ما هو استخدام وإشغال (U&O)؟
يشير مصطلح الاستخدام والإشغال (U&O) إلى اتفاقية عقارية بين طرفين تسمح لأحد الأطراف باستخدام و/أو إشغال عقار قبل نقل الملكية من طرف إلى آخر. يوفر U&O بعض الأمان في حالة حدوث تعقيدات بسبب مشاكل التمويل أو عند حدوث تأخيرات في عملية الإغلاق. تتطلب بعض الحكومات وجود U&O عند بيع العقارات لضمان حقوق جميع الأطراف المعنية.
تتطلب تصاريح الاستخدام والإشغال دفع رسوم عند نقل الملكية العقارية، والتي تُستخدم لدفع تكاليف فحص المنزل.
كيف يعمل استخدام وإشغال (U&O)
عادةً ما تسير المعاملات العقارية بسلاسة - في معظم الأحيان. ولكن في بعض الحالات، قد يواجه الأطراف المعنية مشاكل مختلفة. على سبيل المثال، قد يواجه المشتري في المعاملة مشاكل في تأمين أو إتمام تمويل الرهن العقاري، أو قد يكون هناك تأخير في الإغلاق إذا كانت هناك مشكلة للبائع في تصفية الملكية للعقار. لذلك، عندما يحتاج أحد الأطراف إلى استخدام العقار قبل اكتمال نقل الملكية، يمكنهم القيام بذلك عن طريق إعداد اتفاقية استخدام وإشغال.
كما هو مذكور أعلاه، هناك بعض الولايات القضائية التي تتطلب اتفاقية رسمية قبل أن يتمكن المشتري أو البائع من شغل عقار. هذه عقود ملزمة قانونيًا تحدد حدودًا لمدة بقاء الطرف في العقار قبل اتخاذ أي إجراء. على سبيل المثال، قد تسمح الاتفاقية للبائع بالبقاء في المنزل لمدة شهر حتى تكتمل عملية الإغلاق قبل نقل الملكية إلى المشتري.
عادةً ما تتطلب لوائح الاستخدام والإشغال (U&O) من بائع العقار دفع رسوم تبلغ حوالي 100 دولار والسماح لمسؤول حكومي بتفتيش العقار. يهدف التفتيش إلى التأكد من أن العقار يتوافق مع قوانين الإسكان المحلية واللوائح وأن جميع التصاريح اللازمة قد تم تقديمها. يجب إكمال التفتيش، الذي يُشار إليه أيضًا بتفتيش إعادة البيع، في إطار زمني محدود. يتم بعد ذلك إصدار شهادة الاستخدام والإشغال أو تصريح الإشغال، وقد يكون صالحًا فقط لفترة محدودة مثل 90 يومًا.
في المناطق التي لا تتطلب وجود شرط الاستخدام والإشغال (U&O)، يمكن للمشترين والبائعين اتخاذ قراراتهم الخاصة بشأن الحالة التي يرغبون في شراء وبيع العقارات بها، مما يسمح بإتمام الصفقة بسرعة وسلاسة.
النقاط الرئيسية
- الاستخدام والإشغال هو اتفاق عقاري يسمح لطرف ما باستخدام و/أو إشغال عقار قبل نقل الملكية من الطرف الآخر.
- تصاريح الاستخدام والإشغال (U&O) تضمن أن كل شيء يتوافق مع القوانين المحلية واللوائح، وأن جميع التصاريح ذات الصلة قد تم تقديمها.
- يجب إكمال عمليات التفتيش الخاصة بـ U&O خلال إطار زمني محدد وتكون صالحة فقط لفترة زمنية معينة.
- يقوم المشترون والبائعون بتحديد شروط الاتفاقية في المناطق التي لا توجد فيها متطلبات استخدام وإشغال (U&O).
اعتبارات خاصة
قد يقوم المشتري بشراء فحص منزلي خاص وقد يطلب من البائع إجراء إصلاحات كشرط لإتمام الصفقة. يكون البائع حرًا في الموافقة على إجراء الإصلاحات، أو التفاوض مع المشتري لأداء جزء من الإصلاحات، أو الانسحاب من الصفقة. عندما تكون الحكومة المحلية متورطة، يُجبر البائع على إنفاق الوقت والمال لإصلاح أي شيء تعتبره الحكومة ضروريًا دون النظر إلى متطلبات المشتري المحتمل.
يجب على البائعين إكمال أي إصلاحات تحددها حكومتهم المحلية في المناطق التي تتطلب اتفاقيات الاستخدام والإشغال (U&O)، بينما يمكن للبائعين الذين لديهم عقارات في مناطق لا تتطلب اتفاقيات الاستخدام والإشغال (U&O) أن يرفضوا دفع تكاليف أي تحسينات.
مزايا وعيوب اتفاقيات الاستخدام والإشغال
يمكن استخدام اتفاقيات الاستخدام والإشغال (U&O) بين المشترين والبائعين للعقارات لتغطية التغييرات غير المتوقعة في تاريخ الانتقال واستخدام العقار. قد تحتوي اتفاقية الاستخدام والإشغال على شروط تمنح المشتري وصولاً مبكرًا لنقل الأثاث والممتلكات إلى المبنى. ومع ذلك، يجب على المشتري الانتظار حتى تاريخ الإشغال الرسمي قبل أن يتمكن من الحصول على الملكية الكاملة للعقار. قد يكون هذا ضروريًا إذا كان المشتري قد أتم بالفعل بيع عقاره السابق ويجب عليه الانتقال.
قد يواجه بائع العقار أيضًا مشاكل في إتمام الصفقة والانتقال إلى عقاره الجديد. قد يجد نفسه عالقًا بين العقارين دون مكان يمكنه شغله بالكامل كـ مالك. يمكن لاتفاقية الاستخدام والإشغال أن تمنح المالك الجديد الذي اشترى العقار الحق في منح الإذن للبائع بالبقاء في المبنى لفترة إضافية بينما يتم حل المشاكل.
من المحتمل أن تحدد شروط اتفاقية الاستخدام والإشغال (U&O) حدودًا زمنية صارمة حول المدة التي يمكن للمشتري أو البائع استخدامها أو شغل العقار مؤقتًا. قد تحدد الاتفاقية أيضًا إرشادات تسمح للمالك الحالي بإزالة شاغل مؤقت إذا لزم الأمر.