ما هي عملية البيع بدون حق الرجوع؟
يشير البيع بدون حق الرجوع إلى بيع أصل حيث يتحمل المشتري مخاطر كون الأصل معيبًا. وغالبًا ما يشير إلى بيع الديون غير المسددة من قبل المقرض إلى طرف ثالث يمكنه بعد ذلك محاولة تحقيق الربح من خلال جمع الدين المتبقي بنجاح.
النقاط الرئيسية
- البيع بدون حق الرجوع هو بيع لأصل حيث يتحمل المشتري مخاطر كون الأصل معيبًا.
- يشير مصطلح البيع بدون حق الرجوع غالبًا إلى شروط اتفاقية القرض، ولكنه يمكن أن يشير أيضًا إلى بيع المقرض للديون المعدومة إلى طرف ثالث، مثل محصل الديون.
- تختلف قوانين الرجوع من ولاية إلى أخرى، خاصة فيما يتعلق بالمدى الذي يمكن لحامل الدين من خلاله متابعة استرداد المبلغ من المقترض.
- في بعض الولايات التي لا تتطلب الرجوع، تكون القروض المخصصة لشراء العقارات فقط محمية. قد تكون الرهون العقارية المعاد تمويلها أو خطوط الائتمان العقاري (HELOCs) عرضة للرجوع.
- القروض غير القابلة للرجوع أكثر جاذبية للمقترضين ولكنها تميل إلى أن تكون ذات معدلات فائدة أعلى لتعويض مخاطر المقرض.
فهم المبيعات غير القابلة للرجوع
البيع بدون حق الرجوع هو معاملة بين المشتري والبائع حيث يقبل المشتري المسؤولية الناتجة عن عيب في الأصل المباع. يُستخدم هذا المصطلح عادةً لوصف شروط اتفاقية القرض، ولكنه يمكن أن يشير أيضًا إلى بيع المقرض للديون المعدومة لطرف ثالث، مثل محصل الديون.
يقوم الطرف الثالث بشراء الدين بخصم كبير عن القيمة الاسمية للدين، ويستطيع تحقيق الربح من الصفقة إذا تمكن من تحصيل الدين بنجاح. إذا لم ينجح، لا يمكن للطرف الثالث محاولة التحصيل من المقرض البائع. وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، يعتمد التأثير الضريبي للدين على ما إذا كان الدين قابلًا للرجوع أو غير قابل للرجوع. لا يكون المقترض مسؤولًا شخصيًا عن أي دين غير قابل للرجوع.
مبيعات العقارات بدون حق الرجوع
في العقارات، يشير مصطلح "الرجوع" إلى قدرة المقرض على السعي للحصول على سداد من المقترض بعد حجز الرهن. عندما يفشل المقترض في مواكبة سداد أقساط الرهن العقاري، يكون للمقرض الحق في بدء عملية حجز الرهن من خلال السيطرة على العقار. غالبًا ما يقوم المقرض بعد ذلك ببيع العقار لاسترداد القرض، ولكن قد لا تغطي تلك البيع الدين المستحق بالكامل.
الفرق بين عائدات بيع الرهن العقاري والدين المستحق يُعرف باسم الرصيد الناقص. إذا تم إغلاق القرض في ولاية غير قابلة للمطالبة، لا يمكن للمقرض متابعة الرصيد الناقص من المقترض. في ولاية قابلة للمطالبة، يمكن للمقرض السعي للحصول على السداد النهائي من خلال الاستيلاء على الممتلكات أو الأصول النقدية من المقترض. هذا التمييز يضع مخاطرة إضافية على المقرض في معاملة غير قابلة للمطالبة.
تختلف قوانين الرجوع من ولاية إلى أخرى، خاصة فيما يتعلق بالمدى الذي يمكن لحامل الدين من خلاله متابعة استرداد الدين من المقترض. تسمح الولايات التي تطبق قانون الرجوع لمرة واحدة، مثل كاليفورنيا، لحامل الدين بمحاولة واحدة، عادة ما تكون حجزًا عقاريًا أو دعوى قضائية. بينما قامت ولايات أخرى، مثل فلوريدا، بسن قوانين تقيد فترة التقادم على جهود التحصيل.
هذه القواعد مصممة لحماية المقترض من المضايقات أو الإجراءات العدوانية في التحصيل. في بعض الولايات التي لا تطبق نظام الرجوع، فقط قروض شراء الأموال هي المحمية. الرهون العقارية المعاد تمويلها، أو خطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs)، قد تكون خاضعة للرجوع.
القروض غير القابلة للرجوع أكثر جاذبية للمقترضين، لكنها تميل إلى أن تكون ذات معدلات فائدة أعلى لتعويض المخاطر التي يتحملها المقرض.
مثال على البيع بدون حق الرجوع
تشتري بريا منزلاً بقيمة 200,000 دولار في حي جميل وتأخذ قرضًا غير قابل للرجوع بقيمة 160,000 دولار من بنكها المحلي. لكنها تفقد وظيفتها بعد ثلاث سنوات ولا تستطيع مواكبة دفعات الرهن العقاري. تتخلف عن سداد القرض بعد ذلك بوقت قصير.
في هذه الأثناء، انهارت أسعار العقارات في الحي وأصبح منزلها الآن يساوي فقط 150,000 دولار. يقوم بنك بريا بحجز المنزل وبيعه مقابل 150,000 دولار، ويضطر لتحمل خسارة قدرها 10,000 دولار.