ما هو حق الاسترداد؟
حق الاسترداد يمنح الأفراد الذين تخلفوا عن سداد قروضهم العقارية القدرة على استعادة ممتلكاتهم عن طريق دفع المبلغ المستحق (بالإضافة إلى الفوائد والغرامات) قبل بدء عملية حبس الرهن، أو في بعض الولايات، حتى بعد بيع حبس الرهن (بسعر حبس الرهن، بالإضافة إلى الفوائد والغرامات).
النقاط الرئيسية
- حق الاسترداد هو عملية قانونية تتيح للمقترض المتعثر في سداد الرهن العقاري استعادة منزله أو أي ممتلكات أخرى خاضعة للحجز إذا تمكن من سداد التزاماته في الوقت المناسب.
- في بعض الولايات، يمكن ممارسة هذا الحق حتى إذا كان المقرض قد أعاد بيع العقار بالفعل، طالما أنه لا يزال ضمن إطار زمني للاسترداد وتم استيفاء جميع الشروط.
- عادةً ما يتطلب الاسترداد الناجح أيضًا من المقترض سداد أي تكاليف تكبدها المقرض أو الأطراف الأخرى نتيجة لعملية الحجز على الممتلكات.
فهم حق الاسترداد
عندما يحصل الفرد على رهن عقاري لشراء منزل، فإن المنزل نفسه يعمل كـ ضمان للقرض. وهذا يعني أن مالك المنزل يتخلى عن ملكية المنزل إذا تخلف عن سداد مدفوعاته. تتضمن العديد من سندات الرهن العقاري حق الحجز، الذي يصف قدرة المقرض على الاستحواذ على العقار من خلال عملية قانونية تُسمى الحجز ويحدد الشروط التي يحق للمقرض بموجبها تنفيذ الحجز. (كما تنظم القوانين الوطنية وقوانين الولايات حق الحجز.)
عندما يتخلف أصحاب المنازل عن سداد دفعات الرهن العقاري، قد يلجأ المقرضون إلى حقهم في الحجز على العقار. يجب على المقرضين الالتزام بإجراءات محددة لكي يكون الحجز قانونيًا. أولاً، يجب عليهم تقديم إشعار بالتخلف إلى المقترض، لإعلامه بأن القرض في حالة تخلف بسبب الدفعات الفائتة. بعد ذلك، يكون لدى صاحب المنزل عادةً فترة زمنية محددة لتسديد أي دفعات فائتة وتجنب الحجز. من المحتمل أيضًا أن يُطلب منهم دفع رسوم التأخير بالإضافة إلى أي رصيد مستحق. قد يستخدمون هذا الوقت أيضًا لمواجهة الحجز إذا كانوا يعتقدون أن المقرض ليس لديه الحق في الحجز على العقار.
إذا تم حجز المنزل في النهاية، سيقوم المقرض عادة ببيع العقار من أجل استرداد الأموال المفقودة على القرض. يمنح حق الاسترداد للمقترضين الفرصة لاستعادة ممتلكاتهم ومنع حدوث بيع الحجز، أو في بعض الحالات، حتى إعادة شراء ممتلكاتهم بعد حدوث البيع.
تختلف القدرة على ممارسة حق الاسترداد، وكذلك مدة فترة الاسترداد، من ولاية إلى أخرى.
كيف يمكن ممارسة حق الاسترداد
يمكن ممارسة حق الاسترداد خلال فترة زمنية تُعرف بفترة الاسترداد، والتي قد تكون قبل أو أحيانًا بعد انتهاء مزاد حبس الرهن. تسمح كل ولاية للمقترضين بممارسة حقوقهم في الاسترداد قبل إغلاق إجراءات حبس الرهن. كما تسمح العديد من الولايات بممارسة حق الاسترداد بعد بيع حبس الرهن، وهو ما يُعرف بحق الاسترداد القانوني. في هذه الحالة، قد تختلف قواعد السداد عن سداد جميع الديون المستحقة التي كانت موجودة قبل البيع وقد تتطلب فقط دفع سعر حبس الرهن بالإضافة إلى رسوم وغرامات أخرى.
على الرغم من الفرصة لممارسة حق الاسترداد قبل بيع الرهن، يميل المقترضون إلى ممارسة حق الاسترداد فقط بعد الرهن إذا قاموا بذلك على الإطلاق. ويرجع ذلك إلى أن المقترضين الذين لديهم بالفعل ما يكفي من الأموال لتغطية تكاليف سداد الدين المستحق بالكامل بالإضافة إلى الرسوم الأخرى من غير المرجح أن يكونوا قد تأخروا في السداد في المقام الأول.
كيف يساعد حق الاسترداد المقترضين؟
نظريًا، يمكن أن يساعد حق الاسترداد المقترضين في البقاء في منازلهم. ولكن في الواقع، لا يتم ممارسة حق الاسترداد بانتظام، لأن معظم المقترضين الذين يتخلفون عن السداد لا يملكون القدرة على توفير المبالغ الكبيرة من المال اللازمة لممارسة هذا الحق.
ومع ذلك، من الممكن للمقترض أن يحقق ربحًا في ظروف معينة عندما يمارس حق الاسترداد بعد بيع الرهن. قد يتم بيع العقار بأقل من قيمته السوقية في مزاد الرهن. إذا كانت قوانين ولاية المقترض تسمح بممارسة حق الاسترداد بعد هذا البيع، فقد يتمكن المقترض من استعادة الملكية. سيدفع المقترض سعر بيع الرهن بالإضافة إلى رسوم إضافية، والتي قد تكون أقل من الدين المستحق على الرهن العقاري. يمكنهم بعد ذلك إعادة بيع المنزل بسعر السوق أو أعلى والاحتفاظ بالفرق كربح. هذا لن يكون ممكنًا في كل ولاية؛ في بعض الظروف، قد يتطلب حق الاسترداد القانوني سداد الدين بالكامل بدلاً من سعر بيع الرهن.