ما هو التمويل من البائع؟
التمويل من البائع هو اتفاق عقاري يتولى فيه البائع عملية الرهن العقاري بدلاً من مؤسسة مالية. بدلاً من التقدم للحصول على رهن عقاري تقليدي من البنك، يقوم المشتري بتوقيع رهن عقاري مع البائع.
التمويل من المالك هو اسم آخر للتمويل من البائع. يُطلق عليه أيضًا رهن الشراء النقدي.
كيف يعمل تمويل البائع
غالبًا ما يكون المشترون الذين يجذبهم التمويل من البائع هم أولئك الذين يجدون صعوبة في الحصول على قرض تقليدي، ربما بسبب سوء الائتمان. على عكس الرهن العقاري البنكي، يتضمن التمويل من البائع عادةً تكاليف إغلاق قليلة أو معدومة وقد لا يتطلب تقييمًا. يكون البائعون غالبًا أكثر مرونة من البنوك فيما يتعلق بمبلغ الدفعة المقدمة. أيضًا، تكون عملية التمويل من البائع أسرع بكثير، وغالبًا ما تتم التسوية في غضون أسبوع.
النقاط الرئيسية
- في عملية بيع منزل بتمويل من البائع، يقوم المشتري بالشراء مباشرة من البائع ويتولى الطرفان ترتيب الأمور.
- غالبًا ما تتضمن تمويل البائع دفعة بالون بعد عدة سنوات من البيع.
- هناك مخاطر متضمنة عند تمويل بيع منزلك. على سبيل المثال، إذا توقف المشتري عن الدفع، فقد تتحمل أنت، البائع، رسومًا قانونية باهظة أيضًا.
بالنسبة للبائعين، يمكن أن يجعل تمويل رهن المشتري من السهل جدًا بيع المنزل. خلال فترة ركود في سوق العقارات، وعندما يكون الائتمان محدودًا، قد يفضل المشترون التمويل من البائع. علاوة على ذلك، يمكن للبائعين أن يتوقعوا الحصول على علاوة مقابل تقديم التمويل، مما يعني أنهم أكثر احتمالاً للحصول على السعر المطلوب في سوق المشترين.
تزداد شعبية التمويل من البائع وتنخفض مع مدى تشدد سوق الائتمان بشكل عام. خلال الأوقات التي تكون فيها البنوك متحفظة تجاه المخاطر ومترددة في إقراض المال إلا لأكثر المقترضين جدارة ائتمانية، يمكن أن يجعل التمويل من البائع من الممكن للعديد من الأشخاص شراء المنازل. كما يمكن أن يجعل التمويل من البائع بيع المنزل أسهل. وعلى العكس، عندما تكون أسواق الائتمان مرنة والبنوك تقرض المال بحماس، يكون للتمويل من البائع جاذبية أقل.
مثل البنوك، يواجه البائعون خطر تعثر المقترضين. ومع ذلك، يجب عليهم مواجهة هذا الخطر بمفردهم.
عيوب التمويل من البائع
العيب الرئيسي للمشترين هو أنهم سيضطرون على الأرجح لدفع فائدة أعلى مقارنة بالرهن العقاري بمعدل السوق من البنك. تتمتع المؤسسات المالية بمرونة أكبر في تغيير سعر الفائدة المفروض من خلال تقديم قروض غير تقليدية. على المدى الطويل، قد تؤدي الفائدة الأعلى التي يقدمها البائع إلى القضاء على المدخرات التي تم تحقيقها من تجنب تكاليف الإغلاق. سيظل المشترون بحاجة إلى إثبات قدرتهم على سداد القرض.
كما هو الحال مع أي عملية شراء عقارية، سيقومون أيضًا بدفع تكاليف البحث عن العنوان للتأكد من أن السند موصوف بدقة وخالٍ من الأعباء. قد تشمل الرسوم الأخرى التي قد يضطرون لدفعها رسوم المسح والطوابع الوثائقية والضرائب. على عكس البنوك، لا يمتلك البائعون طاقمًا من الموظفين المخصصين لمتابعة المدفوعات المتأخرة وتقديم إخطارات الحجز.
قد تأمر المحكمة المشتري بتعويض تلك التكاليف، ولكن إذا كان المشتري مفلسًا، فلن يكون لذلك أهمية. إذا كان البائع لا يزال لديه سند رهن عقاري على العقار، فمن المحتمل أن يحتوي على شرط الاستحقاق عند البيع أو شرط التنازل. تتطلب هذه الشروط السداد الكامل للرهن العقاري الحالي عند بيع العقار. كل هذا يعني أيضًا أن كلا الجانبين يجب أن يستعين بمحامين عقاريين ذوي خبرة لصياغة الأوراق اللازمة لإتمام الصفقة والتأكد من تغطية جميع الاحتمالات.