زوجان يوقعان العقد.
ما هو الرهن العقاري المسترد من البائع؟
الرهن العقاري الذي يسترده البائع هو نوع فريد من الرهون العقارية حيث يقوم بائع المنزل بتمديد قرض للمشتري لتأمين بيع العقار. يُشار أحيانًا إلى هذا النوع من القروض باسم الرهن العقاري الذي يسترده البائع، ويمكن أن يفيد كل من المشتري والبائع. قد يتمكن المشتري من شراء عقار يتجاوز الحد الذي تحدده له البنوك، ويمكن للبائع بيع عقاره.
النقاط الرئيسية
- يحدث الرهن العقاري الذي يستعيده البائع عندما يقوم بائع المنزل بتمديد قرض للمشتري لجزء من سعر البيع.
- يحتفظ البائع بحقوق الملكية في المنزل ويستمر في امتلاك نسبة تساوي مبلغ القرض حتى يتم سداد الرهن العقاري الذي يحتفظ به البائع بالكامل.
- كلا النوعين من الرهون العقارية يمكن أن يكونا عرضة للحجز في حالة تخلف المقترض عن شروط القرض.
فهم الرهون العقارية المعادة من البائعين
معظم المشترين لديهم بالفعل مصدر تمويل رئيسي من خلال مؤسسة مالية عندما يدخلون في هذا النوع من الترتيبات، لذا فإن الرهن العقاري الذي يسترده البائع غالبًا ما يكون رهنًا ثانيًا على العقار.
يحتفظ البائع بـ الأسهم في المنزل ويستمر في امتلاك نسبة من قيمته تساوي مبلغ القرض. يستمر هذا الامتلاك المزدوج حتى يقوم المشتري بسداد المبلغ الأصلي بالإضافة إلى الفائدة. يعمل الرهن الثاني كضمان لسداد القرض. يمكن للبائع الاستيلاء على العقار الذي هو موضوع الرهن إذا لم يتم الوفاء بالالتزام.
يستفيد البائعون من الرهون العقارية التي يقدمها البائع (vendor take-back mortgages) لأنهم يمكنهم تحقيق دخل إضافي من الفائدة على القرض.
الرهن العقاري مع استرداد البائع مقابل الرهن العقاري التقليدي
غالبًا ما يحدث الرهن العقاري الذي يسترده البائع بالتزامن مع الرهن العقاري التقليدي، حيث يقوم مشتري المنزل برهن منزله للبنك كضمان للقرض. ثم يكون للبنك حق في المنزل في حال تخلف مشتري المنزل عن سداد الرهن العقاري. في حالة حجز الرهن، يمكن للبنك إخلاء سكان المنزل وبيع المنزل، واستخدام الدخل من البيع لتسوية دين الرهن العقاري، كما يمكن للبائع أو صاحب الرهن الثاني في حالة الرهن العقاري الذي يسترده البائع.
الشكل الأكثر شيوعًا للرهن العقاري التقليدي هو الرهن العقاري ذو السعر الثابت، حيث يدفع المقترض نفس معدل الفائدة طوال مدة القرض. معظم الرهون العقارية ذات السعر الثابت تكون مدتها بين 10 سنوات و30 سنة، وخلال هذه الفترة لن تتغير دفعة المقترض، بما في ذلك الفائدة، حتى لو ارتفعت معدلات الفائدة في السوق. قد يتمكن المقترض من تأمين معدل أقل عن طريق إعادة تمويل الرهن العقاري إذا انخفضت معدلات الفائدة في السوق بشكل كبير بعد وقت الشراء.
من أجل الحصول على أقل معدل فائدة، من المهم البحث والمقارنة للعثور على أفضل مقرض للرهن العقاري. هناك عدة عوامل يمكن أن تؤثر على معدل الفائدة الخاص بك في الرهن العقاري التقليدي، بدءًا من تاريخك الائتماني إلى مقدار الدفعة المقدمة التي تدفعها إلى موقع العقار الخاص بك.
وبالمثل، هناك عدة عوامل ستؤثر على سعر الفائدة الذي ستدفعه على الرهن العقاري الذي يحتفظ به البائع، بما في ذلك مقدار القرض الذي تطلب من البائع تحمله. غالبًا ما يكون السعر أعلى عندما يكون رهن البائع هو الرهن الثاني على العقار، وذلك لتعويضهم عن المخاطر التي يتحملونها.
مثال على رهن عقاري معاد من البائع
جين تقوم بشراء منزلها الأول بمبلغ 400,000 دولار. يُطلب منها تقديم دفعة أولى لمقرض الرهن العقاري ذو السعر الثابت بنسبة 20%، أو 80,000 دولار، لكنها تقبل برهن عقاري من البائع بدلاً من دفع هذا المبلغ بنفسها.
يقوم البائع بإقراض جين مبلغ 40,000 دولار كدفعة مقدمة للرهن العقاري ويوافق على دفع 40,000 دولار بنفسه. الآن، يحتوي هذا العقار الواحد على قرضين منفصلين. الأول هو الرهن العقاري ذو السعر الثابت مع المؤسسة المالية بمبلغ 320,000 دولار. الثاني هو رهن البائع المسترد بمبلغ 80,000 دولار.
يتم تأمين الرهن العقاري ذو السعر الثابت باستخدام المنزل كضمان، بينما يتم ضمان الرهن العقاري المسترد برهن على المنزل. في حالة التخلف عن السداد، يمكن للبنك حجز المنزل واستخدام العائدات من البيع لتسديد الديون غير المدفوعة.
ما الفرق بين الرهن العقاري الذي يسترده البائع والرهن العقاري العادي؟
الرهن العقاري الذي يتم استرداده من البائع هو قرض يتم اقتراضه من المالك الأصلي للعقار، بدلاً من البنك أو أي مقرض رهن عقاري آخر. هذا يعني أن البائع يحتفظ بملكية جزئية للمنزل أو العقار حتى يتم سداد القرض بالكامل.
ما هي مزايا رهن البائع المسترد؟
الرهن العقاري الذي يستعيده البائع يسمح للأشخاص بشراء عقار لا يمكنهم تحمله بطريقة أخرى، وهي معاملة تعود بالنفع على كل من المشتري والبائع.
ما هي عيوب الرهن العقاري المدعوم من البائع؟
بالنسبة للمشترين، العيب الرئيسي في الرهن العقاري الذي يتضمن استرجاع البائع هو أن معدلات الفائدة تميل إلى أن تكون أعلى من الرهن العقاري التقليدي. نظرًا لأن امتياز البائع يكون تابعًا للمقرض الرئيسي، فإن البائع عادة ما يفرض معدل فائدة أعلى لتعويض مستوى المخاطرة الأكبر الذي يتحمله.
الخلاصة
الرهن العقاري الذي يستعيده البائع هو وسيلة تمويل حيث يقوم مالك العقار بإقراض المشتري جزءًا من تكلفة الشراء. يتيح هذا للأشخاص شراء منازل لا يمكنهم تحمل تكلفتها بطريقة أخرى، ولكنه يأتي مع درجة من المخاطرة (للبائع) وأسعار فائدة أعلى (للمشتري).