اتفاقية تخفيض الفائدة 2-1 هي اتفاقية رهن عقاري توفر معدل فائدة منخفض للسنة الأولى من القرض، ومعدل أعلى قليلاً للسنة الثانية، ثم المعدل الكامل للسنة الثالثة والسنوات اللاحقة. يقوم المقترضون أو بائعو المنازل بدفع مبلغ إضافي مقدمًا للحصول على المعدل المنخفض لتلك السنتين الأوليين.
النقاط الرئيسية
- يُعتبر "الخفض التدريجي 2-1" نوعًا من التمويل الذي يُخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري خلال أول سنتين قبل أن يرتفع إلى المعدل العادي والدائم.
- يكون المعدل عادة أقل بنقطتين مئويتين خلال السنة الأولى وأقل بنقطة مئوية واحدة في السنة الثانية.
- قد يقدم البائعون، بما في ذلك بناة المنازل، خيار تخفيض الفائدة 2-1 لجعل العقار أكثر جاذبية للمشترين.
- يمكن أن تكون تخفيضات 2-1 صفقة جيدة للمشترين المنازل، بشرط أن يكونوا قادرين على تحمل الدفعات الشهرية الأعلى عندما تبدأ.
كيف تعمل استراتيجية تخفيض الفائدة 2-1
الشراء المخفض هو تقنية تمويل عقاري تسهل على المقترض التأهل للحصول على رهن عقاري بمعدل فائدة أقل. يمكن أن يستمر هذا المعدل المنخفض طوال مدة الرهن العقاري (كما هو الحال غالبًا عندما يدفع المقترضون نقاطًا إضافية مقدمًا للمقرض) أو لفترة زمنية معينة. الشراء المخفض 2-1 هو نوع من الشراء المخفض المؤقت، وفي هذه الحالة يستمر لمدة عامين.
في خطة تخفيض الفائدة 2-1، ستزداد نسبة الفائدة من سنة إلى أخرى حتى تستقر عند النسبة الدائمة في السنة الثالثة. لتعويض الفائدة التي لن يتلقوها في تلك السنوات المبكرة، سيقوم المقرضون بفرض رسوم إضافية.
يمكن لأي من مشتري المنزل أو بائع المنزل دفع تكلفة التخفيض. قد تكون هذه الدفعة في شكل نقاط رهن عقاري أو مبلغ مقطوع يتم إيداعه في حساب الضمان مع المقرض ويستخدم لدعم المدفوعات الشهرية المخفضة للمقترض.
غالبًا ما يستخدم البائعون، بما في ذلك بناة المنازل، تخفيضات الفائدة 2-1 كحافز للمشترين المحتملين.
مثال على رهن عقاري بنظام تخفيض الفائدة 2-1
افترض أن مطور عقارات يقدم تخفيضًا بنسبة 2-1 على المنازل الجديدة. إذا كان معدل الفائدة السائد على الرهون العقارية لمدة 30 عامًا هو 5%، يمكن للمشتري الحصول على رهن عقاري بفائدة 3% فقط في السنة الأولى، ثم 4% في السنة الثانية، و5% بعد ذلك.
إذا قام المشتري بأخذ رهن عقاري بقيمة 200,000 دولار لمدة 30 عامًا، على سبيل المثال، فإن مدفوعاته الشهرية خلال السنة الأولى ستكون 843 دولارًا. في السنة الثانية، سيدفع 995 دولارًا. بعد نهاية السنة الثانية، سترتفع مدفوعاته الشهرية إلى 1,074 دولارًا، وستبقى كذلك لبقية مدة الرهن العقاري.
إيجابيات وسلبيات تخفيض سعر الفائدة 2-1
بالنسبة لبائعي المنازل، يمكن أن يساعدهم تخفيض الفائدة 2-1 في تسهيل وأحيانًا تسريع عملية بيع منازلهم بسعر جيد. الجانب السلبي، بالطبع، هو أن ذلك يأتي بتكلفة، مما يقلل في النهاية من المبلغ الذي سيحصلون عليه من البيع.
بالنسبة لمشتري المنازل، فإن خيار "2-1 buydown" يقدم عدة فوائد محتملة. فمن ناحية، يمكن أن يساعدهم في تحمل رهن عقاري أكبر وشراء منزل أكثر تكلفة مما قد يكونون مؤهلين له في العادة. ومن ناحية أخرى، يمنحهم بعض الوقت قبل أن ترتفع مدفوعات الرهن العقاري إلى المبلغ الكامل، وهو ما يمكن أن يكون مفيدًا إذا كانت دخولهم ترتفع أيضًا من سنة إلى أخرى.
الجانب السلبي للمشترين المنازل هو خطر أن دخلهم لن يواكب تلك المدفوعات المتزايدة للرهن العقاري. في هذه الحالة، قد يجدون أنفسهم مضغوطين للغاية وقد يضطرون حتى إلى بيع المنزل.
متى يتم استخدام تخفيض الفائدة 2-1
قد يرغب البائعون في التفكير في تقديم (ودفع) تخفيض 2-1 إذا كانوا يواجهون صعوبة في البيع ويحتاجون إلى تقديم حافز للعثور على مشترٍ.
قد يستفيد المقترضون من تخفيض الفائدة إذا سمح لهم ذلك بشراء المنزل الذي يرغبون فيه بسعر يمكنهم تحمله. ومع ذلك، سيرغبون أيضًا في التفكير فيما سيحدث إذا لم يرتفع دخلهم بسرعة كافية لمواكبة مدفوعاتهم الشهرية المستقبلية.
يجب على المشترين أيضًا التأكد من أنهم يحصلون على صفقة عادلة على المنزل في المقام الأول. ذلك لأن بعض البائعين قد يرفعون سعر المنزل لتعويض تكلفة التخفيض المؤقت للفائدة 2-1.
يرجى ملاحظة أن التخفيضات قد لا تكون متاحة ضمن بعض برامج الرهن العقاري الحكومية والفيدرالية أو من جميع المقرضين. يتوفر تخفيض 2-1 على القروض ذات السعر الثابت من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، ولكن فقط للرهن العقاري الجديد وليس لإعادة التمويل. كما يمكن أن تختلف الشروط من مقرض إلى آخر.
ما هو الشراء المخفض؟
الشراء المسبق هو وسيلة لـ دفع سعر فائدة أقل، وغالبًا ما يكون ذلك على الرهن العقاري. يُعتبر الشراء المسبق 2-1 مجرد مثال واحد على هذا النوع من المعاملات. هناك أيضًا عمليات شراء مسبق يمكن أن تخفض الأسعار لفترات زمنية مختلفة أو حتى طوال مدة الرهن العقاري.
هل شراء البايداون صفقة جيدة؟
يعتمد ذلك على الظروف. العامل الأكثر أهمية في حالة "2-1 buydown" هو أن تكون مستعدًا لما ستكون عليه دفعات الرهن العقاري بعد أول عامين. هذه هي الدفعة التي ستكون مسؤولاً عن سدادها لمعظم فترة الرهن العقاري. إذا خططت لذلك، يمكن أن يكون بالتأكيد صفقة جيدة.
من يدفع مقابل تخفيض الفائدة 2-1؟
يمكن لأي من المشتري أو البائع دفع تكلفة التخفيض. قد يكون المشتري مستعدًا لدفعها لتوفير تكاليف الفائدة. قد يكون البائع مستعدًا لدفعها لجعل المنزل أسهل للبيع.
الخلاصة
خفض معدل الفائدة بمقدار 2-1 يقلل من معدل الفائدة على الرهن العقاري خلال أول سنتين قبل أن يرتفع إلى المعدل العادي والدائم في السنة الثالثة وما بعدها. يوفر خفض معدل الفائدة بمقدار 2-1 النموذجي تخفيضًا بمقدار نقطتين مئويتين في السنة الأولى ونقطة مئوية واحدة في السنة الثانية.
يمكن للمقترضين دفع تكلفة تخفيض الفائدة 2-1، ولكن يمكن للبائعين، بما في ذلك بناة المنازل، أيضًا تقديم تخفيض الفائدة 2-1 لجعل العقار أكثر جاذبية. يمكن أن تكون هذه المعاملات صفقة جيدة للمشترين إذا كانوا يستطيعون تحمل الدفعات الشهرية الأعلى التي ستبدأ في السنة الثالثة.