البيئة لجزء أكبر من السكان.
الاستثمار في اتفاقيات الحفظ
باستخدام شراكة متعددة الأعضاء (أو "نقابة")، تتيح هذه الشركات الاستثمارية لعدة مستثمرين معتمدين تجميع أموالهم لشراء الأراضي من أجل الحفاظ عليها. بعد التبرع بحقوق تطوير العقار إلى صندوق أراضي عبر اتفاقية الحفاظ، يقوم أعضاء الشراكة بتقسيم الخصم الضريبي بالتناسب. بفضل هذه الشراكات للحفاظ على الأراضي، يُقدر أن الحفاظ على الأراضي زاد بنسبة 58% بين عامي 2010 و2020.
جدل حول اتفاقية الحفاظ على الأراضي
بالطبع، في أي وقت يكون هناك إمكانية لتحقيق الربح، سيقوم شخص ما بإساءة استخدام النظام. لقد كانت هناك بعض الحالات البارزة لأشخاص قاموا بأخذ خصومات كبيرة جدًا للتبرع بحقوق الارتفاق على ملاعب الجولف، ومشاريع الإسكان، وغيرها من الممتلكات التي لا تمتلك في الواقع قيمة بيئية أو ثقافية كبيرة.
استجابة لذلك، كان هناك رد فعل عنيف ضد الاستثمارات المشتركة، تحديدًا، وصناديق الأراضي التي تقبل تبرعاتها بالتسهيلات. ومع ذلك، قد لا يعكس هذا التركيز الفردي الصورة الكاملة للقضايا المطروحة. سواء تم التبرع بها من قبل المزارعين أو المليارديرات أو المستثمرين المشتركين، من الواضح أن قوانين التبرع بالتسهيلات للحفاظ على البيئة تتطلب نظرة أقرب لضمان تقليل مخاطر الإساءة دون إزالة الحافز للحفاظ على البيئة.
كيف يعمل صندوق الأراضي؟
تعمل صناديق الأراضي مثل الصناديق الأخرى، حيث تسمح للمانحين بوضع شروط وأحكام فريدة تناسب احتياجاتهم. تتكون صناديق الأراضي من ثلاثة أجزاء رئيسية - المانح، الوصي، والمستفيد. يقوم المانحون بإنشاء الصندوق ونقل الملكية إليه، ويدير الأوصياء الصندوق، بينما يستفيد المستفيد من الصندوق.
ما هو الغرض من صندوق الأراضي؟
تُستخدم صناديق الأراضي لخلق حماية من المسؤولية والخصوصية لمالكي الأراضي. يستخدم المستثمرون في العقارات، والأفراد، والكيانات صناديق الأراضي للمساعدة في خلق فصل بين الشؤون المالية الشخصية والممتلكات.
من الذي يشتري الأرض في صندوق الأراضي؟
عادةً ما يتم شراء الأرض من قبل فرد أو شركة، ثم يتم نقل الملكية إلى صندوق ائتمان للأراضي. المانح لصندوق ائتمان الأراضي هو الفرد أو الكيان الذي ينشئ الصندوق وينقل الملكية.
ما هي مدة استمرار الثقة العقارية؟
تستمر صناديق الأراضي عادة لفترة زمنية محددة، مثل 20 عامًا. يعود الأمر إلى المستفيد لتمديد مدة الصندوق عند انتهاء صلاحيته. إذا لم يفعلوا ذلك، يتم بيع العقار.