ما هي إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)؟
يشير مصطلح إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) إلى وكالة أمريكية تقدم تأمين الرهن العقاري للمقرضين المعتمدين من قبل FHA. تم تأسيس إدارة الإسكان الفيدرالية في عام 1934 من قبل الحكومة الأمريكية وأصبحت جزءًا من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) في عام 1965.
تقوم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بتمويل عملياتها من خلال الدخل الناتج عن أقساط تأمين الرهن العقاري (MIPs). تتيح قروض FHA الحد الأدنى من الدفعة المقدمة ودرجات الائتمان الأقل مقارنة بالمقرضين التقليديين. وهذا يفتح باب امتلاك المنازل لآلاف الأمريكيين الذين لم يكن بإمكانهم التأهل للحصول على رهن عقاري بطريقة أخرى. يحمي تأمين الرهن العقاري المقرضين من الخسائر الناتجة عن التخلف عن السداد في الرهن العقاري، لذا إذا تخلف المقترض عن السداد، فإن إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) تدفع للمقرض.
النقاط الرئيسية
- تقدم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) تأمين الرهن العقاري للمقرضين المعتمدين.
- تم تأسيس الوكالة في عام 1934 وأصبحت جزءًا من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) في عام 1965.
- تم تصميم برنامج قرض السكن FHA للمقترضين الذين لا يستطيعون دفع دفعات أولى كبيرة، ولديهم درجات ائتمانية منخفضة، ولا يتأهلون للحصول على الرهون العقارية التقليدية.
- يجب على المقترضين الذين لديهم قروض FHA شراء تأمين الرهن العقاري FHA.
- أقساط تأمين الرهن العقاري (MIPs) التي يتم جمعها من القروض المؤمنة من قبل FHA تساعد في تمويل البرنامج.
فهم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)
تُعد إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) واحدة من أكبر شركات التأمين على الرهن العقاري في العالم، حيث تحمي المقرضين المعتمدين من قبلها من الخسائر، خاصة إذا تخلف المقترض عن السداد. تأسست في عام 1934 للمساعدة في تحفيز سوق الإسكان في الولايات المتحدة. كانت الفكرة الأساسية هي أن المزيد من الأشخاص سيصبحون مؤهلين للحصول على قروض لشراء المنازل إذا تم توفير التأمين للمقرضين. كما ذُكر أعلاه، أصبحت الوكالة تحت إشراف مكتب الإسكان التابع لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) في عام 1965.
تقوم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بتأمين قروض الرهن العقاري في الولايات المتحدة والأقاليم التابعة لها للأنواع التالية من العقارات:
- المنازل العائلية الفردية
- مرافق الرعاية السكنية
- المستشفيات
تتطلب معظم قروض FHA دفعة أولى أقل، تصل إلى 3.5% فقط، مما يعني أن القروض مؤمنة بنسبة تصل إلى 96.5%. يمكن للمقرضين المعتمدين من FHA أيضًا تقديم قروض للأشخاص الذين لديهم درجات ائتمانية أقل من معظم مقرضي القروض التقليدية. تجعل هذه الفوائد قروض FHA شائعة بين المشترين لأول مرة. يجب على المقترضين المؤهلين أيضًا شراء تأمين الرهن العقاري. تُدفع هذه الأقساط إلى FHA، والتي تستخدمها كدخل ذاتي التوليد.
عندما يتوقف المقترض عن دفع الرهن العقاري، يمكن للمقرض تقديم مطالبة من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). تقوم الوكالة بدفع الرصيد المتبقي من الرأس المال لشركة الرهن العقاري باستخدام أقساط التأمين على الرهن العقاري (MIPs) المذكورة أعلاه التي تجمعها. هذا يسمح للمقرضين بتقديم قروض أكبر للمقترضين.
هناك حدود لمقدار ما يمكنك اقتراضه. يتم تحديد حدود قروض FHA بناءً على المنطقة التي تعيش فيها - المناطق ذات التكلفة المنخفضة لديها حد أدنى مقارنة بـ قرض FHA المعتاد، بينما المناطق ذات التكلفة العالية لديها حد أعلى.
اعتبارات خاصة
يتطلب FHA من المقترضين دفع نوعين من تأمين الرهن العقاري (MIPs):
- الأول هو التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا (MIP)، والذي يبلغ 1.75% من مبلغ القرض في عام 2022.
- الثاني هو التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP)، والذي يتم تحصيله شهريًا. تتراوح هذه المدفوعات من 0.45% إلى 1.05% من مبلغ القرض.
تختلف مبالغ السداد اعتمادًا على مبلغ القرض، ومدة القرض، والنسبة الأصلية للقرض إلى القيمة (LTV). في الأصل، كان يتم إزالة التأمين السنوي على الرهن العقاري تلقائيًا بمجرد أن يصل المقترضون إلى نسبة 78% من LTV بناءً على سعر الشراء الأصلي. بعد أزمة الرهن العقاري الثانوي، كانت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) تواجه أزمة مالية وفي عام 2013 قامت بتطبيق قاعدة تقضي ببقاء التأمين السنوي على الرهن العقاري طوال مدة القرض. نتيجة لهذا التغيير، سيقوم معظم المقترضين الذين لديهم قروض FHA بإعادة التمويل من خلال قرض تقليدي بمجرد أن يصلوا إلى نسبة 80% من LTV. حتى إذا لم تتحسن درجات ائتمانهم بشكل كبير، فمن المرجح أن يتم الموافقة على قرض تقليدي الآن بعد أن لديهم 20% من حقوق الملكية في ممتلكاتهم.
تاريخ إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)
تسببت حالات فشل البنوك في انخفاض القروض العقارية، مما أدى إلى انخفاض كبير في نسبة تملك المنازل خلال الكساد الكبير. ارتفعت معدلات التخلف عن السداد وحجز الرهن بشكل كبير، حيث كانت القروض محدودة بنسبة 50% من القيمة السوقية للعقار، وكانت شروط الرهن العقاري (بما في ذلك جداول السداد القصيرة مع الدفعات البالونية) صعبة على العديد من المشترين للوفاء بها. ونتيجة لذلك، كانت الولايات المتحدة في الأساس أمة من المستأجرين—حيث كان واحد فقط من كل 10 أسر يمتلكون منازلهم.
أصدر الكونغرس قانون الإسكان الوطني لعام 1934 للمساعدة في إعادة هيكلة النظام المصرفي الفيدرالي. كان الهدف الأساسي منه تحسين معايير وظروف الإسكان، وتوفير طريقة للتأمين المتبادل على الرهن العقاري، وتقليل حالات حبس الرهن على قروض المنازل العائلية. أنشأت هذه التشريعات شركة التأمين على المدخرات والقروض الفيدرالية (FSLIC)، وهي مؤسسة حكومية سابقة أصبحت مسؤولياتها الآن جزءًا من شركة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC)، وFHA. زادت هذه القوانين من السوق للمنازل العائلية الفردية وبنت المزيد من الإسكان والقروض العقارية بأسعار معقولة.
انتقادات لـ FHA
توفر برامج إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) تحفيزًا اقتصاديًا كبيرًا للولايات المتحدة من خلال تطوير المجتمعات والمنازل، والذي يتدفق إلى المجتمعات المحلية في شكل وظائف ومدارس ومصادر أخرى للإيرادات. وعلى الرغم من أنها تضمن أيضًا حماية المقرضين وتساعد المقترضين في الحصول على قروض أكبر، إلا أن إدارة الإسكان الفيدرالية ليست بمنأى عن الانتقادات.
يقول النقاد إن المقترضين مقيدون بمتطلبات صارمة، مثل التأمينات الأولية والسنوية على الرهن العقاري (MIPs). يجادل بعض الخبراء بأن أصحاب المنازل قد يكونون أفضل حالًا إذا اختاروا رهنًا عقاريًا تقليديًا إذا كانوا مؤهلين لذلك. وذلك لأنهم قد يوفرون المال على المدى الطويل من خلال أقساط التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI) التي يقدمها المقرضون التقليديون.
يتطلب المقرضون في الرهون العقارية التقليدية من المقترضين شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) عندما لا يتمكنون من دفع دفعة مقدمة بنسبة 20٪. يمكن إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص PMI بمجرد أن يسدد المقترض جزءًا كافيًا من أصل القرض. يتم جمع تأمين الرهن العقاري (MIP) لمدة 11 عامًا أو حتى نهاية مدة القرض، أيهما يأتي أولاً، بغض النظر عن حقوق الملكية في المنزل.
تاريخيًا، قامت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بتنفيذ سياسات مثل التمييز العنصري في الإقراض، حيث كان المسؤولون يرسمون حرفيًا خطًا أحمر حول الأحياء التي كانت غالبًا ما تكون ذات أغلبية سكانية من السود وتُعتبر "غير آمنة" ويرفضون تقديم القروض للمقترضين في تلك الأحياء. هذه الممارسة، من بين ممارسات أخرى، منعت أجيالًا من المواطنين السود من الاستفادة من نفس البرامج التي استفاد منها نظراؤهم البيض. هذا الحاجز أمام أن يصبحوا مالكي منازل وبناء ثروة عبر الأجيال زاد من تفاقم عدم المساواة في الثروة العرقية التي لا نزال نراها اليوم.
ماذا تفعل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)؟
أنشأ الكونغرس إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في عام 1934 خلال فترة الكساد الكبير لتحفيز سوق الإسكان. تضمن إدارة الإسكان الفيدرالية القروض العقارية التي تصدرها المقرضون المعتمدون. تم تصميم هذه القروض للمقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل من المتوسط والذين لا يملكون السيولة الكافية لتقديم دفعة أولى كبيرة.
كيف تعمل قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA)؟
يمكن للمقترضين المؤهلين اقتراض ما يصل إلى 96.5% من قيمة المنزل. يُطلب من مشتري المنازل شراء تأمين الرهن العقاري. تُدفع أقساط التأمين إلى إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وإذا تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري، فإن إدارة الإسكان الفيدرالية تدفع للمقرض.
هل قروض المنازل من FHA لديها حدود للدخل؟
قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) لا تحتوي على حدود للدخل. هناك حدود على مقدار ما يمكنك اقتراضه، وهذه الحدود تعتمد على المنطقة التي تعيش فيها.
الخلاصة
تم إنشاء إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) في الأصل لتحفيز الاقتصاد من خلال تشجيع شراء المنازل وبناء المنازل، ولمساعدة الأمريكيين ذوي الدخل المنخفض على أن يصبحوا مالكي منازل. وعند النظر إليها من هذا المنظور، فإن البرنامج قد حقق نجاحًا باهرًا.
ومع ذلك، فإن السياسات المبكرة مثل التمييز في الإقراض قد منعت ملايين الأمريكيين السود من الاستفادة من الثروة المتوارثة التي وفرتها ملكية المنازل الرخيصة لجيل ما بعد الحرب العالمية الثانية من نظرائهم البيض. وعلى الرغم من أن البرنامج لا يزال مستمراً اليوم وقد حاول تصحيح بعض أخطائه السابقة، إلا أن التغييرات التي تلت أزمة الرهن العقاري الثانوي جعلت قروض إدارة الإسكان الفيدرالية أقل جاذبية مما كانت عليه في السابق.