ما هي فقرة الاستحقاق عند البيع؟
شرط الاستحقاق عند البيع هو بند في عقد الرهن العقاري يتطلب من المقترض سداد القرض بالكامل للمقرض عند بيع أو نقل جزء أو كامل الملكية التي تضمن الرهن العقاري. الرهون العقارية التي تحتوي على شرط الاستحقاق عند البيع لا يمكن أن يتم تحملها من قبل المشتري الجديد للملكية.
النقاط الرئيسية
- بند الاستحقاق عند البيع هو شرط في الرهن العقاري يتطلب من المقترض سداد القرض بالكامل للمقرض إذا تم بيع العقار.
- على النقيض من ذلك، تسمح الرهون العقارية القابلة للتحويل للمشتري الجديد للعقار بتولي الرهن العقاري الحالي.
- حتى عندما تحتوي الرهون العقارية على بند الاستحقاق عند البيع، هناك حالات لا يمكن فيها للمقرض قانونيًا تفعيله أو قد يختار طوعًا عدم القيام بذلك.
- لا تمنع بند الاستحقاق عند البيع من تغيير ملكية العقار في حالة الطلاق أو الانفصال أو الميراث.
- معظم الرهون العقارية في الولايات المتحدة تحتوي على بنود الاستحقاق عند البيع. الاستثناءات الرئيسية هي تلك القروض المؤمنة من قبل بعض الوكالات الفيدرالية.
كيف تعمل فقرة الاستحقاق عند البيع
تسمح فقرة الاستحقاق عند البيع للمقرض بمطالبة السداد الكامل للقرض إذا قام المقترض ببيع الضمان الذي يُستخدم لتأمين قرضه. يُستخدم هذا النوع من الفقرات في الرهون العقارية للمنازل ويمنع مالك المنزل من بيع منزله قبل سداد ديونه. إذا حاول المقترض بيع العقار دون موافقة المقرض، فقد يقوم المقرض بحجز العقار.
تتضمن معظم الرهون العقارية الصادرة في الولايات المتحدة بنودًا تتعلق بالاستحقاق عند البيع. قبل وجود بنود الاستحقاق عند البيع، كانت معظم عمليات شراء المنازل تُمول من خلال رهون عقارية قابلة للتحويل: في حالة البيع، تنتقل التزامات القرض إلى المالك الجديد. كان هذا يعمل على غير مصلحة المقرض العقاري، خاصة إذا كانت معدلات الفائدة قد ارتفعت منذ إصدار القرض.
الرهن العقاري المستحق عند البيع مقابل الرهن العقاري القابل للتحويل
مع وجود بند الاستحقاق عند البيع، لا يمكن لأصحاب المنازل نقل الرهن العقاري إلى المشتري عند بيع ممتلكاتهم كما يمكنهم مع الرهن العقاري القابل للتحويل. بدلاً من ذلك، يجب عليهم استخدام عائدات البيع لسداد الرهن العقاري، ويجب على المشتري الحصول على رهن عقاري جديد بنفسه.
بهذه الطريقة، تساعد بند الاستحقاق عند البيع في حماية المقرض (أو مالك الرهن العقاري) من خطر انتقال الرهن العقاري إلى المالك الجديد في وقت تكون فيه أسعار الفائدة السائدة أعلى من معدل الفائدة على ذلك الرهن العقاري. بدلاً من ذلك، سيتعين على المشتري الجديد الحصول على رهن عقاري جديد بأسعار الفائدة الحالية.
يفضل المقرضون وكذلك حاملو مجموعات الرهون العقارية مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، الأوراق المالية المدعومة بالأصول، أو الالتزامات المدعومة بالأصول بشكل عام التقاعد المبكر للرهون العقارية ذات معدلات الفائدة المنخفضة.
إذا حاول البائع التحايل على بند الاستحقاق عند البيع ونقل الملكية إلى مالك جديد دون سداد الرهن العقاري فورًا، يمكن للمقرض أن يقوم بعملية حجز الرهن على العقار والاستيلاء عليه.
استثناءات بند الاستحقاق عند البيع
تحت قانون Garn-St. Germain لعام 1982، لا يمكن للمقرضين فرض بند الاستحقاق عند البيع في بعض الحالات، حتى عندما تتغير ملكية العقار المرهون.
إذا حدث طلاق أو انفصال قانوني، وتغيرت الملكية بين الزوجين (على سبيل المثال، كانت الملكية مشتركة وأصبحت مملوكة لأحد الزوجين فقط)، لا يمكن للمقرض تنفيذ شرط الاستحقاق عند البيع. ينطبق الأمر نفسه إذا قام المالك بنقل الملكية إلى أبنائه، أو إذا توفي المقترض وتم نقل الملكية إلى أحد الأقارب، أو إذا تم نقل الملكية إلى صندوق ائتماني حي وكان المقترض هو المستفيد من الصندوق.
لماذا قد لا يقوم المُقرض بتفعيل بند الاستحقاق عند البيع؟
حتى إذا كان من حق المقرض قانونيًا تفعيل بند الاستحقاق عند البيع، قد تكون هناك حالات يختار فيها عدم القيام بذلك. على سبيل المثال، في سوق العقارات الضعيف، قد يكون من المفيد للمقرض السماح للمشتري الجديد بتحمل الرهن العقاري القديم بدلاً من المخاطرة بإمكانية أن يتخلف المقترض الأصلي عن السداد.
أو، إذا انخفضت قيمة المنزل بشكل كبير، ولم تحقق عملية بيعه ما يكفي من المال لتغطية الدين، فقد يقبل المقرض بمبلغ أقل من السداد الكامل من أجل استرداد جزء على الأقل مما هو مستحق له.
مثال على بند الاستحقاق عند البيع
تخيل زوجين افتراضيين، آلان وبيث، اللذين يمتلكان منزلًا بشكل مشترك مع رهن عقاري بقيمة 100,000 دولار. يحتوي هذا الرهن العقاري على بند الاستحقاق عند البيع، مما يعني أنه إذا قام الزوجان ببيع منزلهما، فقد يتعين عليهما سداد الرصيد الكامل لرهنهما العقاري.
بعد عدة سنوات، يقرر آلان وبيث الطلاق، وتصبح بيث المالك الوحيد للمنزل. نظرًا لأنهما كانا زوجين، فإن عملية النقل لا تؤدي إلى تفعيل بند الاستحقاق عند البيع: يمكن لبيث أن تتولى الملكية الكاملة للمنزل وتستمر في دفع الرهن العقاري الأصلي.
في العام التالي، ترتفع أسعار المنازل، وتقرر بيث بيع المنزل لتشارلي. نظرًا لأن تشارلي لا يشمله أي استثناء، يجب على بيث أن تكون قادرة على سداد الرصيد المتبقي على الرهن العقاري عند إتمام عملية البيع. اعتمادًا على سوق الإسكان في وقت البيع، قد يختار المقرض تنفيذ شرط الاستحقاق عند البيع أو قد لا يختار ذلك.
ما هي أنواع الرهون العقارية التي لا تحتوي على بند الاستحقاق عند البيع؟
تحتوي معظم الرهون العقارية المؤسسية الصادرة في الولايات المتحدة على بنود الاستحقاق عند البيع. الاستثناءات الأكثر شيوعًا هي القروض المؤمنة من قبل الهيئة الفيدرالية للإسكان، أو وزارة شؤون المحاربين القدامى، أو وزارة الزراعة. تتطلب كل من هذه الوكالات من المشتري الجديد استيفاء شروط معينة قبل تولي القرض.
هل تحتوي قروض الالتفاف على بند الاستحقاق عند البيع؟
الرهن العقاري الملتف هو قرض يشمل الرصيد الكامل لقرض أقدم لم يتم سداده بالكامل. يُستخدم هذا النوع من القروض بشكل متكرر في مبيعات المنازل، حيث يقوم البائع بتحصيل المدفوعات من المشتري الجديد لسداد الرهن العقاري الملتف. إذا كان الرهن العقاري الأصلي يتضمن بند الاستحقاق عند البيع، فإن الرصيد الكامل يصبح مستحقًا عند بيع المنزل.
هل تحتوي قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) وقروض إدارة شؤون المحاربين القدامى (VA) على بند الاستحقاق عند البيع؟
القروض التي تضمنها FHA أو VA أو USDA لا تحتوي على بنود الاستحقاق عند البيع، مما يعني أن المشترين الجدد يمكنهم تحمل التزامات الرهن العقاري للمالك السابق عند شراء عقار. ومع ذلك، فإن الوكالات الثلاث لديها متطلبات محددة حول من هو المؤهل لتحمل هذه القروض.
هل يوجد شرط الاستحقاق عند البيع عندما يتم إهداء العقار؟
يمكن تفعيل بند الاستحقاق عند البيع في أي وقت يتغير فيه ملكية العقار، وذلك بناءً على تقدير البائع. تتعلق الاستثناءات الرئيسية بنقل الملكية بين الأزواج، أو الوراثة، أو إلى الصناديق الاستئمانية الحية حيث يكون المستفيد هو المقترض. ما لم يتم إهداء العقار لزوج أو أطفال المقترض، فإن إعطاء العقار كهدية قد يؤدي إلى تفعيل بند الاستحقاق عند البيع.
هل سيؤدي سند التنازل إلى تفعيل بند الاستحقاق عند البيع؟
Quitclaim deeds تُستخدم بشكل متكرر لنقل الملكية دون تبادل المال، كما قد يحدث بين أفراد العائلة. ومع ذلك، قد تسبب هذه التحويلات مشاكل إذا كانت الملكية مرهونة بشرط الدفع عند البيع. إذا تم نقل الملكية من خلال quitclaim deed، ولم يكن الأطراف مرتبطين بطريقة تمنحهم استثناءً، فقد يكون المالك الأصلي مسؤولاً عن القيمة الكاملة للقرض.