ما هو التحكم في الإيجار؟
التحكم في الإيجار هو برنامج حكومي يضع حداً للمبلغ الذي يمكن للمالك أن يطلبه لتأجير منزل أو تجديد عقد الإيجار. عادةً ما يتم سن قوانين التحكم في الإيجار من قبل البلديات، وتختلف التفاصيل بشكل كبير. جميعها تهدف إلى الحفاظ على تكاليف المعيشة في متناول السكان ذوي الدخل المنخفض.
التحكم في الإيجارات ليس شائعًا في الولايات المتحدة. وفقًا لدراسة أجراها معهد Urban في عام 2019، فإن 182 بلدية في الولايات المتحدة لديها لوائح للتحكم في الإيجارات، وجميعها تقع في نيويورك، نيوجيرسي، كاليفورنيا، ماريلاند، أو واشنطن العاصمة.
في الواقع، هناك 31 ولاية لديها قوانين تمنع أو تحظر الحكومات المحلية من تنفيذ تدابير التحكم في الإيجارات، وذلك اعتبارًا من فبراير 2022.
ومع ذلك، تم إحياء قضية تنظيم الإيجار في السنوات الأخيرة، خاصة في المدن والولايات حيث تسببت تكاليف المعيشة المتزايدة مع الأجور الثابتة في خلق أزمة في القدرة على تحمل تكاليف السكن للمقيمين ذوي الدخل المتوسط وكبار السن الذين يعتمدون على دخل ثابت.
تُعتبر ولاية أوريغون أول ولاية في الولايات المتحدة تُصدر قانونًا للتحكم في الإيجارات على مستوى الولاية. القانون، الذي تم توقيعه في مارس 2019، يحد من زيادات الإيجار السنوية إلى 7% بالإضافة إلى الزيادة في مؤشر أسعار المستهلك.
النقاط الرئيسية
- معظم قوانين التحكم في الإيجار تحدد مقدار الزيادة التي يمكن للمالك أن يفرضها على الإيجارات للمستأجرين الحاليين.
- التحكم في الإيجار مثير للجدل. في الواقع، هناك 31 ولاية لديها قوانين تمنع الحكومات المحلية من تنفيذ مثل هذه الإجراءات.
- في مدينة نيويورك، تُعتبر الشقق ذات الإيجار المُتحكم به أصولًا مرغوبة.
- أصبحت ولاية أوريغون أول ولاية في الولايات المتحدة تسن قانونًا للتحكم في الإيجار على مستوى الولاية في عام 2019.
كيف يعمل التحكم في الإيجار
تعود أقدم قوانين التحكم في الإيجار في الولايات المتحدة إلى عشرينيات القرن الماضي وكانت غالبًا عبارة عن تجميد كامل للإيجارات. وقد أثبتت هذه القوانين عمومًا أنها غير قابلة للتطبيق. في السبعينيات، ظهرت فكرة التحكم في الإيجار مرة أخرى، ولكن هذه المرة بشكل أكثر اعتدالًا وغالبًا ما يُطلق عليها "تثبيت الإيجار".
على سبيل المثال، تمتلك مدينة نيويورك برنامجين للتحكم في الإيجار:
- كان برنامج التحكم في الإيجارات القديم في طور الإلغاء التدريجي لعقود. لقد وضع قيودًا صارمة على أسعار الإيجار، ولكن المستأجرين الوحيدين الذين لا يزالون مشمولين بالقانون هم الذين يعيشون منذ عام 1974 أو قبل ذلك في مبانٍ تم بناؤها قبل عام 1947.
- ينظم برنامج تثبيت الإيجارات الذي يعود إلى سبعينيات القرن الماضي الأسعار في حوالي نصف الإيجارات في المدينة. يمكن زيادة الإيجارات لمدة سنة أو سنتين فقط، وتحدد النسب المئوية المسموح بها للزيادة من قبل مجلس توجيه الإيجارات، الذي يعين أعضاؤه التسعة من قبل العمدة. القواعد والاستثناءات معقدة وتدار من قبل مجموعة من الوكالات المدينة والولاية.
التكلفة العالية للمعيشة في مدينة نيويورك تُذكر بشكل متكرر كدليل كافٍ على أن التحكم في الإيجار لا يعمل. كان متوسط الإيجار لشقة بغرفة نوم واحدة في مانهاتن 5,022 دولارًا في مبنى مع حارس و3,417 دولارًا في مبنى بدون حارس اعتبارًا من مارس 2022.
يجادل مؤيدو التحكم في الإيجار مثل معهد Urban بأن التحكم في الأسعار يسمح للأشخاص ذوي الدخل المتوسط وكبار السن الذين لديهم دخل ثابت بالبقاء في منازلهم بينما تدفع عمليات التحسين الحضري الأسعار للارتفاع من حولهم.
مزايا وعيوب التحكم في الإيجار
لطالما كانت قوانين التحكم في الإيجار مثيرة للجدل. القوانين الحالية للتحكم في الإيجار في المدن غالبًا ما تنظم زيادات الأسعار لتجديد عقود الإيجار، وليس للمستأجرين الجدد. يمكن القول إن ذلك يحمل بعض الفوائد لأصحاب العقارات، حيث يمكنهم فرض أي سعر يتحمله السوق على الشقق الشاغرة أو، في أسوأ الحالات، الاحتفاظ بالمستأجرين الذين لديهم كل الحوافز للبقاء ودفع الإيجار في الوقت المحدد.
تشمل الحجج الرئيسية ضد التحكم في الإيجار:
- إن التحكم في الإيجار يقلل من توفر المساكن اللائقة، حيث يفضل الملاك تحويل المبنى إلى شقق تمليك أو تكييفه للاستخدام التجاري بدلاً من الالتزام بقانون يحد من أرباحهم.
- توقف الاستثمار في الإسكان الإيجاري الجديد بشكل مفاجئ
- صيانة المباني الخاضعة للرقابة على الإيجار تكون ضعيفة أو غير موجودة بسبب العائد الضعيف على الاستثمار لأصحاب العقارات.
تشمل الحجج الرئيسية للتنظيم:
- أسعار الإيجارات في العديد من المدن الأمريكية ترتفع بشكل أسرع بكثير من الأجور للوظائف ذات الدخل المتوسط.
- قد تُمكّن ضوابط الإيجار الأسر ذات الدخل المتوسط والأشخاص ذوي الدخل الثابت من العيش بكرامة ودون الخوف من زيادة كارثية في الإيجار.
- الأحياء تكون أكثر أمانًا واستقرارًا مع وجود قاعدة من السكان المقيمين لفترات طويلة في الشقق ذات الإيجار المحكوم.
ماذا يعني التحكم في الإيجار؟
يشير التحكم في الإيجار إلى شقة يكون إيجارها محددًا بحد أقصى للمبلغ الذي يمكن للمالك أن يفرضه. يتم تحديد هذا الحد من خلال برنامج حكومي، وتُطبق قوانين التحكم في الإيجار من قبل البلديات المحلية. ليس كل الولايات أو المدن لديها هذه القوانين. عندما يكون الإيجار "متحكمًا" بهذه الطريقة، لا يمكن للمالك رفع سعر الإيجار بشكل غير عادل من سنة إلى أخرى، وقد يساعد ذلك في الحفاظ على بعض المساكن بأسعار معقولة لأولئك الذين لا يستطيعون تحمل تكلفة منزل بسعر السوق أو أعلى من السوق.
كيف يمكنني الحصول على شقة ذات إيجار محكوم؟
لسوء الحظ، في معظم الحالات، بما في ذلك في مدينة نيويورك، ما لم يقم أحد أفراد العائلة الذين يعيشون في شقة ذات إيجار محكوم بنقل عقد الإيجار إليك، فإن هذه الشقق ليست متاحة للجمهور العام، ويمكن أن تكون القواعد المحيطة بخلافة عقد الإيجار المحكوم بالإيجار معقدة.
كيف أعرف إذا كانت شقتي خاضعة للتحكم في الإيجار؟
إذا كنت تعيش في شقة تحت نظام التحكم في الإيجار، فستعرف ذلك لأن الشقة قد تم تمريرها في عائلتك المباشرة أو الممتدة.