ما هو العقار الاستثماري؟
العقارات الاستثمارية هي العقارات التي تولد دخلاً أو تُستخدم لأغراض استثمارية بدلاً من أن تكون مقر إقامة رئيسي. من الشائع أن يمتلك المستثمرون عدة قطع من العقارات، إحداها تُستخدم كمقر إقامة رئيسي بينما تُستخدم الأخرى لتوليد دخل من الإيجار وأرباح من خلال زيادة الأسعار. الآثار الضريبية للعقارات الاستثمارية غالبًا ما تكون مختلفة عن تلك الخاصة بالعقارات السكنية.
النقاط الرئيسية
- يمكن أن يوفر الاستثمار في العقارات فرصًا للمستثمرين لبناء الثروة، وزيادة الدخل، وتنويع محفظة الاستثمار.
- عادةً ما تشمل الاستثمارات السكنية المنازل والمنازل المتلاصقة والشقق السكنية.
- قد يتضمن الاستثمار في العقارات التجارية ملكية متاجر التجزئة أو مباني المكاتب أو مرافق التخزين والمستودعات.
- يمكن للعقارات الاستثمارية أن تحقق مكاسب رأسمالية للمستثمرين نتيجة لزيادة قيمة العقار، بالإضافة إلى توفير دخل من الإيجار.
فهم الاستثمار في العقارات
يمكن للعقارات الاستثمارية أن توفر فرصًا لتحقيق مكاسب مالية للمستثمرين. يمكن لامتلاك عقارات استثمارية أن يساعد في بناء الثروة، وزيادة الدخل، والمساهمة في تنويع محفظة الاستثمار. على الرغم من وجود أنواع عديدة من العقارات في سوق العقارات، إلا أن معظم العقارات يمكن تقسيمها بشكل أساسي إلى تصنيفين.
سكني
يمكن أن تشمل العقارات الاستثمارية الأراضي والممتلكات السكنية. عادةً ما تتضمن الاستثمارات السكنية المنازل، والمنازل المتلاصقة، والشقق السكنية. يمكن أن تكون العقارات السكنية وحدات متعددة العائلات أو وحدات لعائلة واحدة.
تجاري
قد يتضمن الاستثمار في العقارات التجارية ملكية متاجر التجزئة أو مباني المكاتب أو مرافق التخزين والمستودعات. عادةً ما يكون الاستثمار في العقارات التجارية أكثر تعقيدًا وتكلفة من الاستثمارات السكنية. يمكن أن تكون عقود إيجار العقارات التجارية أطول من اتفاقيات الإيجار السكنية. عادةً ما يتم قياس كل من التكاليف والربحية على أساس لكل قدم مربع.
فوائد الاستثمار في العقارات
فوائد الاستثمار في العقارات عديدة ويمكن أن تختلف بناءً على هدف المستثمر. مقدار المال الذي يجب استثماره في عقار عقاري يمكن أن يعتمد على مدى تحمل المستثمر للمخاطر. كما أن أفق الزمن للمستثمر يعتبر مهمًا عند اتخاذ قرار بشراء أو استثمار كبير كهذا.
بعض المستثمرين يستثمرون في العقارات من أجل تنويع أموالهم بعيدًا عن سوق الأسهم. بينما يفضل مستثمرون آخرون استثمار أموالهم في أصول مادية بدلاً من الأوراق المالية، مثل الأسهم أو السندات. اثنان من الفوائد الرئيسية للاستثمار في العقارات، سواء السكنية أو التجارية، تشمل:
زيادة رأس المال
يمكن للعقارات الاستثمارية تحقيق الأرباح الرأسمالية للمستثمرين نتيجة لزيادة قيمة العقار مع مرور الوقت. الربح الرأسمالي هو الربح الذي ينتج عن الفرق بين سعر الشراء الأصلي وسعر بيع العقار. بالطبع، يمكن للمستثمرين تحقيق الربح الرأسمالي فقط بعد بيع العقار.
ومع ذلك، ارتفعت الأسعار بشكل كبير خلال العقود القليلة الماضية مع زيادة الطلب على الإسكان. يلعب كل من العرض والطلب دورًا في تحقيق مكاسب رأس المال من العقارات. إذا كان هناك عدد أقل من العقارات في منطقة جغرافية معينة أو كان العرض أقل، فإن أسعار العقارات تميل إلى الارتفاع، مع بقاء العوامل الأخرى ثابتة.
دخل الإيجار
يشتري العديد من المستثمرين العقارات للحصول على تدفق ثابت من الدخل الذي توفره. سواء كان العقار سكنيًا أو تجاريًا، يقوم المستأجرون أو الشاغلون بدفع الإيجار للمالك كل شهر حتى انتهاء عقد الإيجار أو الاتفاقية. يمكن أن يوفر هذا التدفق من الإيرادات دخلاً ثابتًا للمتقاعدين وغيرهم ممن يبحثون عن مصدر دخل بديل بجانب الدخل من حيازة الأوراق المالية الاستثمارية مثل السندات أو الأسهم. يمكن أن يعمل الدخل من العقارات أيضًا كوسيلة للتحوط أو الحماية ضد تراجع سوق الأسهم وارتفاع أسعار السلع الاستهلاكية.
طرق إدارة العقارات الاستثمارية
يمكن أن يتبع استثمار العقارات العديد من المسارات. قد ينضم المستثمر إلى مجموعة استثمار عقاري تجمع أموالها لشراء العقارات. قد يقوم مالك أو مالكو العقارات الاستثمارية بتوظيف مديري عقارات للإشراف على الصيانة اليومية وجمع الإيجارات لعقار معين أو لمحفظة عقارية كاملة.
يمكن للمستثمر في العقارات أيضًا النظر في العمل على جانب الإقراض أو التمويل للمشاريع مع توقع الحصول على عائد على استثماراتهم. على سبيل المثال، يمكن أن يكون المستثمرون هم المقرضون وراء القروض الصعبة للعقارات. من المحتمل أن يدفع المقترض في مثل هذه الحالة معدلات فائدة أعلى للحصول على الأموال وسيحتاج إلى سداد القرض في وقت قصير. قد يوافق المقرض على القرض على أمل الحصول على ملكية العقار في حال التخلف عن السداد من قبل المقترض، خاصة إذا كان للعقار إمكانية لزيادة قيمة إعادة البيع.
يمكن أن يأخذ الاستثمار في العقارات شكل قطعة من الممتلكات التي تكون في حالة سيئة أو غير مطورة بشكل كافٍ، ويتم تجديدها بهدف تأجير المساحة لتحقيق عائد طويل الأجل. قد يسعى مالك العقار للحصول على تمويل لتغطية تكلفة تحسين العقار وجعله أكثر جاذبية للمستأجرين.
يمكن لمستثمر في العقارات أن يشتري عقارًا بناءً على توقع بأن الطلب على المساحات سيزداد بسبب عوامل خارجية. قد تجعل عوامل جذب جديدة مثل ساحة رياضية أو تطوير البنية التحتية، مثل تمديد طريق سريع، العقارات المجاورة مرغوبة للغاية. على سبيل المثال، قد يشتري مستثمر عقاري عقارًا تجاريًا بجوار موقع لمسرح جديد قيد الإنشاء. الافتراض هنا هو أن هناك زيادة في حركة المرور على الأقدام التي تمر بجانب العقار المشتري، مما يجعل الموقع خيارًا رئيسيًا لتجار التجزئة. يمكن أن يوفر الطلب المتزايد للمالك فرصة لزيادة أسعار الإيجار أيضًا.
المخاطر المتعلقة بالاستثمار في العقارات
يمكن أن يتطلب الاستثمار في العقارات مبلغًا كبيرًا من رأس المال المبدئي والديون على شكل اقتراض من البنك. كما أنه لا يوفر مكسبًا ماليًا فوريًا، مما يعني أنه قد يستغرق العديد من السنوات لتحقيق الربح أو استرداد الاستثمار الأولي.
يمكن أن تتسبب التباطؤات الاقتصادية في صعوبة العثور على مستأجرين، خاصةً مع العقارات التجارية. إذا كانت الشركات تغلق أو تخسر المال، فقد لا تتمكن من دفع الإيجار. في حالة الركود الاقتصادي، قد يكون من الصعب جدًا العثور على مستأجرين للعقارات التجارية. ونتيجة لذلك، سيتعين على المالك دفع تكاليف صيانة العقار وأي دفعات رهن عقاري للبنك لشراء العقار.
هناك أيضًا مخاطر للاستثمار في العقارات السكنية. يمكن أن تنشأ مواقف صعبة عند إدارة المستأجرين. قد تحدث تجاوزات في التكاليف عند التجديد أو الإصلاحات، وقد يحتاج المستثمر إلى تخصيص أموال إضافية. يمكن أن يواجه المستأجرون دائمًا حالة طارئة في منتصف الليل، مما قد يؤدي إلى قضاء المزيد من الوقت في إدارة العقار.
الخبر السار هو أن مستثمري العقارات يمكنهم توظيف مدير عقارات لإدارة والإشراف على الإصلاحات وجمع مدفوعات الإيجار لكل من العقارات المحلية والعقارات الاستثمارية خارج المدينة. ومع ذلك، فإن تكلفة مدير العقارات ستؤثر على الدخل الشهري المستلم، مما يعني أن الأمر سيستغرق وقتًا أطول قبل أن تحقق العقار أرباحًا ويستعيد المستثمر استثماره الأولي.